Все, что нужно знать о снижении кадастровой стоимости недвижимости и о возможных проблемах при уменьшении цены объекта

Частный дом

При расчете кадастровой стоимости отдельно стоящего дома обязательно учитываются следующие факторы:

  1. Площадь в квадратных метрах.
  2. Год возведения строения.
  3. Материалы, которые применялись при постройке.
  4. Наличие коммуникаций и удобств.

Данный перечень не является исчерпывающим, во внимание применяются и другие характеристики. Однако часто итоговый результат не является достоверным, поскольку не был учтен износ дома, а также его реальное текущее состояние.

Нежилое помещение.

Может ли ФКП Росреестра завышать оценку недвижимости?

Если говорить именно о палатах, то нет, не могут. Согласно ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке», расчётом занимаются бюджетные учреждения, получившие на это полномочия от государства.

Кадастровая палата выполняет роль органа, фиксирующего данные – в этом случае она может лишь вписать то, что уже определено. Информация передаётся в эту организацию после её полной проверки Росреестром и её утверждения.

Даже если это правда, то здесь собственники бессильны – такова система расчёта, с которой спорить бесполезно.

Но как получается, что кадастровая цена квартиры порой так сильно отличается от реальной, если намеренно её не могут завысить ни палаты, ни оценщики? Это происходит из-за очень обобщённой системы вычисления, которая не учитывает многих параметров.

Ведь из чего строится реальная цена? Две совершенно одинаковых квартиры в одном дворе могут иметь совершенно разный ремонт и состояние, и их стоимость будет различаться в несколько сотен тысяч, а возможно и более.

Тем временем кадастровая цена будет усреднённой: плохое жильё «подорожает», согласно ГКН, а хорошее – подешевеет.

Поэтому нет вины кадастровой палаты в том, что стоимость определённой недвижимости в кадастре получилась существенно ниже рыночной. Но это создаёт проблему собственнику, особенно в случае продажи объекта менее чем через 5 лет после приобретения.

Когда приходится отчислять государству более 10 % от цены проданной недвижимости, хочется уменьшить эту сумму хотя бы немного.

Но как получается, что кадастровая цена квартиры порой так сильно отличается от реальной, если намеренно её не могут завысить ни палаты, ни оценщики.

Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки

Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году проводиться двумя способами:

  • путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
  • путем подачи судебного иска.

Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра.

Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости от физического лица на основании недостоверности сведений.

Скачать заявление об оспаривании кадастровой стоимости и установлении равной рыночной от физического лица.

Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:

  • кадастровую справку;
  • копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
  • экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.

Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.

Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.

Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.

Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.

Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.

Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра.

Шаг №2: определите рыночную стоимость недвижимости

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость завышена, нужно доказать, что рыночная стоимость на самом деле намного меньше. Для этого обратитесь в оценочную компанию или к частному оценщику. Оценщик или компания должны иметь лицензию, разрешающую подобную деятельность. Еще лучше, если специалист будет аккредитован в одном или нескольких банках: это — показатель профессионализма и серьезной работы.

За услуги оценщика нужно заплатить. Поэтому разумно сначала заказать предварительную консультацию — в ее рамках специалист изучит документы и скажет, стоит ли оспаривать кадастровую стоимость имущества. Если да, приступит к оценке.

Длительность процедуры оценки стоимости недвижимости зависит от скорости работы оценщика и государственных органов. Чаще всего отчет и заключение готовятся в течение 4–5 дней. Специалист выдает:

заключение о независимой оценке рыночной стоимости недвижимости и отчет о расчете суммы в случае, если кадастровая стоимость жилья сильно отличается от рыночной;

заключение о недостоверных сведениях, содержащихся в едином реестре, если при расчете кадастровой стоимости были использованы неверные данные.

Сохраните эти документы — в дальнейшем они помогут доказать, что у вас есть основания оспаривать стоимость, указанную в реестре.

Поэтому желательно заранее собрать пакет бумаг.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

исковое заявление ;.

Оспаривание в судебном порядке

Дела о пересмотре КС рассматриваются такими судами: областными, городскими, Верховным, автономного округа. Обращаются в уполномоченный орган по месту расположения недвижимости.

Так, если земля или дом находятся в Москве, то подавать исковое заявление нужно в Московский городской суд. Сделать это можно лично либо через интернет.

Последний вариант является более удобным. Но требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru. Через сайт можно будет отслеживать рассмотрение обращения и получить результат заседания комиссии. Но нужно учитывать, что подобная услуга доступна не во всех городах страны.

К заявлению прилагается ряд документов. Потребуется оплатить государственную пошлину за подачу иска. После этого будет начато рассмотрение дела.

Оспаривание в судебном порядке.

Документы на землю

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН . Для арендатора — договор аренды.

По новому закону о кадастровой оценке копии правоустанавливающих документов заверять у нотариуса не нужно.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Это значит, что формально вас могут попросить заверить копии у нотариуса. Уточните это в Росреестре в вашем регионе.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

У вас пять лет.

Как снизить кадастровую стоимость: разъяснения профессионалов

Изменения в земельном законодательстве, которые коснулись расчета налога на участки индивидуального жилищного строительства и дачи, принесли уже немало головной боли владельцам этой земли. Сумма налога, которую теперь необходимо платить за участки, стала существенно выше – от полутора до четырех раз. Причем речь не о паре сотен рублей. Разница может достигать десятков или сотен тысяч. Можно ли изменить ситуацию и что для этого нужно сделать? Ведь уже совсем скоро, весной, придут квитанции из налоговой с новыми суммами.

Кадастровая оценка – что это?

В основе кадастровой земельной реформы – решение российских властей о том, что к 2020 году необходимо «перевести» расчет налога на все объекты недвижимого имущества (участки, здания, жилые и нежилые помещения и другие), исходя из их кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как было раньше. В городах федерального значения – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь – уже действуют новые правила. Что касается регионов, то там новый способ расчета налога пока работает только в отношении земельных участков.

Антон Аранибар, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Аранибар и партнеры», эксперт общественной палаты Московской области:

– Возникает логичный вопрос: «А собственно, для каких целей это делается?» Основные цели: регулирование налогообложения и земельных правоотношений, ведь платность использования земли ещё никто не отменил. Исходя из озвученных целей, становится понятна суть проблемы, которая заключается в том, что резкое увеличение кадастровой стоимости – это значительное повышение социальной напряжённости в обществе, несмотря на то что страна и так «вошла» в экономический кризис.

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты г. Санкт-Петербурга:

– В период бурного роста цен на жилье на рынке активно работали перекупщики, которые приобретали квартиры в строящихся домах и продавали их после получения свидетельства о собственности. И чтобы не платить налог с продажи каждой квартиры, перекупщики указывали в договоре заниженную цену объекта. А если покупатель, опасаясь обмана, предлагал указать в договоре реальную цену, то продавец увеличивал стоимость объекта на сумму налога. С юридической точки зрения такая сделка считается незаконной, притворной. И если на ней будет присутствовать нотариус, который понимает, что цена занижена, он, как правило, отказывается заверять договор купли-продажи.

Инвентаризационную стоимость устанавливают специалисты БТИ, и она всегда была ниже рыночной цены. С кадастровой стоимостью ситуация другая. Предполагалось, что она будет максимально приближена к рыночной, но фактически вышло так, что в большинстве случаев она ее превышает в несколько раз. Реже кадастровая стоимость оказывается ниже рыночных показателей, что невыгодно для тех, кто собирается продавать имущество. Именно это несоответствие подтолкнуло людей в стены юридических компаний, которые занимаются оценкой и ведут процедуру оспаривания кадастровой стоимости. По словам Павла Романова, почти за пять лет компания «Земельное развитие» провела процедуру оспаривания в отношении более пяти тысяч земельных участков. А в компанию «Аранибар и партнеры» на консультации по данному вопросу приходит два-три человека в месяц.

Читайте также:  Расчет компенсации при 11 полностью отрабртанных месяцах и 1 неполном

Массовая оценка – завышенный налог

Почему же так получилось, что за участок в дальнем Подмосковье кому-то придется платить не две, а например, девять или все пятнадцать тысяч рублей? Как объясняют эксперты рынка, проблема заключается в несовершенстве методики государственной кадастровой оценки (ГКО), которая первый раз была проведена в 2013 году, и далее будет проводиться каждые два года в городах федерального значения и не реже раза в пять лет – в остальных населенных пунктах России.

Павел Романов, генеральный директор управляющей компании «Земельное развитие» (торговая марка «Своя земля»):

– Кадастровая стоимость – это не рыночная цена, она может быть как больше, так и меньше. Все дело в том, что при расчете рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик учитывает все существенные факторы, оказывающие влияние на цену, что позволяет считать ее справедливой. Кадастровая же оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки здания или земельного участка. Массовая кадастровая оценка проводится не для каждого конкретного объекта недвижимости – это средняя стоимость объекта в «кадастровом квартале». Например, если «хрущевка» окружена элитными домами, то кадастровая стоимость квартиры в неи будет выше рыночнои цены.

Общая методика расчета кадастровой стоимости разрабатывается в Минэкономразвития России. В качестве основы используются данные государственного кадастра недвижимости (ГКН). Узнать кадастровую стоимость своего участка может каждый собственник. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и посмотреть на публичную кадастровую карту. Если вбить в строке поиска кадастровый номер участка, то можно увидеть его на карте и узнать, во сколько он был оценен.

Павел Романов:

– О точности и полноте нашего ГКН «говорит» такая цифра. Сеичас в нем зарегистрировано примерно 60 миллионов земельных участков, из которых чуть больше половины имеют границы в координатном описании. Многочисленные «дыры» и ошибки в ГКН признают сами чиновники и на каждой? пресс-конференции долго перечисляют причины. Данные по зданиям, включая городские многоэтажки, переносились из баз БТИ, где части сведении, нужных именно для оценки недвижимости, не было. Многие участки вместе со строениями на них регистрировались по «дачной» амнистии — – тоже без уточнения сведении. Поэтому в большинстве случаев те сведения, которые сегодня есть, не позволяют однозначно идентифицировать объект недвижимости. Кроме этого, зачастую у оценщиков, выполняющих оценку кадастровой стоимости, возникает проблема, связанная с неопределенностью источников, малодоступностью и сложностью проверки рыночной информации, без которой невозможно провести статистический анализ рыночных цен.

Два законных способа

Итак, если вы уже узнали, что кадастровая стоимость вашего участка или другого недвижимого имущества превысила все мыслимые и немыслимые пределы, действуйте. Оказывается, существует два способа для оспаривания кадастровой стоимости: заявительный (через комиссию при территориальных органах Росреестра) или судебный (иск в суд).

Антон Аранибар:

– Сначала можно обратиться в комиссию при территориальных органах Росреестра. Если там вам не помогли, тогда уже идти в суд и непосредственно в суде доказывать свои права. Этот вариант, возможно, наиболее простой. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридические лица перед обращением в суд должны всё же предварительно получить решение комиссии.

Алексей Комаров:

– По закону, у каждого собственника есть два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки. Первый – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второй – необходимость установления рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Если вы не согласны с результатами ГКО, закон дает вам право оспорить ее. Но для начала нужно привлечь к этому процессу независимого оценщика, который? при определении рыночной стоимости учтет все индивидуальные характеристики объекта, которые при массовой оценке не берутся в расчет. Если вы хотите определить только рыночную стоимость объекта, то отчета эксперта-оценщика будет вполне достаточно в качестве аргумента для комиссии или суда. Если вы планируете оспорить величину кадастровой стоимости, то перечень документов будет гораздо больший.

Антон Аранибар:

– В этом случае необходимо представить документы, а также иные данные, подтверждающие факт наличия технической или кадастровой ошибки. Чтобы доказать недостоверность сведений, нужно доказать факт о неправильном применении данных или искажении данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, – местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории.

Перечень документов, которые нужно представить в комиссию при Росреестре, указан в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

– заявление о пересмотре кадастровой стоимости;

– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам ГКО;

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если цель обращения – установление недостоверности сведений);

– отчет, составленный как на бумажном носителе, так и в электронном виде (если цель обращения – установление рыночной стоимости);

– положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в электронном виде об определении рыночной стоимости объекта, подготовленное экспертом-оценщиком.

Перечень документов, которые необходимо предоставить в суд, перечислены в статьях 126 и 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 г. № 21-ФЗ:

– административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;

– протокол заседания комиссии о пересмотре кадастровой стоимости (для юридических лиц);

– уведомления, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов;

– документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 000 рублей за каждый объект недвижимости);

– документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования у гражданина, который является административным истцом, или доверенность, удостоверяющую полномочия представителя административного истца, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования;

– ходатайство о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;

– такой же пакет документов, как и к заявлению в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости.

Павел Романов:

– В комиссии не всегда удается добиться признания справедливой кадастровой стоимости. Регламент работы комиссии большей частью направлен на соблюдение формальностей в ущерб рассмотрению вопроса по существу. В основном удовлетворяются заявления, согласно которым кадастровая стоимость может быть уменьшена примерно на 30%. Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 4 трлн рублей, а после – 2,7 трлн рублей, что свидетельствует о ее снижении на 32,3%. В суде практически всегда удается доказать, что результаты определения кадастровой стоимости не соответствуют рыночной стоимости. Работа суда направлена на рассмотрение спора по существу при соблюдении правил ведения судебного процесса. Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году в результате вынесенных в судебном порядке решений зафиксировано снижение суммарной величины кадастровой стоимости в 3,75 раза. Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 431,47 млрд рублей, а после оспаривания – около 382,22 млрд рублей (снижение на 73%).

Антон Аранибар:

– В целом надо понимать, что объективная преграда – это то, что сложившаяся методика установления кадастровой стоимости изначально создавалась не для того, чтобы её отменить. Почему такой большой процент решения положительных дел? Здесь можно выделить несколько факторов, но основной – реальное несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и рыночной стоимости. Для примера можно взять случай, когда юридическому лицу выделяют в собственность земельный участок в 2000 году с кадастровой стоимостью 5 млн рублей. В 2014 году оказывается, что кадастровая стоимость участка составляет 45 млн рублей, а рыночная стоимость участка – порядка 25 млн рублей.

Павел Романов тоже приводит пример из практики, показывающий несоответствие кадастровой стоимости реальному положению дел:

– Земельный участок на территории Московской области площадью 726 кв. м для дачного строительства. Кадастровая стоимость на 01.01.2013 г. по результатам ГКО – 794 454,54 рубля. Кадастровая стоимость на 01.01.2013 г. по решению суда в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде – 216 159,24 рубля. Таким образом, кадастровая стоимость была пересчитана судом в сторону уменьшения в 3,67 раза.

Оспаривание – это замкнутый круг?

После получения положительного решения комиссии или суда с установленной новой кадастровой стоимостью заветный документ нужно предоставить в кадастровую палату для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости. Эти данные позже поступят и в налоговую, а собственник на основании полученных документов сможет уменьшить сумму налога. При этом имейте в виду, что заплатить налог по справедливости можно будет только за год, в котором вы оспорили кадастровую стоимость. Все предыдущие годы придется оплачивать по результатам последней государственной кадастровой оценки.

Вроде все кажется не таким сложным, если бы не парочка «но». Во-первых, экономическая целесообразность самой процедуры оспаривания. Услуги оценщика стоят недешево. Для физических лиц это может обойтись от 3 до 15 тыс. рублей, в зависимости от площади участка, а для юридических расходы на такие услуги варьируются в пределах от 60 до 150 тыс. рублей. К этой сумме нужно добавить судебные издержки и услуги юриста. Эксперты советуют начинать этот процесс, если предстоящая экономия на налогах покроет расходы на оспаривание. При этом заранее узнать, какой окажется новая кадастровая стоимость, можно только приблизительно, основываясь на примерной рыночной стоимости объектов в этом районе (можно посмотреть объявления о продаже).

Во-вторых, абсолютно выгодно оспаривать кадастровую стоимость тем, кто собирается продавать, и только в случаях, когда есть подозрения, что эта цифра занижена. Это значит, собственник оспорит сумму, продаст имущество и забудет про это. Но для тех, кто не собирается сбывать свою недвижимость, этот сценарий не подходит. Дело в том, что решение комиссии или суда будет действовать лишь до очередной ГКО. И если ее результаты снова покажутся собственнику несправедливыми, ему придется начинать процедуру оспаривания заново или попросту смириться с суммой налога. К сожалению, других условий наше государство для собственников недвижимости не предусмотрело.

Читайте также:  Предусматривается ли штраф при несвоевременной прописке ребенка?

Новый закон о кадастровой оценке

Несправедливой кадастровой оценкой недвижимости недовольны многие. Глава РФ Владимир Путин недавно заявил, что готовится законопроект, который должен исправить эту ситуацию. Президент подчеркнул, что работа оценщиков и кадастровая оценка объектов недвижимости не должны быть обременительными для россиян. Алексей Улюкаев, возглавляющий Минэкономразвития, сообщил ТАСС, что в скором будущем появится институт государственных кадастровых оценщиков. Проект закона о создании такого института уже готов. Новые государственные учреждения будут заниматься определением кадастровой цены недвижимости и вести работу с владельцами объектов, рассматривать жалобы собственников. Эти учреждения будут бюджетными, гражданам не придется платить за внеплановую оценку или изменение кадастровой цены.

Премьер РФ Дмитрий Медведев убежден, что нужно водить единую методику расчета кадастровой цены земли. Это позволит устанавливать справедливую стоимость недвижимости, учитывающую территориальные особенности. Медведев собирается поручить разработку такого предложения Минэкономразвития.

Министр финансов Антона Силуанов заверил, что все существующие сейчас льготы для пенсионеров, военных и инвалидов при переходе на исчисление налога по кадастровой цене сохранятся.

Поэтому в большинстве случаев те сведения, которые сегодня есть, не позволяют однозначно идентифицировать объект недвижимости.

Зачем снижать кадастровую стоимость недвижимости и 6 способов как это сделать

За последние три года в нашей стране была проведена кадастровая переоценка недвижимости. Большинство собственников в результате данного мероприятия, проводимого до 2017 года, так называемыми независимыми оценщиками, получили свидетельства об удорожании своего имущества на 30 и более процентов. В некоторых случаях увеличение кадастровой стоимости достигало и 50%.

На первый взгляд, это хорошо, ведь капиталовложения в недвижимость увеличились. Именно это, скорее всего, и подразумевало государство, проводя переоценку по требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Но как у любой монеты, у кадастровой переоценки есть и вторая сторона – увеличение налогового обложения.

Столкнувшись с данной проблемой, владельцы недвижимости и земельных участков были вынуждены искать поддержки у Росреестра. Напомню, что данная госструктура не проводит самостоятельно кадастровую оценку, но принимает участие в ее исправлении, при выявлении сомнений собственников и их желании снизить ее.

Условно, все мероприятия по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости можно разделить на две группы: обще употребляемые (традиционные) и единичные (уникальные). При этом необходимо понимать, что переоценка кадастровой стоимости на данный момент еще не охватила 100% зданий, сооружений и участков земли.

В связи с этим, традиционные способы можно подразделить еще на 4 подгруппы. В результате мы получим 6 совершенно легальных методов снижения новой кадастровой стоимости недвижимости.

Но как у любой монеты, у кадастровой переоценки есть и вторая сторона увеличение налогового обложения.

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Для начала рассмотрим следующее.

Банковское обозрение

  • Журнал
  • Best Practice
  • FinLegal
  • Конференции Б.О
  • Премия Finaward
  • Новости
  • Аналитика
  • Практика
  • Видео
  • Социальные программы

  • Архив
  • Подписка

Каждый из нас слышал о таком понятии, как рыночная цена или рыночная стоимость. На бытовом уровне у всех есть понимание, что рыночная стоимость — это цена, по которой в рамках рыночных условий можно реально совершить куплю-продажу объекта сделки. Однако многие из нас сталкивались с другим, но схожим термином — кадастровая стоимость. Разберемся в этих понятиях

Управляющий партнер юридической компании «Юристат»

По Закону (ст. 3 и 24.19 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»), под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная:

в результате проведения государственной кадастровой оценки, или

в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, или

определенная для вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства используется при исчислении земельного налога и налогов на имущество организаций и физических лиц. Утверждают кадастровую стоимость уполномоченные органы власти на региональном уровне.

Массовые методы оценки, используемые при расчете кадастровой стоимости, часто приводят к кратному расхождению кадастровой стоимости с рыночной стоимостью. Многие собственники далеко не всегда готовы платить государству по счетам из-за этих расхождений.

Несогласные с установленным размером кадастровой стоимости пользуются одной из форм защиты своих прав и законных интересов — обращаются за судебной защитой и проходят для некоторых случаев специальную обязательную досудебную процедуру.

Для коммерческих банков данная тема звучит особо актуально, так как банки в России являются крупными собственниками объектов недвижимости: земельных участков, зданий, помещений и т.д. Снижение кадастровой стоимости позволяет банкам экономить на налоговых платежах, следовательно, снижать издержки, повышать свою конкурентоспособность.

Чтобы все это не казалось простыми рассуждениями, приведем в качестве примера реальный кейс по снижению кадастровой стоимости помещений одного из частных банков, расположенных на Садовом кольце в Москве. Таблица 1 содержит результаты снижения кадастровой стоимости и экономии на налоге по четырем нежилым помещениям банка.

Площадь, кв. метры

Оспариваемая кадастровая стоимость, руб.

Кадастровая стоимость — стала, руб.

Снижение кадастровой стоимости, %

Снижение кадастровой стоимости на сумму, руб.

Экономия на налоге за год, руб.

Чтобы добиться таких результатов, необходимо было обязательно подать соответствующее заявление с необходимым комплектом документов, включая отчет оценщиков о рыночной стоимости помещений, в специальную Комиссию при Росреестре по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в городе Москве (далее — Комиссия). Без прохождения этой обязательной для юридических лиц досудебной процедуры рассмотрение спора в суде невозможно. Если не соблюсти данный порядок, суд откажет в рассмотрении административного искового заявления.

Результатом обращения в Комиссию стало решение об отклонении заявления. Члены Комиссии мотивировали это тем, что оформление и (или) содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ в сфере оценочной деятельности, в том числе установленным федеральными стандартами оценки (ФСО).

Согласно официальной статистике Росреестра, за период с 01.01.2018 по 31.08.2018 в территориальные комиссии поступило 23 042 заявления по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В результате за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 10 629 заявлений (16 573 объекта недвижимости). Получается, что в 46% случаев заявителям удалось снизить кадастровую стоимость в Комиссии. Средний процент снижения кадастровой стоимости по всем положительно рассмотренным заявлениям (не только по основанию установления кадастровой стоимости, равной рыночной) составил 20,1%.

Приведенные данные свидетельствуют о том, что если Комиссия и осмеливается установить кадастровую стоимость на уровне рыночной, то только в том случае, если расхождение между ними минимально; когда расхождение составляет более 25%, шансов на решение вопроса на уровне Комиссии практически нет, надо обращаться в суд. Как и произошло в данном кейсе. Без помощи квалифицированного юриста здесь уже не обойтись: в суде по административным делам могут быть представителями только лица, имеющие высшее юридическое образование.

После получения решения Комиссии юристы нашей компании обратились в суд с административным исковым заявлением. В ходе судебного разбирательства суд назначил судебную экспертизу, перед экспертами суд поставил вопрос о соответствии законодательству отчета оценщиков о рыночной стоимости. В случае отрицательного ответа на данный вопрос суд просил судебных экспертов самим рассчитать рыночную стоимость каждого объекта недвижимости. Практически во всех подобных делах судебные эксперты делают вывод, что представленный ранее истцом отчет оценщиков не соответствует законодательству. Далее судебные эксперты самостоятельно рассчитывают рыночную стоимость, которая в большинстве случаев немного отличается от той рыночной стоимости, которую рассчитали до этого другие оценщики.

После проведения судебной экспертизы специалисты заинтересованного банка остались довольны значением рыночной стоимости, так как отклонение от предыдущих рыночных цен (от досудебного отчета оценщиков) было минимальным, и в любом случае эти показатели рыночной стоимости крайне выгодны в целях экономии на налоге на имущество организаций. Тем более что кадастровая стоимость пересматривается раз в несколько лет, то есть в течение пары лет точно можно экономить на налогах. В связи с этим представители истца скорректировали исковые требования в части установления размера кадастровой стоимости, равной рыночной, на основе результатов судебной экспертизы.

Читайте также:  Можно ли выйти замуж в 16 лет в 2020 году: разрешение на вступление в брак для несовершеннолетних по Семейному кодексу

В итоге суд удовлетворил исковое заявление — установил кадастровую стоимость по четырем помещениям на уровне рыночной стоимости. По истечении трех месяцев решение суда первой инстанции устояло в силе после рассмотрения апелляционной жалобы ответчиком. Далее решение этого суда, а также апелляционное определение были поданы в Кадастровую палату, для того чтобы были обновлены в реестре данные о кадастровой стоимости, установленной на уровне рыночной. Завершающий шаг по данному кейсу — направление документов в налоговую инспекцию для перерасчета налога.

Параллельно с процессом установления кадастровой стоимости, равной рыночной, по четырем помещениям банка наши специалисты выяснили, что по двум помещениям банка при определении их кадастровой стоимости в ходе проведения государственной кадастровой оценки использовались недостоверные сведения об этих объектах, в частности речь шла о неверном указании назначения помещений. Так, при проведении кадастровой оценки:

первый объект недвижимости был ошибочно отнесен к 7-й группе («Объекты офисно-делового назначения»), хотя фактически относится к 3-й группе («Объекты, предназначенные для хранения транспорта»), так как является помещением автомобильного подъемника для перемещения автомобилей с 1-го этажа в подземный паркинг;

второй объект недвижимости был ошибочно отнесен к 7-й группе («Объекты офисно-делового назначения»), как и все здание, хотя фактически относится к 3-й группе («Объекты, предназначенные для хранения транспорта»), так как является помещением подземного автопаркинга (85,3% общей площади) с прилегающими лестничными клетками.

Вместе с заявлением в Комиссию были представлены документы, фотографии, подтверждающие недостоверные данные, использованные при проведении кадастровой оценки. В результате юристам удалось доказать и отстоять свою правоту в Комиссии, заявление было удовлетворено. Через несколько месяцев кадастровая стоимость двух помещений банка была пересчитана, что позволило банку в совокупности сэкономить более 1,5 млн рублей за год.

Результаты снижения кадастровой стоимости по основанию использования недостоверных сведений об объектах недвижимости банка приведены в табл. 2.

Площадь, кв. метры

Оспариваемая кадастровая стоимость, руб.

Кадастровая стоимость — стала, руб.

Снижение кадастровой стоимости, %

Снижение кадастровой стоимости на сумму, руб.

Вместе с заявлением в Комиссию были представлены документы, фотографии, подтверждающие недостоверные данные, использованные при проведении кадастровой оценки.

Процедура снижения кадастровой стоимости

Принимать решение о снижении кадастровой стоимости может только специальная комиссия Росреестра, филиалы которого есть во всех субъектах РФ. Для этого надо обратиться туда с письменным заявлением с указанием причины пересмотра и пакетом необходимых документов, список которых приведен ниже. Комиссия должна принять решение в течении 1 месяца. Если комиссия принимает положительное решение – отлично. Если же нет и вам отказывают, то выход один – идти в суд. При этом частное лицо обращается в суд общей юрисдикции, а юридические лица в арбитражный суд. Обычно данный процесс не является сложным и долгим и занимает не более 2 месяцев.

Специалисты нашей компании не только подготовят для вас отчет об оценке, но и помогут собрать весь необходимый пакет документов для обращения в комиссию Росреестра или в суд. А также выступят в качестве экспертов по защите отчета об оценке, или как ваши представители в ходе судебного заседания.

По данным Росреестра решение в пользу собственника комиссия пересматривает в более чем 50 % случаев! Таких статистических данных по решения судов РФ у нас нет, но на своей практике можем уверенно сказать, что большая часть владельцев недвижимости, обратившаяся в нашу компанию за судебной защитой по делам о снижении кадастровой стоимости, выиграли дело.

Копия искового заявления для ответчика.

Зачем снижать кадастровую стоимость?

Зачем снижать кадастровую стоимость?

Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости, которая ложиться в основу расчета налогов на землю и имущество — легальный способ оптимизации налогов для Собственника. Снижение кадастровой стоимости позволит существенно уменьшить затраты на оплату налогов!

С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). То есть размер земельного налога и налога на имущество зависит от кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Если по мнению собственника недвижимого имущества — зданий, сооружений, квартиры, земельного участка, кадастровая оценка объекта недвижимости завышена, собственник вправе оспорить ее (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Выгоды от снижения кадастровой стоимость объекта:

Ø собственник уменьшает сумму налога на недвижимость или земельный участок, уплачиваемые ежегодно;

Ø арендатор снижает сумму арендных платежей, сумма которых формируется на основании кадастровой стоимости объекта;

Ø арендатор уменьшает выкупную стоимость объектов недвижимости или земельного участка, стоимость которых формируется на основании кадастровой стоимости объекта.

В каких случаях возможно уменьшение кадастровой стоимости?

Ø завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к рыночной;

Ø при расчетах кадастровой стоимости допущены технические ошибки, например, неверно указали площадь объекта;

Отдельные случаи для земельных участков:

Ø порча или дефекты плодородного слоя земли;

Ø оформление безвозмездного (публичного) сервитута;

Ø пересмотр целевого назначения участка;

Ø иные обстоятельства, обуславливающие изменения рыночной цены земельного участка.

В любом из перечисленных случаев необходимо доказать факт неправильного определения кадастровой стоимости Росреестром, то есть изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

А что же собственники-физлица?

Начиная с 2015 года налог на недвижимое имущество и земельный налог рассчитывается по новым правилам. Специалисты Росреестра рассчитывают кадастровую стоимость объекта, которая является основой расчета налога на недвижимость и налога на землю. Фактически, сумма налогов, рассчитанных на основании кадастровой стоимости объектов, увеличилась в десятки раз.

Сумма налога за первые четыре налоговых периода исчисляется по формуле, которая предусматривает ежегодное увеличение на 20% от разницы между новым и предыдущим налогом. И только с 2020 года будет уплачиваться полная сумма налога, тогда-то налогоплательщики и ощутят на себе в полной мере налоговую нагрузку.

Но есть и хорошие новости для собственников — физических лиц: с 1 января 2019 года женщины 55 лет и мужчины 60 лет получили льготы по имущественным налогам. Ранее на них имели право только пенсионеры.

Итак, есть ли возможность снизить величину имущественного налога? ДА! Методики экспресс-оценки объектов недвижимости и земельных участков специалистами Росреестра несовершенны, и зачастую кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает рыночную. А это значит, что каждый собственник имеет возможность воспользоваться своим правом уменьшить кадастровую стоимость объекта собственности и снизить сумму налога на имущество и земельного налога.

Первый шаг к уменьшению налога на имущество

С чего же начать? Вначале надо принятое обоснованное решение — необходимо ли снижение кадастровой стоимости тому или иному объекту. Для понимания, нужно ли уменьшение кадастровой стоимости, необходимо знать ее рыночную стоимость. Проще всего сравнить стоимость похожих объектов в открытом доступе, но это не лучший метод оценки:

Во-первых , увиденные суммы не являются рыночной стоимостью, это всего лишь желаемая продавцом за свою собственность сумма.

Во-вторых , достаточно сложно найти хотя бы два почти одинаковых объекта недвижимости.

В-третьих , в дальнейшем процессе снижения кадастровой стоимости объектов найденные цифры использовать невозможно.

Единственно правильным и обоснованным действием будет заказ оценки объекта недвижимости, обратившись в надежную оценочную компанию, дорожащую своей репутацией.

Вначале наши специалисты бесплатно проведут предварительный анализ целесообразности снижения кадастровой стоимости. Основываясь на опыте, практически во всех случаях, наши специалисты гарантируют снижение кадастровой стоимости от 15% до 70%.

Итак, нужно ли снижение кадастровой стоимости?

На основании предварительного расчета собственник сможет решить для себя, а нужно ли вообще прибегать к такой процедуре, как пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости или земельных участков?

Для понимания экономии на налогах при снижении кадастровой стоимости в предварительном расчете наши специалисты рассчитают две суммы:

Ø сумма налога на недвижимость, уплачиваемую с кадастровой стоимости объекта;

Ø сумма налога на недвижимость, уплачиваемую с рыночной стоимости объекта.

Если полученная разница существенна, то вывод однозначен — кадастровую стоимость следует уменьшать!

Наши высококвалифицированные эксперты-оценщики подготовят обоснованный профессиональный отчет об оценке, который будет содержать:

Ø реальную рыночную стоимость объекта недвижимости с указанием использованных данных;

Ø выявленные иные данные и факты, относимые специалистом к существенным при обосновании методики расчета, не учтенные ранее и значительно влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Отчет об оценке используется в пакете документов для снижения кадастровой стоимости, без него невозможно рассмотрение в отделениях Росреестра аналогичных дел.

Группа компаний «Эксперт» имеет богатый положительный опыт по делам о пересмотре кадастровой стоимости любых объектов недвижимости и исключению объектов недвижимости из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Звоните, мы поможем и Вам!

По вопросам оценки бизнеса / предприятий в Краснодаре, Новороссийске, Сочи и других городах Краснодарского края обращайтесь на info@expertyug.ru.

Группа компаний Эксперт: оценка Краснодар, оценка Новороссийск, оценка Сочи. Бизнеса планы: Краснодар, Новороссийск. Оценка недвижимости Краснодаре. Маркетинговые исследования.

Если полученная разница существенна, то вывод однозначен кадастровую стоимость следует уменьшать.

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно.

Добавить комментарий