Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

По упрощенной схеме

На основании статьи 39.18 можно получить участок в аренду по упрощённой схеме. Гражданин подаёт заявление на предварительное согласование предоставления надела в аренду.

Администрация публикует информацию о том, что конкретный участок будет предоставлен в возмездное пользование. Если иных заявлений от потенциальных арендаторов не поступит, то договор будет заключён без проведения аукциона.

Упрощённый порядок распространяется на участки, предоставляемые:

  1. под ИЖС;
  2. для ведения ЛПХ;
  3. для садоводства;
  4. гражданам и КФХ для занятия сельским хозяйством.

проходит проверка на наличие правовых препятствий в предоставлении участка в пользование;.

Варианты аренды

Чтобы узнать особенности процедуры оформлении сделки на конкретный участок в 2020 году, необходимо установить его статус и наличие (отсутствие) льгот у потенциального арендатора.

То, как взять в аренду муниципальную землю, определяет ст. 39.6 ЗК РФ. Существует два способа:

  1. Заключение договора на торгах в виде аукциона. Последний может быть инициирован:
  • администрацией территориального образования для передачи муниципальной земли в аренду;
  • самими гражданами с правом выкупа участка в будущем.
  1. Без проведения торгов:
  • для граждан, относящихся к льготным категориям;
  • на наделы, не состоящие на кадастровом учете;
  • для отдельных целей использования.

Далее рассмотрим их подробно.

Заключение договора по результатам торгов.

Как проводится предварительное согласование надела?

Решение о согласовании муниципалитет принимает, когда участок требуется образовать или уточнить его границы, а также когда лицо может воспользоваться возможностью арендовать надел без объявления аукциона.

Для этого необходимо подать заявление, в котором обязательно указываются такие сведения:

  • паспортные данные;
  • номер госрегистрации юридического лица;
  • кадастровый номер надела, если его границы необходимо уточнить или участок планируется образовать на основании утверждённой проектной документации;
  • если участок необходимо образовать на основании проекта межевания, необходимо указать решение, которым утверждён этот проект;
  • основания для получения надела в аренду без объявления аукциона (если они появились вследствие принятия актов органами власти, нужно указать номер документа, допустим, если земля выделяется взамен изымаемой, нужно указать решение, в связи с которым участок забирают);
  • целевое назначение надела;
  • информация о том, как связаться с заявителем.

С заявлением подаётся документация, которая подтверждает право на аренду надела без проведения аукциона, проекты и схемы относительно участка, который нужно образовать.

В десятидневный период муниципальный орган может вернуть документы по причине нарушения формы и содержания заявления, указав причины возврата.

При возникновении конфликта интересов – ситуации, когда муниципалитету уже подавалась схема участка, и местонахождение его совпадает, принимается решение, которым приостанавливается рассмотрение поданного позже заявления. В этой ситуации сперва принимается решение относительно первого потенциального арендатора. Время приостановления зависит от результатов рассмотрения первого заявления.

В течение месяца муниципалитет рассматривает документацию.

Случаи, когда муниципалитет может отказать в предоставлении надела для аренды:

  • несоответствие схемы законодательству или фактической ситуации на местности;
  • арендовать участок желает ненадлежащий субъект;
  • надел занят или изъят из оборота;
  • относительно этих земель планируется проведение аукциона;
  • с заявлением о согласовании обратилось ещё одно лицо относительно того же участка.

Если участок нужно предварительно образовать, муниципалитет принимает соответственное решение, в котором указываются:

  • условный номер, адрес (местонахождение) и размеры надела, который планируется образовать;
  • кадастровый номер исходного участка;
  • паспортные данные заявителя или информация о госрегистрации юрлица;
  • категория земель, которую испрашивает заявитель (в случае отнесения исходного надела к другой категории, орган власти делает указание на изменение целевого назначения нового участка);
  • указание на необходимые работы по образованию новой территории;
  • вид разрешённого использования образуемого надела;
  • реквизиты акта, которым утверждён проект межевания для создания нового участка.

Для уточнения границ компетентным органом также принимается соответствующее решение.

если права на аренду возникли вследствие существующего соглашения к примеру, на ведение охоты или рыбную ловлю , аренда наделов допустима лишь на время действия первичного договора;.

Категории земель, предоставляемых в аренду

В ст. 22 ЗК РФ указаны категории земель, которые можно взять в аренду. К таковым относятся:

  • поставленные на кадастровый учёт;
  • если участок можно использовать в тех целях, для которых его хотят арендовать;
  • чётко определена его категория;
  • он не находится в уже оформленной аренде у других пользователей.

Важно! Стать пользователями муниципальных земель могут предприятия, предприниматели, лица, имеющие российское гражданство или гражданство другой страны.

Не нужно регистрировать письменные соглашения, если срок их действия менее года или в теле прописано, что соглашение бессрочное.

Расторжение и изменение договора

Расторжение, если арендатор не нарушил условия использования участка, возможно только по суду. Если участок будет разделен или объединен с другим, арендодатель обязан прекратить действующий договор и заключить новый.

Например, возможность передавать в субаренду.

Необходимые условия

Согласно статье 22 ЗК, арендаторами могут выступать как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без определенного гражданства. Оформить землю в аренду у администрации города или села они могут только при наличии следующих условий:

  • Участок поставлен на кадастровый учет.
  • Определено его разрешенное использование.
  • Он отнесен к определенной категории земель.
  • Участок не арендован другим гражданином или юридическим лицом.

Результат торгов фиксируется в протоколе, его копия прикладывается к договору.

На какие законы опирается возможность аренды таких земельных территорий?

  • Согласно статье 606, гл. 34 ГК РФ право на аренду земельного участка имеют гражданские, а также официальные юридические лица, которым земельные участки предоставляются арендодателем за предусмотренную договором плату.

ФЗ №112 в п. 3 и 4 предоставляет возможность получения от муниципальных властей в личное пользование территорий предназначенных для организации гражданами России ЛПХ.

Категория лиц принадлежащих к востребованным в сельской местности профессиям, может воспользоваться для предоставления земли статьей 39.5 ЗК РФ и получить надел для организации приусадебного хозяйства.

Статья 39.6 ЗК РФ регулирует процесс передачи принадлежащей муниципалитету земли в аренду, а также определяет условия выделения таких земель во временное пользование.

Рассматривает варианты выделения земельных территорий и статья ЗК РФ под номером 39.14, она же устанавливает законодательный порядок предоставления субъектам земельных участков.

  • Статья 39.16 ЗК РФ помогает лицам, вступающим в правовые земельные отношения, разобраться с обоснованностью возможных отказов, указывая на причины вынесенных администрациями решений.
  • Условия получения земли у муниципалитета.

    Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду

    Источник: Министерство имущественных отношений Московской области

    Физические и юридические лица могут приобрести или арендовать земельный участок, находящийся в собственности Московской области, через торги. Соответствующую услугу предоставляет Министерство имущественных отношений Подмосковья. О том, какие документы понадобятся для обращения за госуслугой и сроках ее оказания, читайте в материале портала mosreg.ru.

    Ограничение на участие в торгах по продаже земельных участков

    Источник: ©, сайт администрации Сергиево-Посадского района

    Земли сельскохозяйственного назначения не могут иметь в собственности:
    – лица без гражданства, иностранные юридические лица и иностранные граждане;
    – юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных юридических лиц, иностранных граждан и лиц без гражданства составляет более 50%.
    Перечисленные категории участников торгов могут только арендовать земли сельскохозяйственного назначения.
    Одному физическому или юридическому лицу предоставляется в собственность не более 25% от общей площади сельхозугодий, которые находятся на территории одного подмосковного муниципалитета.

    Как получить услугу

    Чтобы подать заявление и необходимые для получения услуги документы в министерство имущественных отношений региона, можно обратиться лично в территориальное подразделение или многофункциональный центр.
    Кроме того, у заявителя есть возможность воспользоваться электронной формой на портале государственных и муниципальных услуг Московской области.

    Читайте также:  Ходатайство о восстановлении пропущенного срока по гражданскому делу

    Необходимые документы

    Источник: РИАМО, Александр Кожохин

    В качестве обязательных документов заявитель должен представить заявление на участие в торгах, свидетельство о госрегистрации юридического лица и учредительные документы юридического лица.
    К дополнительным документам относятся:
    – подтверждающий личность заявителя документ;
    – заверенный перевод на русский язык документов о госрегистрации юридического лица, если в роли заявителя выступает иностранное юридическое лицо;
    – платежный документ, подтверждающий перечисление установленного задатка в счет оплаты по договору (размер задатка указывается в документации и информационном сообщении по проведению аукциона).

    Результат и сроки предоставления услуги
    В качестве результата оказания услуги заявитель получает:
    – акт приема-передачи в случае продажи земельного участка;
    – договор аренды или купли-продажи участка или отказ в заключении договора;
    – протокол о результатах торгов или отказ в допуске к участию в торгах;
    – уведомление о признании торгов несостоявшимися;
    – возврат внесенного задатка и документов.
    Для юрлиц срок регистрации документов составляет один рабочий день, максимальный срок оказания услуги – 60 рабочих дней.

    Отказ в предоставлении услуги
    Основаниями для отказа в предоставлении услуги или ее приостановлении может быть отказ министерства от проведения торгов, отсутствие задатка на момент рассмотрения заявок на участие в аукционе, отсутствие необходимых для участия в аукционе документов или содержащиеся в них недостоверные сведения.
    Кроме того, в услуге могут отказать лицу, которое не имеет права быть участником конкретного аукциона. Если заявитель числится в реестре недобросовестных участников аукциона, это также может стать основанием для отказа в предоставлении услуги.

    Порядок обжалования отказа
    Обжаловать порядок предоставления услуги заявитель может в Министерстве имущественных отношений или Министерстве государственного управления Московской области при личном письменном обращении, через региональный портал госуслуг, портал правительства Подмосковья или сайт Минмособлимущества, а также через многофункциональный центр.
    Срок рассмотрения жалобы в региональном Мингосуправления не превысит 30 дней и будет равен периоду проверки фактов о нарушении порядка предоставления услуги. В Министерстве имущественных отношений жалоба рассматривается в течение 15 рабочих дней.
    С более подробной информацией о составлении жалобы можно ознакомиться на портале государственных и муниципальных услуг Московской области.

    О том, какие документы понадобятся для обращения за госуслугой и сроках ее оказания, читайте в материале портала mosreg.

    Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности

    Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, может предоставляться, если там расположены недвижимые объекты, находящиеся в государственной собственности. Во владение административного органа могут передаваться и земли государства. В ситуации, когда территория не изъята из гражданского оборота и не сохранена в интересах страны, она может передаваться в наем.

    Бесплатно могут передаваться территории в бессрочное и срочное пользование только государственным либо религиозным организациям, что четко регламентировано нормами земельного законодательства.

    Заявление о предоставлении земельного участка в аренду

    Заявление, написанное гражданами, на аренду участка, находящегося в госсобственности, направляется в уполномоченный орган. Если срок найма более 12 месяцев, то предусмотрена долгосрочная аренда. Заявление должно содержать в себе стандартную информацию о заявителе, площади участка, находящегося в госсобственности. Кроме того, заявление предусматривает указание конечной цели и срока аренды.

    В том случае, если заявление на аренду участка, находящегося в собственности у государства, подается от предприятия, то должно быть указано юридическое название компании и дополнительные контактные данные. В целом, заявление может быть заполнено по образцу, оформление которого регламентируется законом.

    Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.

    Порядок получения муниципальных земель в аренду

    Получение муниципальных земель в аренду можно представить в виде следующих этапов:

    1. определение целевого назначения земли, которую лицо хочет получить в аренду от муниципалитета;
    2. подача лицом, желающим арендовать муниципальную землю, заявления;
    3. выяснение муниципалитетом наличия в муниципальной собственности подходящего земельного надела в 30-дневный срок. Также на этом этапе выполняется проверка арендатора на отсутствие ограничений возможности аренды земель у муниципалитета;
    4. размещение муниципалитетом информации о возможности аренды определенного участка в средствах массовой информации и сети Интернет. При этом об участке сообщается информация следующего характера: кадастровый номер, характеристики, схема местности, порядок регистрации для участия в торгах. Лица, желающие арендовать этот участок, имеет тридцатидневный срок с момента публикации на изъявление своего желания в форме заявления;
    5. проведение торгов. Данный этап предусматривает возможность равного участия претендентов на аренду участка в получении такого права. Проведение торгов не является обязательным в случаях, предусмотренных законодательством;
    6. при победе в торгах предполагаемый арендатор снова подает заявление о получении земельного участка с приложением необходимых документов; подписание договора аренды между арендатором и муниципалитетом.

    Задай вопрос специалистам и получи
    ответ уже через 15 минут!

    во-первых, принцип экономической обоснованности, учитывающий категорию земельного участка, его рыночную стоимость, возможный доход и так далее;.

    Документы для участия в аукционе

    1. Заявка участника. В нем он обязательно прописывает номер счета, на который возвращается задаток в случае его неудачи на торгах.
    2. Паспорт.
    3. Квиток об оплате задатка.
    4. Если участником торгов выступает ЮЛ, то необходимо свидетельство ОГРН.

    Квиток об оплате задатка.

    Юридические лица

    Если арендовать земельный участок собирается организация, также предстоит проходить торги. Для этого заполняют заявление с реквизитами и вносят квитанцию о платеже. Если же организация не оформлена соответствующим образом, то она считается не существующей юридически и принимать участие в торгах не может.

    Миновать этап торгов смогут предприниматели, которые согласовали размещение на определенном участке объектов со всеми инстанциями, необходимыми для этого. Государство может предоставить землю в аренду тем организациям, которые будут развивать территорию.

    Немаловажным моментом при аренде являются особенности применения НДС. Если муниципальная земля сдается в аренду напрямую, то плата в виде НДС не взимается. Но при субаренде, начисляется и налог на добавленную стоимость, так как субарендатор получает земли не от муниципалитета, а от частного лица.

    Сложности возникают, когда участок арендуется предпринимателями или организациями. Они не обязаны платить налог за землю, находящуюся в муниципальной собственности. Однако они, как налоговые агенты, несут ответственность за то, чтобы соответствующая плата взималась с арендодателя. Поэтому при расчете считается, как непосредственно арендная плата, так и начисляемый НДС.

    При этом на арендатора распространяются следующие обязанности:

    • предоставлять счет-фактуру, где ставить пометку «без налога» регистрировать ее надлежащим образом;
    • сдавать декларацию об НДС, где заполнять раздел об операциях, не подлежащих налогообложению (ее подают ежемесячно не позже 20 числа).

    Если обязанности выполняться не будут, то на предпринимателя будут наложены штрафные санкции. Таким образом, перед тем, как заключать договор аренды, все нюансы должны быть изучены полностью. В противном случае, можно навлечь на себя неприятности.

    оценка и сравнение цены кадастровой с рыночной;.

    Какие разделы договора подлежат заполнению?

    Информация о представителях обеих сторон по договору (Арендодателя и Арендатора) должна быть вписана в «шапку» документа (фамилия, имя, отчество и каким документом данному лицу предоставлены полномочия заключать данное соглашение).

    При заполнении первого раздела (касающегося Предмета договора), необходимо указать такие данные, как:

    • общая площадь земельного участка (в гектарах);
    • ориентиры местонахождения (так называемый «адрес»);
    • кадастровый номер;
    • предназначение (с какой целью будет использоваться участок);
    • информация о том, каким документом подтверждается государственная или муниципальная собственность этой земли;
    • все строения и коммуникации (перечислить).
    Читайте также:  Как легко сдать экзамен ПДД теорию в ГАИ с первого раза: хитрости

    В отдельном разделе указывается ежемесячная плата, с НДС, которую до согласованного в договоре числа Арендатор обязан перечислять на банковский счет Арендодателю.

    Далее, по тексту документа, в основном все подпункты подлежат ознакомлению, там же, где необходимо дополнить их оговоренными цифрами (например, процент пени за просрочку) – оставлены пустые строки.

    Последними, заполняются разделы по информации о банковских реквизитах и юридических адресах обеих сторон, и подписи (здесь необходимо, кроме росчерка, поставить расшифровку подписи (Ф.И.О.) и подтвердить печатью).

    Информация о представителях обеих сторон по договору Арендодателя и Арендатора должна быть вписана в шапку документа фамилия, имя, отчество и каким документом данному лицу предоставлены полномочия заключать данное соглашение.

    Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности

    Внимание! С 1 марта 2015 года арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно только на торгах (аукционах). Но закон предусматривает несколько исключений

    По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя. Причем торги осуществляются только в форме аукциона (конкурс не проводится). Это следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

    Но есть исключения. В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям:

    • для государственных и общественно полезных целей (для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и др.),
    • для сельскохозяйственного производства,
    • на основании указа или распоряжения Президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и др.

    Кроме того, получить землю в аренду без торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

    • собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках,
    • собственники объектов незавершенного строительства таких объектов, которые размещены на участках (однократно и только для завершения их строительства),
    • граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка,
    • граждане, которые приобретают участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
    • граждане и организации, у которых участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, и др.

    Наконец, нужно иметь в виду, что закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:

    • границы которого подлежат уточнению,
    • который не отнесен к определенной категории земель,
    • предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды,
    • в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления,
    • и другие случаи.

    До 1 марта 2015 года порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, зависел от целей, для которых его арендовали:

    • для строительства
    • или для целей, не связанных со строительством.

    Для строительства порядок предоставления участка различался в зависимости от необходимости проведения определенных работ, то есть:

    • без предварительного согласования мест размещения объектов,
    • с предварительным согласованием мест размещения объектов.

    Без проведения торгов получить землю можно было с предварительным согласованием места размещения объекта. Такой порядок определяли статьи 3032 Земельного кодекса РФ. На торгах осуществлялось предоставление земельных участков для целей строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (ст. 38 ЗК РФ). То есть до 1 марта договоры аренды государственного или муниципального земельного участка заключались по результатам проведения аукционов, конкурсов и без проведения торгов.

    После 1 марта 2015 года режим предоставления участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит (п. 34 ст. 39.11 ЗК РФ):

    • государственной власти или местного самоуправления,
    • гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка,
    • заинтересованной организации.

    Инициатор процесса оформления готовит документы на землю.

    Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка. Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов. Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз. 2 подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

    Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок?

    Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

    Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

    Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

    • земельный участок был предоставлен без проведения торгов (см. когда проводить торги не требуется) (ст. 39.6 ЗК РФ),
    • договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

    Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

    Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

    • заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора,
    • исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо,
    • ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

    Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

    В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

    • для строительства или реконструкции зданий и сооружений от трех до десяти лет,
    • для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства от трех до пяти лет,
    • собственникам здания или сооружения до 49 лет,
    • для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до 20 лет,
    • для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества до трех лет,
    • для сельскохозяйственного производства от трех до 49 лет,
    • в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным,
    • для завершения строительства объекта незавершенного строительства до трех лет и др.
    Читайте также:  Проверка, сопровождение и регистрация ДДУ в Екатеринбурге

    Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя?

    Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

    Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

    Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

    Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года?

    Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

    Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

    • на основании заявления арендатора,
    • если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.
    • Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:
    • предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
    • предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

    Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

    Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

    • извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
    • сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

    Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года.

    В связи с тем, что изменился порядок предоставления в аренду публичных земель, поменялся и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

    Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация

    В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

    • предмет договора,
    • цену арендную плату,
    • срок договора аренды,
    • иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

    Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

    Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора арендатор или арендодатель. Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Порядок регистрации устанавливает Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135). Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Подробнее о порядке государственной регистрации договора аренды см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.

    Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.

    Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.

    Президиум ВАС РФ разъяснил эти вопросы в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденном информационным письмом от 25 февраля 2014 г. № 165 (далее информационное письмо № 165).

    Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).

    Стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным или незаключенным

    В таком случае в суде правильно заявить требование о незаключенности договора аренды.

    Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный. Причем ошибка в выборе требования не повлечет отказа в иске. Если истец, например, арендодатель потребует признать такой договор недействительным, то суд не откажет ему в требовании, а поправит его и поменяет способ правовой защиты, признав договор незаключенным.

    Во-вторых, если договор, подлежащий регистрации, не был зарегистрирован, то даже при отсутствии государственной регистрации суд может признать его недействительным (п. 2 информационного письма № 165).

    Стороны заключили договор аренды публичного имущества сроком на пять лет. Однако согласия собственника имущества субъекта РФ на передачу имущества в аренду они не получили. Кроме того, они не зарегистрировали договор. Можно ли признать такой договор аренды недействительным?

    Да, можно. Ведь договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Поэтому подобный договор можно оспорить по правилам о недействительности сделок.

    Президиум подчеркнул при этом, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

    Из этого следует важный практический вывод: требование о признании договора аренды недействительным третье лицо может заявить и до осуществления государственной регистрации договора аренды.

    Материал Юридической справочной системы Система Юрист

    предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,.

    Добавить комментарий