Как продать ипотечную квартиру в 2020 году – пошаговая инструкция

Каким будет налог?

Деньги, полученные при продаже квартиры, государство считает доходом. Соответственно, с него нужно уплатить налог. С 2020 года этот налог должны платить не все, не всегда и не со всей стоимости квартиры.

Сейчас срок владения недвижимостью, после которого можно её продать и не платить налог, составляет либо 3 года, либо 5 лет. В зависимости от региона проживания; от того, когда ваша квартира оказалась в собственности и пр. Вы можете рассчитать точную сумму налога с продажи квартиры вместе с нашим специалистом: 324-40-00.

Какие документы собрать.

Как найти покупателя на ипотечную квартиру?

В большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным дисконтом (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения. Таким образом, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, имеет смысл предложить на него скидку. В подобных сделках заинтересованы те, кто не боится нюансов оформления сделки и хочет существенно сэкономить – профессиональные риелторы. Еще одна категория клиентов — те, кто хочет купить жилье в конкретном районе и, возможно, даже доме.

Сам процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки купли-продажи. Всё начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ определить цену — привлечь риелтора. В качестве альтернативы можно привлечь профессионального оценщика или оценить стоимость квартиры самостоятельно. В последнем случае нужно проверить сайты по купле-продаже недвижимости и посмотреть, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе (особенно те, что имеют обременения).

Оценить примерную стоимость квартиры поможет онлайн-калькулятор на спроси.дом.рф

Чтобы воспользоваться калькулятором, укажите адрес, количество комнат и общий метраж квартиры. Сервис собирает данные по объявлениям о продаже жилья на указанной улице и выводит среднюю цену. Дополнительный плюс – информация об инфраструктуре района

Покупателей стоит искать с помощью объявлений на специализированных сайтах. В тексте стоит указать технические характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж, тип санузла, удаленность от метро) и юридические аспекты (как давно владеете, сколько собственников) и обязательно – наличие обременения в виде ипотеки.

Подробную инструкцию, как продать квартиру, читайте на спроси.дом.рф

Самый быстрый и простой способ определить цену привлечь риелтора.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные документы.

    Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

Если есть собственники до 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

Договор купли-продажи квартиры;

Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

Если вы купите квартиру, можете рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Как перед покупкой проверить квартиру: 1) «на юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам.

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

Читайте также:  Каким может быть срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?

Согласие супруга обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга стоит примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Свидетельство о браке или разводе;

Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Нотариально заверенная доверенность.

Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам.

Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

  • свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
  • договор купли-продажи;
  • техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
  • справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
  • паспорт собственника.

Вариантов продажи ипотечной квартиры может быть три когда покупатель пришёл к вам с наличкой , с ипотекой, либо вы сами изыскиваете недостающую сумму для закрытия ипотеки и выходите на сделку.

Досрочное погашение ипотеки и последующая продажа такого жилья

Продать ипотечное жилье с целью купить другую квартиру – задача довольно сложная, но вполне решаемая. Трудности в первую очередь будут заключаться в поиске подходящего покупателя, так как не каждый согласится на такую сделку. Ведь на вторичном рынке жилья сегодня можно найти отличные альтернативные варианты, отличающиеся простотой в оформлении с точки зрения юристов.

В основном схема досрочного погашения ипотеки применяется к квартирам, находящимся на различных этапах строительства. Жилье в новостройке является популярным не только потому, что у него не было ранее пользователя, но еще и благодаря современной планировке, обширным площадям и прочим удобствам.

Найдя такого потенциального покупателя, продавцу ипотечного жилья нужно будет заключить с ним предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. До этого момента ему нужно будет внести в банк предварительный аванс, равный сумме оставшейся задолженности по ипотеке и направленный на ее погашение. После подачи заявления продавцом на закрытие кредита, обременение по данным обязательствам будет снято в течение пяти рабочих дней, если это Сбербанк. Далее покупатель отдает оставшуюся сумму продавцу, и они могут отправиться в регистрационную палату для переоформления документов.

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка.

Необходимые документы

Продавцу необходимо подготовить такой пакет документации:

  • ксерокопии паспортов собственников, свидетельств о рождении детей;
  • справка из госреестра;
  • техпаспорт;
  • выписка из домовой книги, содержащая данные о количестве прописанных в квартире людей;
  • выписка из ЖЭКа об отсутствии долгов за коммуналку;
  • письменное разрешение супруга заемщика на проведение сделки, заверенное нотариально;
  • справка о стоимости жилья.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться другие документы.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться другие документы.

Документы для продажи квартиры в 2020 году: перечень от собственника

Самым ответственным пунктом мероприятия считается подборка необходимых документов. Именно сложностью этого процесса и количеством бумаг пугают риэлторы. В каждой ситуации пакет документов может отличаться и иметь свои особенности.

При продаже и оформлении договора сделки основными документами от собственника являются:

  • выписка из ЕГРН — в ней указаны все граждане, на кого зарегистрировано право собственности относительно квартиры;
  • гражданский паспорт собственника квартиры, если владельцев несколько, каждый должен предоставить свой паспорт или свидетельство о рождении;
  • нотариальное согласие от супруга и свидетельство о заключении брака (в случае приобретения квартиры в период брака);
  • разрешение, выданное органами опеки и попечительства, когда одним из собственников является гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста.
  • если интересы собственника будет представлять доверенное лицо, то владелец недвижимости передает ему нотариально заверенную доверенность (паспорт собственника не требуется).
Читайте также:  Положен ли земельный участок многодетным семьям? Подробно отвечаем на этот вопрос

Для подтверждения юридической чистоты квартиры необходимо иметь на руках:

  • документ, устанавливающий право собственности квартиры;
  • технический паспорт, потребуется если покупатели производят оплату по ипотеке;
  • копия-лицевого счета с перечнем лиц, прописанных или выписанных по указанному адресу;
  • все справки в подтверждении отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

Следует также визуально сверить технический план с фактическим расположением помещений в квартире. Если проводилась перепланировка, ее потребуется сначала узаконить. Иначе продать жилье не получится или потребуется занизить стоимость квартиры.

Если проводилась перепланировка, ее потребуется сначала узаконить.

Какие же документы предоставляют покупатели?

Со стороны покупателей также необходим определенный перечень документов. Рассмотрим все:

  • Паспорта покупателей.
  • Заявление на ипотеку. В нем указываются все данные покупателя.
  • Предварительный договор купли-продажи жилья. Служит гарантией банку, что сделка обязательно состоится.
  • Расписка в получении задатка. Аванс отдается покупателями продавцу. После чего составляется от руки расписка. Затем она отдается в банк.
  • Заявление от созаемщика или поручителя – людей, выступающих гарантами перед финансовым учреждением.
  • СНИЛС.
  • ИНН.
  • Бумаги, подтверждающие платежеспособность заемщика – выписка о состоянии банковских счетов, справка с места работы с указанием дохода.
  • Военный билет (для мужчин моложе 27 лет).
  • Свидетельство о браке/разводе, брачный контракт.
  • Выписка из банка, подтверждающая, что у покупателей наличествуют деньги на уплату первоначального взноса.

В разных банках требования отличаются, список может сильно варьироваться.

Порядок продажи ипотечной квартиры или дома.

Для продажи ипотечной квартиры следует направить в банк заявление.

Полное название документа – Заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества.

Возможно, власти утвердят образец заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества.

В заявлении обязательно указывают кредитный договор (номер и дата), который обеспечен ипотекой.

Если заявление отправляете по почте, то обязательно заказным письмом с уведомлением о вручении.

Заявление можно подать лично под расписку сотрудника банка.

Если заявление отправляете по почте, то обязательно заказным письмом с уведомлением о вручении.

Особенности оформления

Если гражданин не может сразу заплатить всю сумму при покупке жилья, то одним из инструментов, которыми можно воспользоваться, является продажа недвижимости по ипотеке, пошаговая инструкция при этом имеет свои особенности.

Заем и связанная с ним реализация квартиры может возникать при таких вариантах обстоятельств, и с такими особенностями:

· подобную схему вправе осуществить две стороны, являющиеся физическими лицами, и при этом не привлекать других участников в виде финансовых учреждений;

Продавец выбирает, с каким финансовым учреждением ему сотрудничать, для привлечения клиентов он старается подобрать организацию с выгодными условиями предоставления займа. Все же будущему владельцу желательно просмотреть несколько вариантов таких услуг, так как их условия могут отличаться.

Как видим, сделка выгодна всем: кредитор получает залог и соглашение займа с процентами, а реализатор получает оплату за товар сразу в полном объеме. Приобретатель же имеет возможность выплачивать стоимость жилья частично.

Любые операции по отчуждению неприватизированных квартир проводить невозможно, так как у такого имущества владелец – государство.

Любые операции по отчуждению неприватизированных квартир проводить невозможно, так как у такого имущества владелец государство.

Попросить банк подстраховать сделку

В этой схеме ипотеку продавца также погашает покупатель, но есть разница — в сделке участвует банк. Это снимает часть рисков.

  1. Сообщите банку о желании продать квартиру — обратитесь к ипотечному менеджеру, узнайте, как выстроен процесс в вашем банке.
  2. Найдите покупателя, который готов на сделку. Заключите предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Далее покупатель откроет счет в банке с ипотекой, переведет деньги за остаток по кредиту на счет продавца для досрочного погашения. Банк отследит этот процесс.
  4. Оставшиеся деньги покупатель переведет на счет-аккредитив или банковскую ячейку — вы сможете забрать эту сумму только после регистрации сделки. Подтверждением того, что квартира зарегистрирована на покупателя, станет выписка из ЕГРН.
  5. После ждите, когда банк снимет с квартиры обременения. И заключите обычный договор купли-продажи.

Заранее проверьте, сколько банк берет за аккредитив или ячейку. Ищите комиссию для сделок с недвижимостью

Минус этого способа в том, что не все банки готовы участвовать в таких сделках. Менеджер может предложить взять у покупателя наличные и самому погашать долг.

Читайте также:  Публичная форма собственности земельного участка и ее особенности

Если вы решились на этот или на первый вариант, лучше обратиться к хорошему юристу в сфере недвижимости. В предварительном договоре важно прописать цену за квартиру, весь процесс расчетов, ответственность сторон в случае, если на каком-то шаге сделка сорвется. Нужно учитывать все возможные обстоятельства для конкретной ситуации — в таких договорах много тонкостей.

Если вы решились на этот или на первый вариант, лучше обратиться к хорошему юристу в сфере недвижимости.

Собственно пошаговая инструкция

Теперь, когда вы имеете представление о том, что происходит при продаже ипотечного жилья, мы предлагаем вам алгоритм действий на случай, если и у вас в этом возникла необходимость.

Шаг 1: Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Здесь вам следует заручиться согласием организации и уточнить размер оставшихся кредитных обязательств.

Шаг 2:Выставляйте квартиру на продажу. Потенциальному покупателю давайте полную информацию о статусе квартиры.

Шаг 3: Если покупатель располагает достаточной суммой для покупки:

  • обращайтесь в банк для подписания трехстороннего договора и раскладывайте нужную сумму по ячейкам;
  • после регистрации договора в Управлении Росреестра банк заберет свою сумму, а продавец – свою.

Если покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным кредитом:

  • обратитесь в банк для перезаключения кредитного договора;
  • заключите договор цессии (переуступки прав и обязанностей) и сразу же договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: Обратитесь в Росреестр для внесения сделки в ЕГРН. После регистрации договора все материально заинтересованные стороны получают свои деньги из ячеек или с аккредитивных счетов.

Шаг 5: Если квартира приобреталась без цессии по кредитному договору, то необходимо еще снять обременение. Обычно это делается одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании закладной и заявления уполномоченного представителя банка вы не сняли обременение параллельно с регистрацией перехода права собственности, самое время пойти в банк и взять у них такое заявление или закладную. По закону, обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявления.

После того, как вы приняли решение продать или купить ипотечную квартиру, будьте готовы к тому, что здесь есть несколько особенностей, отличающих такую сделку от среднестатистической работы с необремененными квартирами.

Если долг погашается в ходе сделки

Такой способ продажи предполагает следующие этапы:

  • получение согласия банка и определение остатка долга;
  • открытие двух ячеек, в которые покупатель закладывает денежные средства: в одну для кредитора (в размере задолженности), в другую – для продавца;
  • подписание договора купли-продажи и регистрация сделки;
  • получение продавцом денег из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • выдача покупателю погашенной закладной и снятие обременения;
  • получение продавцом денег из второй ячейки.

заключить договор о задатке с нотариальным заверением обязательно нужно указать банк, в котором оформляется новый ипотечный заем ;.

Шаг 1. Сделать запрос

Ответим на главный вопрос: можно ли продать жилую собственность с непогашенной ипотекой? Ответ однозначен: да, можно. Главное, чтобы соблюдались правила такой юридической сделки. Право на это дает банк, который выдавал средства на покупку жилья. Для этого оформляется специальное разрешение. Для получения такой бумаги нужно обратиться к кредитному менеджеру с соответствующим заявлением.

Ответим на главный вопрос можно ли продать жилую собственность с непогашенной ипотекой.

Выбор ипотечной программы

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей. Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья».

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет. Ставка варьируется в широких пределах. На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2 годовых.

Добавить комментарий