Неотделимые улучшения арендованного имущества – что это такое?

Улучшения арендованного имущества

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой – их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, после прекращения договора арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в случае, когда он произвел их за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Важно отметить, что арендатор имеет право потребовать возмещение стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды. До этого момента обязанность арендодателя по их возмещению не может считаться наступившей, поскольку до прекращения договора результатом улучшений пользуется арендатор. Такой вывод изложен в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2005 г. N Ф08-426/06 и от 15 ноября 2005 г. N Ф08-5364/05. Кроме этого, в соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств, причем это возможно, если даже в договоре об этом ничего не сказано. Обосновывая этот довод, суд ссылался на следующее: “В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения”.

Если же арендатор решился произвести улучшения арендованного имущества, не спросив об этом арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. N Ф08-3089/06 суд, сославшись на пункт 3 статьи 623 ГК РФ, отказал истцу в возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку они произведены арендатором без согласия арендодателя. Иное договором не было предусмотрено, а документы не свидетельствуют о наличии такого согласия со стороны арендодателя. Подобные выводы содержатся и в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 апреля 2006 г. N А56-10305/2005, и в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2005 г. N Ф08-573/05. Однако в статье 660 ГК РФ предусмотрено исключение: “Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Это означает, что впоследствии арендатор имеет право требовать возместить затраты на улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя”.

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Роман Ларионов,
юрисконсульт компании “Гарант”.

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

N Ф08-426 06 и от 15 ноября 2005 г.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Свидетельские показания.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Читайте также:  Переоформление страховки ОСАГО при продаже автомобиля: порядок действий и необходимые документы

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Полагается ли возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества?

Очень часто решение этого вопроса приводит к конфликтным ситуациям между нанимателем и владельцем жилья. Все потому, что арендатор не удосужился ознакомиться с действующим законодательством, статьей № 623 ГК РФ, в которой доступно изложены все положения, относительно разрешения данного вопроса.

В том случае, если неотделимые улучшения проведены без согласия арендодателя, то расходы могут быть возмещены только по усмотрению владельца имущества.

Как же впоследствии доказать, что вы получали это соглашение о неотделимых улучшениях.

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст. 623 ГК РФ требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения. Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником. Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре. Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования. Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора. Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст. 256 НК РФ. В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Для этого он предлагает внимательно прочитать п.

Содержание договора аренды.

В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел:

    за счет собственных средств и с согласия арендодателя

улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды

При этом, на основании п.3 ст.623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором:

    без согласия арендодателя,

возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Если в договоре аренды ничего про неотделимые улучшения не сказано, либо есть условие о том, что улучшения проводятся только с письменного разрешения арендодателя, компании стоит обратиться за таким письменным разрешением до того, как приступать к улучшениям имущества.

Читайте также:  Договор купли продажи нежилого помещения между ООО и физическим лицом: образец 2020 года

Однако, порой арендатор попадает в ситуацию, в которой получить письменное согласие арендодателя на улучшения имущества практически невозможно (особенно часто это случается при аренде федерального имущества).

При этом, улучшения арендуемого имущества необходимы для нормальной деятельности компании.

Соответственно, варианты учета неотделимых улучшений будут разниться в зависимости от того, согласен ли арендодатель на их проведение и будет ли впоследствии возмещать арендатору расходы на их проведение.

Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Соответственно, варианты учета неотделимых улучшений будут разниться в зависимости от того, согласен ли арендодатель на их проведение и будет ли впоследствии возмещать арендатору расходы на их проведение.

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Амортизация может быть начислена за учтенный объект если компенсация еще не была произведена ;.

Возмещение неотделимых улучшений по договору аренды

Компенсация неотделимых улучшений проводится арендодателем добровольно. Если и арендатор, и собственник — физические лица, достаточно заключить дополнительное соглашение к договору аренды либо просто компенсировать затраты на улучшение. Если один из участников сделки — юридическое лицо, все платежи нужно оформлять в соответствии с законодательством.

Если собственник недвижимости не знал о проведении неотделимых улучшений или не давал согласия на них, вы не получите компенсацию. Статья 623 ГК РФ определяет, что стоимость улучшений, проведенных без согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не предусмотрено законом.

Если собственник давал письменное согласие на проведение улучшений, процедура получения компенсации проста: достаточно заявить о своем желании получить деньги. Если собственник согласится, обсудите с ним сумму и способ передачи компенсации.

Чтобы избежать споров, сохраните все чеки и договора, которые подтверждают, что вы потратили на улучшение недвижимости определенную сумму. Собственник объекта обязан будет возместить все затраты. Сделать это он может несколькими способами:

🔸 уменьшить арендную плату на 10%, 20%, 30% или другую сумму на срок, нужный для полного погашения задолженности;

🔸 не брать с вас арендную плату на протяжении срока, необходимого для компенсирования затрат;

🔸 вернуть деньги наличными, переводом на банковский счет или другим способом — всю сумму сразу или частями.

Чтобы подтвердить компенсацию и избежать лишних споров, нужно составить договор на возмещение условий, признанных неотделимыми. Присвойте документу порядковый номер, укажите дату его подписания, напишите реквизиты обеих сторон. После этого:

🔻 Перечислите объекты , которые являются неотделимыми улучшениями — например, напишите перечень работ или перечислите модифицированные инженерные сети.

🔻 Рассчитайте стоимость улучшений и укажите ее в договоре. Учитывайте стоимость материалов и работы, если есть чеки и на то, и на другое.

🔻 Укажите время работ по неотделимому улучшению — оно важно для бухгалтерского учета и нужно, если один из участников сделки — юридическое лицо.

🔻 Распишите порядок оплаты капитальных вложений — укажите, кем они будут оплачиваться и в какие сроки. Опишите способ оплаты — если это безналичный расчет, укажите реквизиты.

🔻 Укажите на согласованность действий — подчеркните, что и собственник помещения, и арендатор согласны с условиями договора и обязуются их выполнять.

🔻 Поставьте штрафы за неисполнение обязанностей или просрочку оплаты — это мотивирует арендодателя быстрее выполнить обязательства.

Сроки получения компенсации не регламентированы. Вы можете запросить возмещение расходов на капитальное преобразование недвижимости и сразу после окончания работ, и при расторжении договора аренды. Если договор аренды расторгается досрочно по инициативе арендодателя, он обязан компенсировать расходы, а срок компенсации оговаривается отдельно. Его лучше зафиксировать отдельным договором, чтобы избежать судебных разбирательств.

Например: Анатолий взял в аренду торговое помещение на 3 года с возможностью внесения неотделимых улучшений, сумма ежемесячного платежа составляет 15 000 рублей. В первый месяц провел водопровод и установил систему отопления, стоимость работ составила 315 000 рублей. Сразу по окончанию работ Анатолий пошел к Павлу — владельцу здания — и попросил компенсировать затраты. Обе стороны решили, что лучше всего отказаться от арендной платы. Анатолий не будет платить ее 21 месяц — столько нужно, чтобы окупить затраты на неотделимые улучшения.

Есть и другой вариант развития событий — собственник давал устное согласие на внесение улучшений, но не подписал соответствующее разрешение, а теперь отказывается компенсировать затраты. В этом случае можно обратиться в суд. Для этого:

📍 подготовьте доказательства того, что собственник недвижимости знал о предстоящих изменениях и был согласен с ними;

📍 составьте исковое заявление, оплатите государственную пошлину, приложите к пакету документов доказательства;

📍 посчитайте сумму компенсации, предоставьте документы, подтверждающие сумму ваших расходов;

📍 посетите заседание и докажите, что арендодатель должен выплатить компенсацию.

Доказательствами по делу могут служить любые факты — показания свидетелей, копии переписки в социальных сетях, видеосъемка. Главное, чтобы все факты указывали на то, что арендодатель был согласен с изменениями. Если вы докажете это, суд вынесет постановление, по которому собственник недвижимости будет обязан компенсировать расходы на неотделимые улучшения. Если суд откажет в иске, но вы уверены в своей правоте — подавайте апелляцию. Сделать это можно в течение 10 дней после вынесения судебного решения.

Например: Михаил — арендатор, Олег — собственник. Михаил договаривался с Олегом о капитальном ремонте частного дома в присутствии друзей. Олег выразил свое согласие и заявил, что компенсирует расходы на ремонт — снизит арендную плату на 50%. После завершения работ Олег отказывается от компенсации, мотивируя это тем, что нет договора, и он не обязан ничего платить. Михаил может обратиться в суд и попросить друзей дать свидетельские показания. Суд обяжет Олега исполнить условия устной договоренности — снизить арендную плату на 50%.

Чтобы не проиграть в суде, лучше обращаться к юристу. Он поможет собрать доказательства, грамотно составит исковое заявление, сопроводит до вынесения решения.

Если компенсация не выплачена, можно начислить амортизацию за учтенный объект.

Законодательная база

Договор аренды имущества составляется между арендодателем (собственником) и арендатором (пользователем). В этом документе прописаны права и обязанности обеих сторон. Общие положения и правила аренды основных средств регулируются Гражданским кодексом РФ.

Читайте также:  Особенности рассмотрения дел в порядке упрощенного производства

Расходы на капитальный ремонт берет на себя собственник, арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт, необходимый для поддержания объекта в исправном состоянии. Арендатор несет и издержки на содержание арендованного имущества в процессе эксплуатации.

В ст. 623 ГК РФ введены такие понятия, как отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды. Улучшения, произведенные арендатором и отделимые от основного средства без его разрушения, определяются, как отделимые. После завершения работ изменения становятся собственностью арендатора.

В течение действия аренды расходы учитываются им как объекты ОС или оборотные активы. По окончании срока действия договора аренды он распоряжается ими по своему усмотрению.

Неотделимыми улучшениями считаются изменения, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него. Такие изменения, как неотъемлемая часть основного средства, являются собственностью арендодателя.

Передача новому собственнику проводится как реализация собственных ОС по остаточной стоимости.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества значительно увеличивают его ценность и исходную стоимость. Бухгалтерия арендатора часто стремится максимально выгодно учесть расходы на такой ремонт, минимизируя налоги. Рассмотрим понятие улучшений, что к ним относится, какие проблемы они могут принести.

Рассмотрим понятие улучшений, что к ним относится, какие проблемы они могут принести.

Неотделимые улучшения арендованного имущества это …

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это вопрос, который уже долгое время не утрачивает своей актуальности. Именно поэтому неотделимые улучшения арендованного имущества – это тема данной статьи, тем более что арендные отношения в современном обществе очень широко распространены. Заодно разберемся и в том, полагается ли компенсация арендатору за подобные улучшения.

Именно поэтому неотделимые улучшения арендованного имущества – это тема данной статьи, тем более что арендные отношения в современном обществе очень широко распространены.

Отчисления с имущества

Этот налог уплачивается субъектом, осуществившим неотделимое улучшение, тогда, когда оно принято на баланс как объект ОС. Разъяснения по этому поводу даны в письме Минфина №03-03-06/1/651 от 13.12.2012 г. По п. 1 ст. 374 НК, в качестве объектов обложения для российских предприятий выступает недвижимое и движимое имущество, в том числе предоставленное во временное пользование, распоряжение, владение, доверительное управление, внесенное в общую деятельность либо полученное в соответствии с концессионным соглашением, которое включается в баланс как основные средства в соответствии с порядком, предусмотренным для ведения бухгалтерской отчетности, если другое не определено статьями 378 и 378.1 НК.

Правила, по которым происходит формирование данных об ОС, установлены в ПБУ 6/01 и в методических указаниях, действующих в части, не противоречащей ПБУ. По п. 5 последних, в состав основных средств включаются капвложения в арендованные ОС. По п. 29, стоимость выбывающего или неспособного приносить прибыль предприятию объекта должна быть списана. В соответствии с положениями ПБУ 6/01, капвложения в арендованные ОС принимаются в расчеты до их выбытия. Под последним следует понимать, кроме прочего, возмещение собственником стоимости улучшений, осуществленных арендатором. Исключение составляют случаи, когда законный владелец компенсирует понесенные пользователем затраты путем установления соответствующего размера платы за эксплуатацию объекта.

Раньше она применялась в условиях стагнации, когда приобретателей было не так много, а продавцы были более лояльны.

Что относится к категории неотделимых улучшений?

Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан осуществлять текущие ремонтные работы, которые не влекут за собой значительное увеличение стоимости жилплощади. Это означает, что квартиросъемщик не может самовольно проводить капитальные ремонтные работы. Стандартный ремонт не улучшает технические параметры объекта, поэтому не относится к улучшениям имущества. У арендодателя есть право потребовать восстановления первоначального состояния помещения. Неотделимыми улучшениями можно назвать:

  • техническое оснащение квартиры, установку сигнализации;
  • замену электропроводов и трубопровода;
  • перепланировку жилья;
  • реконструкцию отдельных помещений и жилплощади в целом;
  • высадку деревьев на территории садового участка, если речь идет об аренде частного дома;
  • возведение новых строений на территории собственника;
  • работы по реконструкции (восстановлению) имущества;
  • установка системы видеонаблюдения или пожарной сигнализации;
  • дооборудование объекта – установка лифтов, грузоподъемников, не имеющейся ранее системы отопления, строительство бассейна, проведение канализации.

Прокладка телефонного кабеля, водопровода, замена вентиляционной системы, установка новых дверей и окон также относится к этой категории изменений. По завершении срока аренды все подобные нововведения перейдут в собственность владельца имущества.

Отделимые улучшения переходят в собственность арендатора, если иное не указано в контракте. На их осуществление согласие владельца имущества не требуется.

К отделимым относят новую мебель, осветительные приборы, т. е. все те предметы, которые можно убрать без ущерба арендованному имуществу. При возникновении споров суд может отнести совершенные изменения в категории отделимых или неотделимых на основании заключений экспертов и изучения документации.

На их осуществление согласие владельца имущества не требуется.

✔ Зачет стоимости улучшений в арендную плату.

В дополнительном договоре стороны могут также договориться о вычитании стоимости работ из арендной платы, что снизит расходы арендатора. В этом случае необходимо дополнительно составить график платежей или фиксировать каждую передачу денег распиской. В последнем случае важно указать в документе основания для получения финансовых средств. Это нужно для того, чтобы впоследствии у арендодателя не было возможности классифицировать полученные средства, как плату за проживание.

Способ проведения улучшений регулируется составленным договором.

РАЗДЕЛЕНИЕ НА ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ ?

Необходимо чётко разделить и понимать разницу в произведенных улучшениях поскольку именно это определяет их собственника. По общим правилам (ст. 623 ГК РФ):

Отделимые улучшения произведенные арендатором являются его собственностью, в случае если в договоре не указано, что они переходят в собственность арендодателя;

    Согласие собственника арендатор может не получать при устройстве отделимых улучшений (п.1 ст. 623 ГК РФ).

Неотделимые улучшения произведенные арендатором являются собственностью арендодателя, при условии его согласия принять в дальнейшем произведенные улучшения.

    Согласие арендодателя необходимо получить обязательно, поскольку неотделимые улучшения считаются его собственностью и он может быть не заинтересован в улучшениях (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Раскрывая более подробно эту тему следует остановиться на классификации с точки зрения их отделимости и неотделимости. Так статьей 623 ГК РФ критерием отделимости является вред наносимый имуществу отделением вещи.

ВОЗНИКАЕТ ВОПРОС: какой именно вещи наносится вред т.е. самому арендованному имуществу или вещи, которую установил арендатор? В статье 623 ГК РФ это не установлено.

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г.

Добавить комментарий