Какие документы необходимы для строительства многоквартирного дома?

Какие документы необходимы для строительства многоквартирного дома?

В данной статье содержится перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, а также информация о сроках его выдачи и о дальнейших действиях застройщика, получивших это разрешение.

Статья 51 Градостроительного кодекса РФ определяет Разрешение на строительство как документ, подтверждающий соответствие проектной документации всем предъявляемым к данному проекту требованиям. Имея на руках такое разрешение, застройщик может начать строительство или реконструкцию своего объекта недвижимости на законных основаниях.

Существует определённый перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Если заявитель представил неполный комплект документов, или эти документы содержат неверные или противоречивые сведения, орган местного самоуправления (или другая организация, осуществляющая данную услугу) вправе отказать в выдаче разрешения на строительство.

В случае реконструкции объекта капитального строительства согласие всех правообладателей.

Сколько действует по времени разрешение

Разрешение на возведение объекта действует в течение 10 лет. Обычно этого времени достаточно для окончательного строительства дома. Если же не хватает этого промежутка, то можно продлить срок действия документа.

В определенных ситуациях муниципалитет может решить, что требуется прекратить строительство определенного объекта. На это может иметься много причин, но обычно они являются действительно вескими и значимыми.

Иногда суд принимает сторону застройщика, но судебная практика показывает, что наиболее часто решения принимаются в пользу муниципальных властей, так как обычно у них имеются действительно веские основания для отзыва разрешения.

О строительстве на землях сельхозназначения

Строительство запрещается проводить на землях, которые подвергаются мелиорации. Или если участок используется в производстве продукции сельхозназначения. Исключением становятся лишь небольшие постройки, предназначенные для проживания в любое время года.

Для решения вопроса в данном случае тоже обращаются к органам местной власти. Отдельно стоит узнать, возможна ли смена одной категории земли на другую. Главное – доказать в случае необходимости, что здание возводится только для поддержания хозяйства. Даже если оно многоэтажное.

Доступны три возможных варианта для решения проблемы:

  • дача на землях, созданных для такого строительства
  • «нежилые» помещения
  • коттеджи на территориях, которые выделены под крестьянско-фермерские хозяйства

Обязательно надо доказать, что хозяйство существует. И что оно относится к разновидностям, требующим постоянного проживания человека. Иначе нельзя будет возвести капитальные постройки для постоянного проживания.

Второе важное требование – земля с территорией минимум в три гектара.

Отклонение от предельных параметров в разрешенном строительстве.

Как оформить разрешительную документацию на строительство

По окончании строительных работ выдается разрешение на ввод в эксплуатацию.

Документы для получения разрешения на строительство при долевом участии в строительстве квартиры

Если в случае с разрешением на ИЖС законодатель идёт на упрощение процедур, то в случае привлечения средств граждан для долевого участия в строительстве ситуация иная. Многочисленные нарушения закона со стороны застройщиков и фактическое присвоение ими средств дольщиков, привели к появлению правил, препятствующим этому в дальнейшем. Они касаются больше заключения самих ДДУ, чем получения разрешения на строительство.

Документы, необходимые для этого исчерпывающе перечислены в ст. 51 ГР.К и не отличаются от таковых для возведения многоквартирного дома на средства самого застройщика или инвесторов. Только после получения разрешения на строительство застройщик может заключать с дольщиками договоры и брать денежные средства (ст. 3 закона 214-ФЗ). Пакет документов включает:

  • заявление застройщика о выдаче разрешения;
  • свидетельство о праве на земельный участок;
  • градостроительный план этого участка;
  • проектную документацию, состав которой определён в пп. 3 п. 7 ст. 51 Гр.К;
  • положительное заключение экспертизы проекта.

При заключении договора строительная компания обязана предъявить потенциальному дольщику следующие документы: 1) разрешение на строительство; 2) проектную декларацию; 3) документы на землю.

Также закон требует размещения копий этих документов в свободном доступе (сети интернет) да начала продаж, то есть заключения договоров долевого участия. Застройщик может предоставить и ряд финансовых документов, подтверждающих его добросовестность и надежность.

Вместе с тем, законодатель допускает, что полученные от дольщиков денежные средства, застройщик может использовать в том числе и на компенсацию своих расходов по проведению изыскательских работ, созданию проекта жилого многоквартирного дома и получения от местных властей разрешения на строительство. Однако делать это он может уже после того, как все необходимые документы будут получены. Это позволяет защитить дольщиков, как экономически слабую сторону от злоупотреблений со стороны застройщика.

градостроительный план участка подтверждение наличия регламента и правил землепользования ;.

Разрешение на строительство многоквартирного дома

Первое, что следует сделать будущему домовладельцу — получить разрешение на строительство многоквартирного дома. Но сначала надо разобраться под какую категорию попадает будущее здание. Термин «жилой» подробно объясняет Жилищный Кодекс РФ в статье 16. Однако в этом документе не разъяснено значение – «многоквартирный».

Такое определение жилого здания дано в пункте 6 постановления Правительства № 47 от 28 января 2006 года. Если планируемое к возведению строение попадает по характеристикам под эти описания, перед началом стройки надо получить разрешение.

Образец разрешения на строительство многоквартирного дома

Произвести геологические и геодезические исследования.

Проектная документация

Отдельное внимание стоит уделить проекту, в соответствии с которым проводятся строительные работы. Важно, чтобы многоэтажный дом соответствовал этой документации, которая, в свою очередь, выполняется с учетом ГПЗУ. Несоблюдение этих правил может привести к повреждению фундамента и даже разрушению стен.

Получать разрешение на строительство не нужно, если дом строится для одной семьи, а число этажей не превышает трех. Серьезных лимитов и запретов на строительство небольших жилых объектов не устанавливается. Несмотря на это, для зданий с малым числом этажей также придется разработать проект. Если он отсутствует, уполномоченные органы вправе отказать в предоставлении разрешения.

Заявление на оформление разрешения на строительство, а также пакет бумаг передается в орган, занимающийся вопросами градостроительства и архитектуры.

Выписка из реестра

По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.

Категорию земельного участка можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Выписку получают в Росреестре или МФЦ . Она стоит 200 Р . Если есть свидетельство о регистрации на участок, то категория земель указана там.

Категория земель указана в свидетельстве о регистрации права Еще категорию земель можно узнать в выписке из ЕГРН

Дом нельзя строить в санитарно-защитной зоне рядом с промышленными предприятиями, аэропортами, кладбищами и свалками.

В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередачи.

Читайте также:  Скачать шаблон документа "Иск о лишении родительских прав и взыскании алиментов".

Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.

Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но это не значит, что у вас их тоже не будет. Есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают. Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.

Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами.

Правила выдачи разрешений

Чтобы власти не препятствовали возведению здания на участке, следует действовать в рамках закона и не заниматься произволом. В стремлении получить разрешение на строительство дома хозяева наделов готовы пройти утомительные бюрократические процедуры. И в первую очередь им необходимо заполнить форму заявления по определенному образцу. За этим следует процесс по сбору целого пакета документов:

  • документы о праве на обладание земельным наделом;
  • градостроительный план участка;
  • проектная документация, состоящая из текстовых и графических материалов и определяющая функционально-технологические, инженерные, архитектурные и конструктивные решения, включая пояснительную записку;
  • в некоторых случаях экспертное заключение в отношении проектной документации;
  • специальное разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;
  • согласие собственников на проведение реконструкции.

За разрешение на строительство дома платить не нужно, т.к. оно выдается бесплатно. Но все-таки расходы нести придется, и сопряжены они будут с изготовлением остальных бумаг, входящих в комплект.

За этим следует процесс по сбору целого пакета документов.

Сроки получения разрешения на строительство многоквартирного дома

Срок получения разрешения на строительство многоквартирного дома составляет 30 дней. На практике он может быть значительно больше, так как процедура может неоднократно приостанавливаться для устранения ошибок.

В этом случае Градостроительный комитет откажет в выдаче разрешения и укажет причины отказа. После устранения причин вновь подается заявление с обновленным пакетом документов. Отказ контролирующих органов можно оспорить в суде, если вы уверены в том, что он был незаконным.

Срок получения разрешения на строительство многоквартирного дома составляет 30 дней.

Какие документы нужны для строительства дома, дачи, гаража, бани

  • Условия для получения разрешения, когда оно необходимо
  • Список обязательных документов
  • Порядок действий
  • Особенности процедуры и куда обращаться
  • Новости 2018 года
  • Причины отказа
  • Наказание за самовольное строительство
  • Задайте вопрос юристу > бесплатная консультация ↓

Строительство дома является трудным и долгим процессом, требующим вложения немалых средств материального характера. Кроме финансовых затрат потребуется подготовка всех разрешений и сбор бумаг. При наличии земельного участка построить свой жилой дом, гараж или дачу намного дешевле, чем купить уже готовое сооружение. Оформление бумаг в этом процессе никто не отменял, поэтому необходимо вникнуть в тонкости и особенности сбора документов, чтобы стройку не пришлось прекратить на каком-либо этапе.

Поэтому оформить этот документ необходимо.

Необходимость

Выдача разрешения на возведение индивидуального жилого дома регулируется статьей 51 Градостроительного кодекса.

ВНИМАНИЕ! Разрешение — это документ, которым регулирующие органы подтверждают, что проект, план участка соответствуют требованиям Градостроительного Кодекса.

Его можно получить в администрации органов местного самоуправления. В некоторых случаях нужно будет обратиться и в другие инстанции:

  • Когда планируется строительство на участке, имеющем историческую ценность.
  • Если на объекте будет источник энергии, питающийся ядерным топливом.
  • В случае постройки объекта, связанного с космической сферой.
  • При использовании в процессе строительства нижнего слоя земной коры.

В таких случаях нужно будет обращаться еще и в инстанции, имеющие отношения к тем или иным особенностям будущего строительства.

Именно получение разрешительных документов станет началом процесса постройки нового жилья. Такие документы подтверждают, что проектная документация отвечает строительным нормативам, градостроительному плану. С разрешением на руках можно начинать первые этапы застройки, не боясь проверок, вопросов от контролирующих органов.

Без разрешения можно возводить постройки на участках, которые выданы под дачи, огородничество, садоводство. Также можно без данного документа построить гараж, который будет использоваться только в личных целях, некоммерческих. Необходимое согласование на проведение строительных работ выдается после проведения Государственной экспертизы.

ВНИМАНИЕ! Разрешительные документы имеют большое значение. Каждый объект строительства должен быть безопасным, отвечать строительным нормам. Он не должен представлять угрозы окружающей среди, жизни и здоровью людей.

При согласовании проекта постройки проверяющие органы уточняют, насколько проект отвечает нормам строительным и Градостроительного кодекса, требованиям санитарно-эпидемиологической службы, правилам противопожарной безопасности, нормам технического надзора. При ошибках в проекте, отклонениях от требуемых стандартов разрешение на строительные работы не будет получено.

Разрешение это документ, которым регулирующие органы подтверждают, что проект, план участка соответствуют требованиям Градостроительного Кодекса.

Яблоко раздора: техническая документация на дом

Состав документации

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Перечислим их.

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания[1]);

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.

В пункте 26 названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Читайте также:  Ежемесячное пособие на ребенка: кому положено, как оформлять?

Заметим, что Минрегион рекомендовал составлять двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой (Письмо от 20.12.2006 № 14315-РМ/07 ). Представляется целесообразным включать такой акт в состав технической документации и впоследствии передавать следующей управляющей компании.

Одновременно нельзя забывать о том, что по-прежнему действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В пункте 1.5.1 данного документа дается перечень технической документации долговременного хранения:

– план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

– акты приемки жилых домов от строительных организаций;

– акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

– паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

– паспорта лифтового хозяйства;

– паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

– исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):

– сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

– акты технических осмотров;

– журналы заявок жителей;

– протоколы измерения сопротивления электросетей;

– протоколы измерения вентиляции.

Отсутствие перечисленных документов жилищная инспекция расценивает как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, то есть как правонарушение, предусмотренное ст. 7.22 КоАП РФ. Примеры привлечения управляющих организаций и ТСЖ к административной ответственности – постановления ФАС СЗО от 12.11.2007 № А56-49558/2006 , от 17.01.2007 № А56-51745/2005 .

Кто кому должен?

Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления передать вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Как разъяснил Минрегион в Письме от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 , обязанность передать документацию возникает у любых лиц, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ.

Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ). Удержание документации рассматривается как создание препятствий для управления многоквартирным домом. При условии легитимного выбора способа управления новый субъект управления имеет право истребовать у своего предшественника комплект технической документации. Крайний метод отстаивания своих прав – обращение в суд.

Нередко судебный спор об истребовании документации сводится к выяснению, имеет ли истец законное право на управление домом (постановления ФАС УО от 03.06.2008 № Ф09-3993/08-С5 , от 08.04.2008 № Ф09-2228/08-С6 , ФАС ПО от 05.03.2008 № А12-5947/06 ).

Составляя исковое заявление, ТСЖ и управляющие организации зачастую указывают перечень технической документации, идентичный приведенным в Правилах содержания общего имущества либов Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Как справедливо отметили арбитры (Постановление ФАС ПО от 04.03.2008 № А12-6063/07-С53-5/С44), два названных перечня являются фактически идентичными.

На настоящем этапе уже не редкость региональные или местные нормативные акты, регламентирующие порядок передачи домов в управление, а также состав технической документации. Например, в Москве действует Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 , в приложении 10 к которому приведен реестр документов, подлежащих передаче при смене организации, управляющей многоквартирным домом. Заметим, что, вынося судебный акт об истребовании технической документации в пользу нового управляющего домом, арбитры ссылаются на подобные нормативные акты (см., например, Постановление ФАС ЦО от 07.08.2008 № А35-4192/07-С17 ).

Учетно-регистрационные документы

Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление многоквартирным домом, нельзя забывать и об учетно-регистрационных документах. Напомним, что согласно Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995 713 должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания, являются в том числе уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации. Как следует из п. 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утвержден Приказом ФМС РФ от 20.09.2007 № 208 ), должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.

Очевидно, что при выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней. А это, в свою очередь, означает, что ей понадобятся документы, которые начал вести предшественник. Поэтому поквартирные карточки и карточки регистрации также должны быть переданы при передаче дома в управление (см., например, Дополнительное решение Арбитражного суда Курской области от 22.05.2008 № А35-4192/07-С17 ).

Помимо сказанного, организации, получившей дом в управление, для правильного начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги понадобится информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма. Соответствующие документы можно заявить в числе подлежащих передаче, арбитры нередко удовлетворяют среди прочего и такие требования (Постановление ФАС ЦО от 07.08.2008 № А35-4192/07-С17 ). Заметим, что на федеральном уровне отсутствуют нормы, обязывающие передавать подобные документы (кроме того, управляющая организация при заключении договоров управления
с собственниками помещений может получить данную информацию, что называется, из первых уст). Однако в регионах они могут быть приняты (см. Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 ) и тогда станут обязательными для сторон.

Если документов нет

Нередко причиной отказа управляющей организации передать новому субъекту управления домом техническую документацию является ее отсутствие. Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ лишь устанавливает обязанность передать документы, но не регулирует ситуацию, когда они отсутствуют. Поэтому арбитры на местах вынуждены решать этот вопрос самостоятельно. Неудивительно, что результаты рассмотрения подобных судебных дел не одинаковы.

Так, например, ФАС СКО в Постановлении от 23.04.2008 № Ф08-2051/2008 отказал ТСЖ в требовании обязать управляющую организацию передать всю техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом и его эксплуатацией. Арбитры посчитали, что обязать управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика. Исковые требования о передаче истцу документации, которой общество никогда не располагало, а также о восстановлении отсутствующей документации удовлетворению не подлежит. Аналогичный вывод – в Постановлении ФАС ПО от 17.04.2008 № А12-12416/06-С16 .

В то же время есть примеры, когда судьи излагали иную позицию. Так, в Постановлении ФАС ПО от 19.08.2008 № А72-7798/2007 указано, что доводы ответчика об отсутствии у него истребуемых документов не освобождают его от исполнения предусмотренной законом обязанности и создают ТСЖ препятствия по управлению жилым домом[2]. Точно такой же вывод сделал ФАС ПО в Постановлении от 04.03.2008 № А12-6063/07-С53-5/С44[3] : у предыдущей управляющей организации документация должна быть в наличии, ее отсутствие означает невозможность исполнения обязанности по управлению домами. Компания не представила доказательств отсутствия документов, свидетельствующих о передаче их какой-либо иной управляющей организации или собственникам помещений.

Читайте также:  О наложении ареста на имущество в рамках уголовного процесса: акт описи УПК РФ

Показательно Решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2008 № А53-593/08-С2-6 , в котором суд обязал ответчиков (бывшую управляющую организацию и муниципальное учреждение, реализующее полномочия муниципального образования в части эксплуатации жилфонда) восстановить отсутствующую техническую документацию на дом, переданный в управление ТСЖ. В частности, ответчикам предложено обратиться в проектный институт за проектной и исполнительной документацией.

Арбитры ФАС ВВО (Постановление от 21.07.2008 № А11-9332/2007-К1-14/455 ) солидарны со своими коллегами: отсутствие указанных документов у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи истребуемого комплекта документов. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение у истца права на возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ, в том числе и в виде расходов по восстановлению документации в случае ее утраты.

Застройщик – начало начал

Согласно п. 25 Правил содержания общего имущества застройщик обязан передать под расписку ТСЖ, созданному в строящемся доме, а также первому обратившемуся собственнику помещения инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома. Сделать это нужно в течение месяца после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно Положению о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома[4] такая инструкция представляет собой сборник документов, содержащих информацию, необходимую для эксплуатации дома. Во-первых, это сведения о застройщике, проектировщике, подрядчиках строительства. Во-вторых, характеристики дома в целом и перечень общего имущества с описанием, включая материалы, из которых объекты изготовлены. В-третьих, рекомендации по содержанию и ремонту имущества, а также рекомендуемые сроки службы отдельных его объектов.

Однако обязанность разработать и передать инструкцию возложена только на застройщиков, получивших разрешение на ввод дома в эксплуатацию начиная с 01.07.2007.

Передавать документы, необходимые для эксплуатации дома, до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик не обязан. Следовательно, если по каким-либо причинам дом эксплуатируется в отсутствие соответствующего разрешения, ТСЖ не вправе истребовать техническую документацию у застройщика ( Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 № А 55-10698/2007).

Заметим, что установление обязанности застройщика передать инструкцию по эксплуатации дома при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию позднее 01.01.2007 не означает, что застройщик не обязан передавать никакую документацию, если дом был введен в эксплуатацию до названной даты. Кроме того, перечень документации не должен быть ограничен инструкцией, ведь ее явно недостаточно для эксплуатации дома (так, для заключения договоров на обслуживание внутридомового оборудования (например, лифта, крышной котельной) обязательно понадобится документация на него). Вместе с тем п. 10 ст. 162 ЖК РФ не дает оснований требовать от застройщика весь объем технической документации, ведь застройщик не является управляющей организацией и не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества на иных основаниях.

Ранее порядок приемки многоквартирных домов регулировался территориальными строительными нормативами, многие положения которых повторяли нормы СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». В частности, в п. 3.5 и 4.17 перечислены документы, которые представлялись государственным приемочным комиссиям подрядчиком и заказчиком. А в п. 4.18 указано, что данная документация после приемки объекта должна храниться у эксплуатационной организации. В спорах в отношении многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в период действия территориальных строительных норм, отдельные суды применяют именно эти нормы и обязывают застройщика передать документацию ТСЖ или управляющей организации (Постановление ФАС ВСО от 13.12.2007 № А19-577/07-Ф02-9154/07 , Решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.07.2008 № А53-5581/2008-С2-41 ).

В настоящее время территориальные строительные нормативы повсеместно отменяются в связи с введением нового порядка приемки объектов – на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в актуальных документах, издаваемых органами строительного надзора, перечень документов, которые застройщик должен представить на проверку, фактически тот же самый[5].

Из правила о том, что документы должны храниться у эксплуатирующей организации, следует вывод, что техническая документация, приведенная в п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87, является принадлежностью вновь созданного объекта недвижимости (см. ст. 135 ГК РФ) и в случае поступления объекта новому собственнику подлежит передаче непосредственно собственнику или уполномоченному им лицу (ТСЖ, управляющей организации). Такие выводы прозвучали в Постановлении ФАС УО от 28.09.2005 № Ф09-4566/04-С6 , а также в Решении Арбитражного суда Ростовской области от 10.07.2008 № А53-5581/2008-С2-41 .

[1] См. приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37.

[2] См. также Постановление ФАС ПО от 06.05.2008 № А57-12379/066.

[3] Определением ВАС РФ от 30.04.2008 № 5306/08 отказано в передаче дела на рассмотрение в надзорную инстанцию.

[4] Утверждено Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45.

[5] См. приложение 1 к Приказу Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 07.07.2006 № 71-п «О работе службы по выдаче заключений о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».

Крайний метод отстаивания своих прав обращение в суд.

Навигация по странице:

  • Что даёт разрешение на возведение многоквартирного дома?
  • Документы для получения разрешения
  • Кто и в какие сроки рассматривает поданные документы?
  • Помощь в получении разрешения

Без его наличия строительство объекта будет считаться незаконным, что грозит огромными штрафными санкциями для правообладателя земельного участка ЗУ и организации застройщика.

Кого уполномочили оформлять строительные разрешения

Чтобы получить разрешение на строительство частного дома, следует обратиться в соответствующий комитет при местной администрации. Оформлением занимается служба государственного строительного надзора и экспертизы (Госстройнадзор), но возможны и иные наименования уполномоченного ведомства.

Выдача разрешения на строительство происходит по месту расположения земельного участка, на котором строится объект, а не по месту жительства застройщика.

Индивидуальный застройщик имеет право оформить разрешительную бумагу, лично обратившись к чиновникам или сотрудникам МФЦ. Также он может действовать через представителя, составив на него доверенность, или удаленно – через электронный сервис. Чтобы воспользоваться последним вариантом взаимодействия с государственными органами, необходимо предварительно создать себе электронную подпись и зарегистрироваться на сайте (понадобятся сканы паспорта и иных бумаг).

Разрешение выдается уполномоченными лицами в единственном экземпляре.

Например, просят провести свежую топосъемку участка, сделать справку, что дом не возводится на землях культурного наследия и т.

Добавить комментарий