Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности.

○ Признание патента недействительным.

Патент будет признан недействительным, если:

  • Предпринимательская деятельность прекращена.
  • Превышены ограничения, установленные законом (число работников и максимальный годовой доход).
  • Оплата не внесена в установленные сроки.

Во всех этих случаях в налоговый орган подается заявление от лица ИП о переходе на другую систему налогообложения. Если предпринимательская деятельность будет продолжена на основании ставшего недействительным патента, на гражданина будет наложен административный штраф и взыскана неуплаченная сумма.

Таким образом, ПНС, как и любой другой вариант налогообложения имеет свои особенности, которые следует учитывать при решении о его приобретении.

Взносы ИП зависят от наличия работников и их количества.

Преимущества и недостатки

Как и любая иная система налогообложения, патентная схема имеет свои преимущества и недостатки. Каждый может оценить плюсы и минусы данной системы и принять для себя решение о необходимости перехода на такую уплату налогов с прибыли.

Преимущества наличия патента:

  • отсутствие необходимости оплачивать НДС, НДФЛ и налог на имущество;
  • не нужно вести бухгалтерский учёт, сдавать налоговые декларации в ФНС;
  • суммы отчислений понятны и просты в своем расчёте;
  • нет лимитов на количество сдаваемых в аренду объектов;
  • наличие разных величин ПВГД для расчётов в зависимости от нюансов деятельности ИП.

Что касается недостатков оформления патента, то они такие:

  • рассчитанный местными властями возможный доход может быть больше реальной прибыли ИП;
  • необходимость оплачивать документ авансом или сразу полностью, что для некоторых предпринимателей может быть проблематично;
  • страховые и социальные выплаты не помогают уменьшить размер налоговых отчислений;
  • необходимость вести книгу учёта прибыли ИП;
  • небольшой срок действия документа (не дольше года).

Таким образом, прежде чем решиться на приобретение патента, взвесьте все «за» и «против». Патент освобождает от уплаты некоторых налогов, но при этом требует отчисления средств авансом, а не после получения прибыли. Для некоторых ИП это может стать камнем преткновения.

количество наёмных сотрудников стало больше, чем 15 человек.

Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%. В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз. Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Читайте также:  Успешное составление договора аренды нежилого помещения: рекомендации

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях. Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

Чем срок патента меньше, тем он дешевле для равнозначных квартир.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

Как заключить договор поднайма.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц. За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно). В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:

1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Сравнение сумм налогов по ПСН и УСНУСН от арендыПатент от арендыУСН от арендыПатент от аренды
Сумма дохода2 400 0001 000 000
Сума облагаемого дохода2400000100000010000001000000
Ставка6.00%6.00%6.00%6.00%
Сумма налога к уплате144000600006000060000
Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч20727207272072720727
1% взносов сверх 300 тысяч21000700070007000
Итого взносов за год41727277272772727727
Взносы уменьшающие уплату налогов41727***27727***
Всего нужно заплатить за год102273877273227387727

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
  • Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

На практике это означает, что существует такие варианты:

  • — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
  • — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
  • -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.
Читайте также:  Изменение квалификации преступлений в ходе досудебного производства по делу

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м ¦ 185000¦

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м ¦ 500000¦

площадь помещений дач земельных участков до 100 кв.

Сроки действия

Использовать патентную систему по одному экземпляру документа можно по желанию на срок от 1 месяца до одного года. Расчет естественно меняется в зависимости от срока. Для чего покупать патент на 1 месяц? Можно протестировать систему в жизни, чтобы понять насколько это выгодно в конкретном случае.

Отсутствуют другие налоги.

Необходимость патента

В обязательном порядке необходимо приобретать свидетельство, если планируется сдавать одновременно несколько объектов недвижимости. Налоговые органы в данном случае расценивают аренду как предпринимательский вид деятельности. Собственник недвижимого имущества должен либо оформить патент на сдачу квартиры, либо выплачивать налог в размере 6% с дохода.

Просчет стоимости свидетельства

При выборе стоит принять во внимание перечисленные ниже факторы:

  • Первый этап — определение стоимости патента. На каждую недвижимость приобретается отдельный документ (свидетельство). Предварительный расчет можно сделать, воспользовавшись специальным калькулятором в интернете.
  • Оплата патента происходит по фиксированной стоимости, а налог 6% выплачивается с фактического дохода. В качестве примера: недвижимость не сдается на протяжении 5 месяцев. При покупке патента предполагается, что арендные условия выполняются, а вот в случае выплаты налога отсутствие арендной платы станет причиной снижения налоговых обязательств.

Важно! Налоговыми органами предоставляется возможность приобретения патента на каждый месяц.

Получение патента для ИП.

Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы

Представители налоговой службы Москвы и Московской области уже давно ищут способы, которые позволят заставить людей сдавать квартиры в аренду в соответствии с законом. Однако все принимаемый меры были безуспешными – и максимум чего удалось добиться, это ввести декларирование доходов от подобных сделок.

Тем не менее большинство граждан по-прежнему предпочитает обходить закон стороной. Поэтому было принято решение ввести документ под названием патент на сдачу квартиры. Действительно ли данное нововведение позволит намного упростить процесс оформления жилплощади в аренду? Как можно получить данный документ и что для этого нужно? Выгодно ли это?

Это означает, что человек подтверждает, что он собирается получать доход от сдачи квартиры в аренду.

Основания для получения патента

Следовательно, для того чтобы получить патент, необходимо иметь в собственности недвижимость, которую вы собираетесь сдавать в наем, и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Регистрация ИП в России не представляет, кстати, особых сложностей. Мифы о трудностях при оформлении этого статуса распространяют фирмы и специалисты, которые как раз и оказывают подобные услуги населению.

Для регистрации понадобятся паспорт, нотариально заверенное заявление о регистрации по форме № Р21001, введенное приказом ФНС России от 25 января 2012 г. за № ММВ-7-6/25@, и платежное поручение об уплате государственной пошлины. Далее все документы сдаются в налоговую инспекцию, и уже через пять дней можно получать свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Затраты на приобретение статуса ИП также невелики. Размер государственной пошлины за оформление ИП составит 800 рублей, а услуги нотариуса обойдутся от 200 до 800 рублей.

Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его.

Получение статуса

Формально собственнику не нужно проходить никакой регистрации для сдачи недвижимости в наём. Единственное обязательство – ежегодно платить налоги по стандартной ставке – 13 % от дохода. Для этого в инспекцию придётся подавать справку о полученных средствах в формате 3-НДФЛ.

Читайте также:
Как не пострадать от сдачи квартиры в аренду
Как сдать жильё и не стать жульём?
Как правильно сдать квартиру. Договор нужно оформлять на 11 месяцев

Для экономии средств можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, тогда владелец недвижимости сможет рассчитываться с государством по сниженной процентной ставке – около 6 %. Пройти процедуру оформления можно в налоговой инспекции. Документов понадобится не так много: копия паспорта, квитанция на оплату государственной пошлины, заявления о регистрации и переходе на упрощённую систему налогообложения. Но на плечи предпринимателей ложится ещё одно обременение – оплата ежегодных страховых взносов, которые в этом году составляют 35,7 тыс. рублей.

Альтернативный путь для индивидуальных предпринимателей – покупка в инспекции налогового патента, стоимость которого различается в зависимости от регионов. Например, в Москве патент сейчас оценивается в 60 тыс. рублей. Треть суммы при этом придётся отдать сразу, а остальное – после истечения срока действия свидетельства. Размер обязательных страховых выплат в этом случае снижается в два раза. Подобное решение будет выгодно для владельцев дорогостоящей недвижимости.

Консультанты советуют в обязательном порядке прописывать, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора.

Первый шаг: регистрация собственника, как индивидуального предпринимателя

Гражданину РФ перед сдачей жилплощади в аренду следует пройти регистрацию, по завершению которой он станет индивидуальным предпринимателем. Это легко делается собственноручно, с использованием готовых бланков из Сети, но если не получается, то рекомендуется обращаться в фирмы, которые сделают ту же работу за умеренную плату.

Для этого арендодателю необходимо иметь:

  1. Заявление, где будет зафиксировано желание собственника пройти регистрацию. Для этого используется готовый напечатанный бланк. Его форму можно скачать из Интернета. Она заполняется от руки и относится к нотариусу для заверения. Как правило, его услуги стоят недорого.
  2. Копия паспорта. Ее можно не заверять.
  3. Документ, свидетельствующий про уплату госпошлины. Сумма составит около 400 рублей, но она может увеличиваться ежегодно, поэтому данную информацию желательно уточнить заранее. Реквизиты для оплаты пошлины получают в налоговой.

Обычно процесс регистрации занимает 5 суток. Но если у арендодателя совсем нет свободного времени, то он может упростить этот процесс. Для этого необходимо обратиться к посредникам, которые за отдельную плату быстро зарегистрируют хозяина жилья. Они могут самостоятельно заполнить заявление, уменьшающее шанс допустить ошибку при составлении бланка.

Но если у арендодателя совсем нет свободного времени, то он может упростить этот процесс.

Расчет стоимости

На данный момент фиксированная стоимость документа не установлена, эта величина зависит от месторасположения недвижимости. Формула для расчета стоимости:

П = ПВГД * 6%,

где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.

Оплата происходит в два этапа:

  • первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
  • остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.

Перед выбором налоговой системы можно рассчитать, сколько придется отдать за переход на ПСН в том или ином регионе, и сравнить эту сумму с реальным доходом от такой деятельности. Возможно, окажется, что намного выгоднее платить НДФЛ, не тратя лишние силы и деньги.

Оплата происходит в два этапа.

Как получить патент

Чтобы использовать патент для сдачи квартиры физическое лицо должно соответствовать определенным требованиям, это правило действует при выборе любого специального режима налогообложения.

К таким требованиям относятся:

  1. человек должен являться единственным и полным собственником квартиры, которые он собирается сдавать в аренду;
  2. нужно обязательно зарегистрировать себя как индивидуального предпринимателя. В свою очередь, чтобы ИП перешло на патентную систему необходимо также соответствовать определенным требованиям. У предпринимателя не должно быть более 15 работников по всем видам его деятельности. Доход, который индивидуальный предприниматель получает от деятельности по патентной системе, за календарный год не должен быть более 60 миллионов рублей.

Здесь важно иметь в виду, что если одно из этих условий будет нарушена, то есть какой-то показатель станет выше установленного критерии, то патент станет не действительным, и нужно будет выбирать другую систему налогообложения.

Читайте также:  Правила предоставления и длительность отпуска для инвалидов

Также при решении перейти на патент для сдачи квартиры в аренду надо знать, что на каждый объект недвижимости, то есть квартиру или дом, необходимо будет покупать отдельный патент.

Получить патент не сложно. Если по всем критериям человек соответствует установленной норме, то ему нужно произвести регистрацию в налоговой инспекции себя в качестве индивидуального предпринимателя.

Для оформления в налоговой инспекции в качестве ИП, нужно подготовить определенные документы.

Написать заявление о постановке на учёт по определённой форме:

  • оплатить госпошлину в размере 800 рублей и сохранить квитанцию,
  • приложить копию паспорта с пропиской,
  • написать заявление на то, что вы хотите применять патентную систему налогообложения
  • указать каким видом деятельности вы будете заниматься.

Заявление на использование патентной системы можно подать и вместе с заявлением на регистрацию ИП, и после регистрации в любое время, но строго за десять дней до начала работы с использованием патентной системы налогообложения.

У заявлений есть определенные утвержденные законом формы.

После этого нужно произвести оплату. Оплата делается после перехода на патентную систему, а точнее в течение 3 месяцев после этого.

Можно оплатить полностью или частями, это зависит от того, на какой срок действия вы приобрели патент. Оплата производится по выданным человеку банковским реквизитам, которые он получил в налоговой инспекции.

То есть, предприниматель может попробовать и оценить работу этой системы, насколько для него это удобно и выгодно, и, затратив при этом минимальное количество времени и финансовых ресурсов.

Важно, что патент и действует до конца календарного года, после этого, то есть с началом нового года патент нужно оформлять ещё раз.

Патент может быть признан недействительным по некоторым причинам.

  • Это прекращение предпринимательской деятельности, и если была превышена установленных по закону ограничений, это касается количества работников у индивидуального предпринимателя и общего годового дохода.
  • Также недействительным патент может быть признан, если не было оплаты его стоимости, в сроки установленные законом.

В вышеперечисленных случаях индивидуальному предпринимателю нужно пойти в налоговую инспекцию и написать заявление о том, что он переходит на другую налоговую систему.

Если не написать такое заявление, и продолжать работать по-старому, то в дальнейшем сотрудники налоговой службы могут оштрафовать предпринимателя и выставить ему неуплаченные налоги.

Патент равен потенциально возможному годовому доходу, умноженному на 6.

Аренда жилья: патентную систему выбирают 10% из тех, кто платит налог от сдачи квартиры

Москва, 23 октября 2018 года. – Один из законных способов сдачи квартиры в аренду – приобретение патента после получения физлицом статуса индивидуального предпринимателя (ИП): налоговая ставка в этом случае составляет 6% против 13% при уплате НДФЛ. Однако патентная система налогообложения (ПСН) не получила широкого признания: по данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время ее используют лишь 10% столичных арендодателей, уплачивающих налоги в рамках сдачи жилья внаем, остальные подают налоговые декларации. В числе причин низкой популярности патента специалисты выделяют, в частности, несколько обстоятельств: во-первых, отсутствие связи между стоимостью этого разрешения и фактической доходностью аренды; во-вторых, итоговые расходы участников ПСН (с учетом обязательных платежей ИП) выше подоходного налога с физлиц; кроме того, статус ИП существенно ограничивает наймодателя в правах в случае продажи сдаваемой квартиры. Ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин комментирует характеристики патента как разновидности налогового режима и представляет свое мнение о рентабельности данной системы для арендодателя.
Приобретение патента: ограничение и цена

Кирилл Кокорин, ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость: «Приобретение патента правомочно только для индивидуальных предпринимателей, то есть физические лица без статуса ИП не могут использовать данную систему налогообложения. Стоимость патента в Московском регионе основывается на размере потенциально возможного годового дохода от сдачи квартиры в аренду, который определяется правительством Москвы. По состоянию на 2018 год налоговая ставка составляет 6% от такого дохода. Цена разрешения на арендную деятельность зависит от локации (округа и района), где находится сдаваемая квартира, и от ее площади.

Приведу примеры. Патент на квартиру площадью до 50 кв. м, расположенной в ЮЗАО, стоит 18 000 рублей (потенциально возможный годовой доход от сдачи подобного объекта в аренду, установленный правительством Москвы, составляет 300 000 рублей в год; расчет: 300 000 Х 6% = 18 000 рублей). Стоимость патента для квартиры площадью 75 кв. м, расположенной в ЦАО, – 54 000 рублей (потенциально возможный годовой доход от сдачи подобного объекта в аренду, установленный правительством Москвы, – 900 000 рублей в год; расчет: 900 000 Х 6% = 54 000 рублей). Размер действительного дохода, который может быть гораздо ниже, при расчете стоимости патента не учитывается.

Патентная система непопулярна – согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, данного налогового режима придерживаются не более 10% из тех, кто сдает в Москве квартиру и платит налоги с этого дохода».

Причины непопулярности ПСН

Кирилл Кокорин: «Наличие патента не связано с размером и регулярностью получения дохода от сдачи квартиры в аренду: наймодатель покупает этот разрешительный документ на определенный срок (от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года), и даже если объект все это время простаивал – например, его не удалось сдать, – патент не продлевается и его стоимость не возвращается.

Помимо этого, вне зависимости от того, получен ли доход от сдачи квартиры или нет, ИП вносит ежегодные обязательные платежи в Пенсионный фонд – в 2018-м это 5 840 рублей, а также в Федеральный фонд медицинского страхования – в 2018 году это 26 545 рублей. Общая сумма обязательных платежей – 32 385 рублей. Для индивидуального предпринимателя, купившего патент, возможность уменьшения суммы налога на размер страховых взносов не предусмотрена.

Расходы арендодателей, которые являются ИП, включают стоимость патента и обязательные платежи. Физлица уплачивают только НДФЛ. Рассмотрим пример. Квартира в ЮЗАО площадью 45 кв. м сдается за 30 000 рублей в месяц, годовой доход от сдачи составляет 360 000 рублей. Расход от сдачи этой квартиры для физического лица (НДФЛ) при таком доходе составит 46 800 рублей в год (360 000 Х 13%); для ИП – 50 385 рублей (18 000 рублей за патент + 32 385 рублей как обязательные платежи).

Для определения целесообразности приобретения патента каждому арендодателю следует провести грамотную калькуляцию всех возможных вариантов».

Продавец квартиры в статусе ИП: особенности положения

Кирилл Кокорин: «Собственник жилплощади, который хоть единожды использовал ее в предпринимательских целях, имея статус ИП, не сможет продать эту квартиру как физическое лицо, только как ИП. Это означает, что продавец лишается всех льгот и вычетов, которые положены физлицу. Если собственник официально ликвидирует ИП, ситуация при продаже лишь усложнится. Утративший статус ИП продавец квартиры, которая раньше использовалась им в предпринимательских целях, обязан уплатить НДФЛ со всей суммы, полученной от продажи. Срок владения квартирой значения не имеет. Такова устойчивая позиция Минфина.

Напомню: НДФЛ не облагается доход, полученный от продажи недвижимости, если она была в собственности не менее 3 лет (для имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее 5 лет (для имущества, купленного после 01.01.2016). Данная льгота не распространяется на недвижимость, которую гражданин в свою бытность ИП использовал в коммерческой деятельности, то есть сдавал внаем».

Кому выгодна уплата налога через патент

Кирилл Кокорин: «Рентабельность ПСН имеет очень индивидуальный характер. На мой взгляд, патент выгоден лишь в случае, если собственник не планирует продажу квартиры, уже имеет статус ИП и несет расходы на обязательные взносы: скажем, он занимается деятельностью в других направлениях и решил внести в свой совокупный доход также прибыль от найма квартиры».

Пресс-центр ИНКОМ-Недвижимость
Тел.: +7 (495) 232-24-24
e-mail: pr@incom.ru

Дружите с нами на Facebook
Дружите с нами Вконтакте

В числе причин низкой популярности патента специалисты выделяют, в частности, несколько обстоятельств во-первых, отсутствие связи между стоимостью этого разрешения и фактической доходностью аренды; во-вторых, итоговые расходы участников ПСН с учетом обязательных платежей ИП выше подоходного налога с физлиц; кроме того, статус ИП существенно ограничивает наймодателя в правах в случае продажи сдаваемой квартиры.

Добавить комментарий