Как подготовить квартиру к продаже с юридической стороны – какие документы нужно подготовить заранее

Кто может выступить в роли продавца?

Распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе и продавать ее, может только владелец. Он должен быть официально зарегистрирован, а его право на собственность должно быть зафиксировано в ряде документов. В их число входит: соответствующее свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, завещание.

Если собственнику принадлежит лишь часть объекта, то есть его доля, он может распоряжаться только теми квадратными метрами, которые находятся в его владении. Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, понадобится обратиться к тому же списку, что и для остальных категорий владельцев недвижимости. Но, дополнительно, потребуется официальное согласие от остальных собственников, которым принадлежат другие доли жилплощади.

В случае, если владелец не может самостоятельно участвовать в сделке, он вправе делегировать свои обязанности третьему лицу. Передать полномочия можно другу, родственнику, знакомому, риэлтору, и так далее. Главное, чтобы гражданин был дееспособным и достиг совершеннолетнего возраста.

Этот человек будет вправе действовать от лица собственника, выступая, таким образом, в роли продавца. Однако, такой вариант возможен исключительно при наличии нотариально заверенной доверенности. Этот документ выдается непосредственно самим владельцем объекта. В нем указывается доверенное лицо и спектр его полномочий.

Если лицо, владеющее правами на квартиру, не достигло совершеннолетия, продать квартиру от его имени также возможно.В этом случае необходимо согласие органов опеки на отчуждение собственности ребенка. Вопрос в том, сколько полных лет юному собственнику. Если менее 14, то все сделки, от его лица, имеют право осуществлять только законные представители: родители, усыновители или опекуны. А если возраст гражданина от 14 до 18 лет, то он имеет право.принимать участие в совершении сделок: он может самостоятельно заключать договоры, расписываться в документах и т.д.

Однако все эти действия должны происходить с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

однако, он требуется не во всех сделках, а только в тех, где нужна оценка для банка или при покупке по социальной программе.

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

  • Основные документы:

– Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).
– Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Как выглядит согласие супруга (пример):

  • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

– Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.
– Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  • Дополнительный пакет документов:

– Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
– Предыдущий договор купли-продажи.
– Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.

Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- читайте тут. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он здесь.

Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Документы для оформления продажи квартиры

Основной документ при продаже квартиры – договор. На его основании базируется вся процедура оформления сделки.

Договор оформляется в свободной форме. Содержит:

  1. Сведения, позволяющие однозначно определить недвижимость. В бумагах указывается адрес, фактическая площадь, назначение, базовые характеристики.
  2. Стоимость недвижимости отдельно за квадратный метр или весь объект целиком.
  3. Перечень всех собственников с порядком их выписки.

Когда с договором нет никаких проблем, то на следующем этапе в регистрирующий орган предоставляется:

  • документ, подтверждающий личность (паспорт гражданина РФ);
  • свидетельство об оформлении брака, если покупатель приобретает недвижимость в равных долях со своей второй половинкой;
  • согласие супруга (или супруги), подтвержденное у нотариуса (когда квадратные метры оформляются в собственность только на мужа или жену).

Если при приобретении недвижимости привлекаются кредитные средства, вот какие документы для купли-продажи квартиры могут потребоваться:

  • закладная;
  • ипотечный или другой кредитный договор, на основании которого привлекаются денежные средства;
  • дополнительные бумаги, которые определяются конкретной кредитной организацией.

При отсутствии сомнений в достоверности представленных бумаг происходит подписание договора, а после – оплата недвижимости покупателем.

Когда с договором нет никаких проблем, то на следующем этапе в регистрирующий орган предоставляется.

3. Общение с потенциальным покупателем

Объясняя, как к Вам добраться, обязательно укажите альтернативные способы. Например, если к Вам можно доехать от разных станций метро – подчеркните это. Не рекомендуется организовывать просмотр в часы пик, если только квартира находится пешком от метро. Если покупатель на машине – лучше выбрать время, когда в Вашем районе нет пробок.

Важно позаботиться о том, чтобы будущий владелец получил хорошее впечатление не только от квартиры, но и от продавца, то есть Вас. Будьте вежливы и внимательны. Не проводите показ в домашней одежде. Говорите мягко, но отвечайте уверенно. Заранее подумайте о готовых формах ответов на распространенные вопросы.

Показывая квартиру, подчеркивайте ее плюсы, не заостряйте внимание на минусах. Избегайте длительных пауз – всегда есть информация, которая улучшит мнение о квартире. Это могут быть объекты инфраструктуры Вашего района. Молодым расскажите о развлечениях, спортивных комплексах, кинотеатрах. Пожилых людей больше заинтересует близость аптеки, поликлиники, тишина района. Семье с ребенком можно рассказать о ближайших детских садах, школах, в том числе спортивных и музыкальных.

Следует учесть, что в этом случае должен быть подобран встречный вариант покупки другого объекта недвижимости, причем, в котором жилищные условия несовершеннолетнего будут явно улучшены.

Создание благоприятных условий для оценки квартиры

Оценка недвижимости проводится до появления первых клиентов. Это подготовит вас к торгу. Если вы не прибегаете к услугам посредников, то оценку квартиры придётся проводить самостоятельно.

Читайте также:  Обязательное пенсионное страхование: система страхования и пенсионные отчисления

Лучшим вариантом является привлечение специалистов по независимой оценке квартир, квалификация которых подтверждена соответствующими документами. Такой человек владеет всей полнотой информации. Результатом проведения экспертизы является письменное заключение, которое и послужит основой общения с покупателями.

Приглашать стоит специалистов, имеющих хорошую репутацию. Если вам такие люди не известны, выбирайте организации, которые существуют давно, имеют большой штат и свой сайт. Часто именно по сайту и его содержанию можно определить серьёзность намерений организации.

К госпошлине теперь применяет уменьшающий коэффициент 0,7.

Предпродажная подготовка квартиры (home staging)

Профессиональные риэлторы знают толк в таких делах, ведь основная их работа – это продавать квартиры (а правовые вопросы они, так же как и все остальные, решают с помощью Откроется в новой вкладке.”>юристов и Откроется в новой вкладке.”>нотариусов). Поэтому риэлторы активно используют эмоции Покупателя, используя для этого приемы home staging – предпродажной подготовки квартиры.

Вот что можно предпринять, чтобы воздействовать на эмоции Покупателя и повысить ликвидность (скорость продажи), а иногда и стоимость жилья:

  1. Сделать легкий косметический ремонт или «навести марафет», как говорят риэлторы (главное, правильно определиться с его масштабами);
  2. Сделать уборку в квартире;
  3. Уделить внимание лестничной клетке, лифтам и подъезду;
  4. Сделать правильные фотографии интерьера и экстерьера квартиры для объявления о продаже (для этого есть несложные и эффективные приёмы);
  5. Составить привлекательный и лаконичный текст объявления (и это не так легко, как кажется на первый взгляд);
  6. Подготовить основные документы для продажи квартиры;
  7. Грамотно организовать показы (риэлторы и здесь используют особые приемы).

Теперь немного подробнее, по пунктам – что и как нужно делать для подготовки квартиры к продаже.

Уделить внимание лестничной клетке, лифтам и подъезду;.

Как подготовить объект к продаже?

Продажа квартиры – это ответственный процесс, который является довольно сложным во всех аспектах, как в оформлении, так и в подготовке к продаже квартиры. Продавцы и покупатели должны уделить особое внимание подготовке документации регистрации прав собственности. Но на начальном этапе осуществления всей процедуры продажи квартиры, стоит уделить особое внимание подготовки квартиры к осмотру и продаже. Как же подготовить квартиру к продаже? Какие особенности и секреты нужно знать?

Следующим действием является ознакомление с документацией на квартиру, проверка на юридическую чистоту жилья.

Подготовка квартиры к продаже. 10 полезных советов

Хотите продать квартиру выгодно и быстро? Раскрываем секреты – как лучше подготовить квартиру к продаже.

Когда появляется задача продать квартиру, то необходимо предпринять ряд действий, чтобы сделать это максимально быстро и просто. Но нужно приложить усилия и вложить некоторую сумму денег.

Если вы относитесь к числу тех, кто категорически против тратить деньги и вкладывать в продающуюся недвижимость, то прочитайте эту статью до конца, чтобы найти для себя те способы, которые не потребуют вложения денежных средств. Итак, начинаем раскрывать секреты – как лучше подготовить квартиру к продаже!

Подготовка квартиры к продаже.

Для покупателя

Покупатель должен предоставить такие документы:

  1. Договор покупки-продажи жилого помещения.
    Покупатель должен удостовериться, что все данные указанные в договоре — отвечают действительности и что в самом договоре ошибок нет. Договор должен обязательно иметь следующие данные: информация об однозначном установлении имущества (адрес, расположение, площадь и т.д.), цена покупаемой-продаваемой недвижимости, о собственниках квартиры, а также об их выписке из продаваемой жилплощади.
  2. Документ, который удостоверит личность покупателя — паспорт.
  3. Если покупка производиться женатой парой в равных долях, то нужно предоставить свидетельство о браке.

В случае если жилое помещение покупается в единоличную собственность, то нужно предоставить заверенное нотариусом согласие супруга на заключение договора.

Если покупка квартиры происходит на средства, полученные от кредита: ипотека, субсидия, материнский капитал и другое, то нужно представить дополнительные документы:

  1. Кредитный договор (ипотеки или другой).
  2. Закладная.
  3. Справки из двух медучреждений: наркологического и психоневрологического, которые подтвердят, что продавец не состоит на учете в этих учреждениях.
  4. Другие документы, если их затребует банк.

В случае если одним из владельцев квартиры является ребенок нужно разрешение органов опеки и попечительства.

Список документации, необходимой для регистрации договора

В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» для того, чтобы оформить в Росреестре переход права собственности к покупателю, потребуются следующие бумаги:

  1. Заявление установленного образца – официальный бланк утвержден Приказом МЭР РФ от 08.12.2015 года № 920 (Приложение № 1). Форму заявления можно скачать с официального сайта Росреестра.
  2. Доверенность – в случае, если продавец не может самостоятельно оформить переход права собственности, то это можно поручить доверенному лицу на основании нотариально удостоверенной доверенности. Эту бумагу можно составить самостоятельно или же поручить эту задачу юристу.

Срок действия данного документа устанавливается доверителем. При этом, если конкретный период времени не указан, то считается действительной в течение одного года (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

За нотариальное удостоверение доверенности взимается госпошлина в размере 200 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). При этом нотариус может взять дополнительную плату за составление самого текста документа (от 600 до 2000 рублей).

  • Документ, удостоверяющий личность – паспорт заявителя или же его официального представителя.
  • Договор купли-продажи квартиры – должен быть подписан обеими сторонами сделки и при необходимости заверен у нотариуса (например, если осуществлена продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности).
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  • Иные документы (в зависимости от обстоятельств, при которых оформляется сделка).
  • Форму заявления можно скачать с официального сайта Росреестра.

    С чего нужно начать?

    Если вы не нанимаете риелтора, то в этом есть и плюсы: во-первых, можно сэкономить довольно солидную сумму денег, а во-вторых, вы сами можете следить за процессом продажи на каждом этапе.

    Важно понимать, что привести в порядок кухню, сантехнику и сделать в доме хотя бы косметический ремонт – этого недостаточно. Процесс продажи недвижимости очень трудоемкий, требует тщательного контроля за документацией, а также не лишним будет знание законодательства.

    Поэтому привлекать юриста в любом случае придется хотя бы для заверения договора купли-продажи.

    Для начала советуем вам ознакомиться с этапами продажи жилья:

    1. Подготовка всех необходимых документов . Сделать это нужно заранее, проверив правильность заполнения всевозможных справок. Данные в технической документации должны совпадать с реальными и быть достоверными, что подтверждается необходимыми подписями и печатями. Никаких помарок или исправлений! Если собрать полный пакет документов, это поможет существенно ускорить процесс продажи;
    2. Изучение ценовой политики на рынке недвижимости и определение реальной стоимости жилья . Искать покупателя можно своими силами, опубликовав несколько объявлений на тематических сайтах и досках объявлений города;
    3. Дальше с выбранным покупателем составляется предварительный договор купли-продажи , который гарантирует, что покупатель не передумает, а продавец вдруг не решит продать квартиру кому-то другому. На момент внесения задатка все предыдущие жильцы должны быть выписаны;
    4. Все документы подписываются сторонами и заверяются подписью нотариуса . После этого происходит оплата (наличными либо по безналу, а если продается ипотечная квартира – то здесь следка совершается с непосредственным участием банка-кредитора и с использованием депозитных ячеек).

    Копия справки из ЖЭКа, что по указанному адресу нет задолженности по коммунальным платежам;.

    Основной пакет документов

    Только правильно оформленная документация может гарантировать положительный исход сделки. Если собраны не все справки, они оформлены неправильно, допущены ошибки – сделка незаконная.

    Перечень документов для продажи квартиры:

    • Справка из ЗАГСа. Этот документ поможет засвидетельствовать о том, что вы состоите в законном браке. Если это так, то супруг/супруга должны дать письменное согласие.
    • Правоустанавливающее свидетельство на жилые метры (Выписка из ЕГРН). Вам нужно доказать покупателю, что вы владелец и процедура носит законный характер.
    • Справка о прописанных в квартире (берется в МФЦ или паспортном столе)
    • Справка о том что нет задолжностей по коммунальным платежам (берется в управляющей компании)

    Независимо от пакета документации, основным всегда остается паспорт. Важные нюансы, на которые нужно обратить внимание: любой документ, что не касается владельца, а стороннего лица (даже если это родственник), должен быть заверенный.

    Супруги пишут согласие если недвижимость — это их общая собственность, то есть, нажита в браке, а не до него.

    До момента продажи у вас не должно быть долгов по коммунальным платежам. Чтобы удостоверить в этом покупателя, возьмите выписку в УК.

    Примите во внимание, каждый документ должен иметь три экземпляра, чтобы все стороны получили свой – вы, покупатель, государственные органы.

    Важно! Выписку из ЕГРН вы можете заказать в электронном виде и распечатать у нас на официальном сайте. Выписка имеет полную юридическую силу, потому что подписана электронно цифровой подписью сотрудника Росреестра.

    До момента продажи у вас не должно быть долгов по коммунальным платежам.

    Оформление документов при покупке квартиры

    Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

    Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

    • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
    • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
    • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

    Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

    • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
    • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
    • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

    В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

    • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
    • закладная;
    • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
    • некоторые другие документы по требованию банка.

    Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

    Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

    В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

    оплата услуг нотариуса;.

    Готовим квартиру к продаже: всё, что нужно знать собственнику


    Продажа недвижимого имущества – дело нелёгкое. Чтобы успешно заключить сделку, собственнику нужно подготовить ряд документов и провести определённые манипуляции с самой квартирой. Давайте рассмотрим подробнее, что нужно делать в таких случаях.

    Первым делом, необходимо провести оценку квартиры, ведь стоимость жилья – это главный параметр будущей сделки. Реальная рыночная стоимость квартиры зависит от расположения, метража, количества комнат, этажности, возраста дома и удалённости от метро. Жильё с хорошим ремонтом стоит дороже, чем пустая квартира, а дополнительно повысить ценник поможет наличие развитой инфраструктуры (школа, детский сад, больница, торговый центр, парковка, и т.д.)

    Самостоятельно определить рыночную цену недвижимости очень сложно, и в случае ошибки собственник рискует либо продешевить, либо указать необоснованно высокую цену, из-за которой покупатель не найдётся даже спустя много месяцев. Именно поэтому стоит довериться профессиональным оценщикам – таких компаний сейчас достаточно много. Кроме того, не забудьте обратиться в кадастровый учёт, чтобы узнать кадастровую стоимость Вашей квартиры. Она станет вспомогательным ориентиром, поскольку, как правило, рыночная цена не может сильно превышать кадастровую.

    документ, подтверждающий право собственности;.

    Как подготовить квартиру к продаже

    1. Удостоверение личности – как правило, это общегражданский (внутренний) паспорт гражданина Российской Федерации. Если вы – иностранец, к паспорту должен прилагаться нотариально заверенный перевод на русский язык основных страниц этого документа. Дети в возрасте от 14 до 18 лет в РФ могут совершать сделки с недвижимостью лишь с письменного согласия своих родителей, усыновителей или опекунов, предъявив свидетельство о рождении и паспорт одновременно. Дети в возрасте от 14 до 18 лет в РФ могут быть собственником жилья или доли квартиры (дома), но совершать сделки с недвижимостью имеют право лишь с письменного согласия своих родителей, усыновителей или опекунов, предъявив свидетельство о рождении и паспорт одновременно. Дети до 14 лет не допускаются до участия в сделках, поскольку несовершеннолетние граждане имеют недостаточный жизненный опыт. От их имени манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

    Военный билет рядового и офицерское удостоверение личности также являются полноценными документами – их можно предъявлять на сделку вместо паспорта.

    Сделка может быть проведена и по загранпаспорту, если продавец имеет ПМЖ за границей. Возможно, сделка потребует регистрации по месту временного пребывания для того, чтобы запросить документы в БТИ, для общения с Регистрационной палатой, банком и т.д. Однако здесь есть нюанс: налоговая инспекция, увидев, что сделка продажи недвижимости была оформлена по загранпаспорту, скорее всего, посчитает продавца нерезидентом и потребует 30% от ее суммы.

    2. Документы, подтверждающие ваше право на квартиру. В первую очередь, речь идет о Свидетельстве Росреестра о государственной регистрации права собственности (если недвижимость куплена после 2000 года).

    Также на сделку нужно будет предъявить документ-основание, объясняющий происхождение квартиры. Если вы ее купили, значит, основанием послужит договор купли-продажи либо договор участия в долевом строительстве, если получили в подарок – договор дарения. В зависимости от ситуации приобретения, документом-основанием может служить договор ренты, мены, передачи либо свидетельство о праве на наследство и т.п.

    Если квартира отчуждалась после 01.03.1996 года, потребуется еще и Передаточный акт.

    3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости, в котором содержатся следующие сведения о продаваемом объекте: полный адрес с индексом и указанием этажа квартиры, ее экспликационный план с указанием размера и предназначения всех помещений, указание вида помещения и его кадастровый номер.

    Кадастровый паспорт на квартиру выдает Росреестр – местное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии либо МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению). Справка по форме 11-А о стоимости квартиры действительна 1 месяц; «срок годности» поэтажного плана и экспликации – 1 год.

    4. Технический паспорт на квартиру является подтверждением первоначальной планировки объекта. Если же в квартире была сделана перепланировка, она должна быть согласована с БТИ (бюро технической инвентаризации). За самовольное переустройство объекта придется заплатить штраф уже новому владельцу.

    5. Согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом, при условии, что недвижимость является совместно нажитой собственностью. Если же квартира (дом) была куплена на собственные средства одним из супругов (и это можно документально доказать), или была получена одним из супругов на безвозмездном основании (в результате дарения, унаследована, приватизирована) в процессе совместной жизни, она является его личной собственностью, и потому он может ей распоряжаться самостоятельно, без получения согласия мужа (жены).

    Если же оба супруга в процессе брачной жизни сообща приобрели квартиру, при ее продаже одним из супругов потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на эту сделку.

    Продать квартиру тайно, не уведомив «вторую половину», не получится – такие сделки будут оспорены в суде и, скорее всего, – признаны недействительными. Особенно в случае, если продавец является недееспособным гражданином (доказательно признан алкоголиком, наркоманом, психически нездоровым человеком) и совершил сделку не в интересах семьи или на убыточных для семьи условиях либо под давлением обстоятельств. В таком случае второй (здоровый) супруг является фактически опекуном своего неполноценного партнера, поэтому он вправе обратиться в суд с требованием о признании последствий сделки недействительными.

    Также по требованию одного из супругов сделка в отношении общего имущества, совершенная другим супругом, может быть признана недействительной в случае нарушения прав общих несовершеннолетних детей.

    6. Разрешение органов опеки и попечительства.

    Если в семье есть несовершеннолетние дети, никакие манипуляции с квартирой невозможны без разрешения органов опеки и попечительства. Дети могут являться, наравне со взрослыми, собственниками объекта, могут быть прописаны в квартире, в любом случае, квартиру нельзя продать/обменять без учета их интересов.

    Чтобы получить разрешение на сделку отдела государственной опеки, омбудсменам нужно предоставить доказательства родительских намерений купить новую недвижимость – по условиям, не хуже продаваемой. К примеру, если объект продажи расположен в Москве, то объект покупки в Московской области (возможно – дом) должен быть комфортнее и просторнее московской квартиры. Если же оба объекта расположены в черте мегаполиса, они должны быть примерно равноценными: в новом жилье на каждого ребенка должно приходиться количество квадратных метров не меньше, чем в старой квартире.

    7. Выписка из домовой книги (по форме 9). Этот документ можно получить в управляющей компании, в ведомости которой находится ваш дом. Справка, указывающая количество прописанных жильцов, действительна в течение одного месяца. По истечении данного срока ее придется заказывать повторно.

    8. Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). Эта платная справка (ее стоимость – 200 рублей) содержит сведения о назначении продаваемой недвижимости, указывает адрес объекта, его кадастровый номер и информацию о правообладателе. Но помимо этих, уже известных из других документов, сведений, она показывает еще и историю перехода прав на квартиру от одних собственников к другим (например, вступление в права в наследство на долю объекта вследствие смерти родственника), а также информирует о наличии или отсутствии у продаваемой квартиры каких-то обременений, арестов, правопритязаний или заявленных на нее требований через суд.

    Выписку можно получить в Росреестре – лично либо через Интернет. Справка эта не обязательна, но желательна при заключении сделки купли-продажи. Ее, скорее всего, затребуют и покупатель, и его риэлтор.

    9. Справка из налоговой инспекции. Этот документ будет необходим в случае, когда квартира досталась продавцу по наследству либо в дар, поскольку в данных случаях владелец должен был уплатить налог – 13% НДФЛ.

    10. Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (не обязательна, но желательна). Покупатель, скорее всего, захочет убедиться в том, что предыдущий владелец ежемесячно совершал платежи по квартплате, погашал счета за электричество, водоснабжение, Интернет и городской телефон (в случае его наличия). Управляющая компания выдает такую справку бесплатно, но действует она в течение одного месяца, так что получать ее стоит в последнюю очередь, когда уже собран основной пакет документов.

    Разумеется, готовить квартиру к продаже и собирать все необходимые справки и выписки имеет смысл, когда уже есть предварительная договоренность с покупателем и даже внесен символический залог, подтверждающий серьезность намерений последнего.

    Если вы ее купили, значит, основанием послужит договор купли-продажи либо договор участия в долевом строительстве, если получили в подарок договор дарения.

    Добавить комментарий