Методы оценки земельных участков: методика остатка земли, оценки стоимости участка и права аренды земельного надела,

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

2. Метод выделения

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.

Метод остатка

Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости.

Область применения метода:
— оценка застроенного участка;
— оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);

— для объектов недвижимости, подлежащих сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.
Техника остатка для земли является техникой затратного подхода, но использует также капитализацию дохода. Основные предположения и допущения:
— земля сохраняет свою стоимость, доход от земли предполагается постоянным;
— здания и сооружения имеют конкретный конечный срок экономической жизни;
— известен или может быть рассчитан чистый операционный доход, который генерирует или может генерировать собственность;
— есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений;
— рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии;
— рекапитализация зданий предполагается по известным моделям (Ринг, Инвуд, Хоскольд);
— стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью.

В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле

Рыночная стоимость VB улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя). Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента, а дополнительная премия за риск — как определенный процент от полных строительных затрат.

Если обозначить размер инвестиции в проект в t-й период через Et, то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:

В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:
— расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
— оценка их рыночной стоимости (восстановительная стоимость минус совокупный износ);
— расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
— расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
— расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
— расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Оценка общего чистого операционного дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений. Основными статьями отчета о доходах являются:
— потенциальный валовой доход;
— действительный валовой доход;
— операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
— чистый операционный доход (чистый доход от эксплуатации). Чистый операционный доход представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при 100%-ной ее заполняемое™ арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения в здании/сооружении) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов: постоянные, не зависящие от уровня заполняемости объекта; и переменные, зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.

Читайте также:  Основные правила проведения регистрации граждан по месту жительства: порядок и актуальные законодательные нормы

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого операционного дохода из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

Пример 17.6. Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений г- 537 895 ден. ед. Чистый операционный доход от объекта недвижимости равен 98 679 ден. ед. Ставка дисконтирования -16,83%. Фактор фонда возмещения -0,086%. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.

Решение

(16,83 + 0,086) = 16,92

Рыночная стоимость земельной участка, ден. ед.90 990:0,1683 = 45 687

Пример 17.7. Объект оценки — земельный участок, принадлежащий ООО «Дельта». Оценка необходима для определения величины взноса в уставный капитал при передаче права собственности на земельный участок во вновь образуемое хозяйственное общество. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.

Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет, в лице Комитета по земельным ресурсам; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.

Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта.

Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основным пользователям нежилых зданий их приобретение в собственность недоступно в связи с ограниченностью финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.

Решение
1. Оценка объекта производится в условиях:
— отсутствия рыночного уровня арендной платы за аналогичные земельные участки;
— пассивного состояния рынка купли-продажи нежилых зданий;
— наличия рынка аренды нежилых зданий, аналогичных зданию на оцениваемом земельном участке, право собственности на который оценивается.

2. Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для реализации этого метода необходимо определить:
а) величину чистого операционного дохода (ЧОД) от улучшений
земельного участка;
б) величину стоимости улучшений земельного участка;
в) величину коэффициента капитализации для улучшений;
г) величину чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку;
д) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельного участка (или ставку дисконта для дохода, генерируемого землей);
ж) итоговую стоимость земельного участка. Рассмотрим последовательно эти этапы.

Определение величины чистого операционного дохода ЧОД

1 Основание — технический паспорт БТИ.
2 При определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
3 Типичная величина операционных расходов на этом сегменте рынка недвижимости находится в интервале от 10% до 30% от действительного валового дохода и включает в себя арендную плату за землю, налог на имущество, налог на землю и другие условно-постоянные расходы.

Определение стоимости улучшений

Стоимость улучшений определяется затратным подходом как восстановительная стоимость (или стоимость замещения) за минусом накопленного износа. Восстановительная стоимость (или стоимость замещения) определяется как сумма стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя. На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего устаревания принята равной нулю. Расчеты выполнены в соответствии с методологией затратного подхода, и стоимость улучшений оценена в 35 001 929 руб. или 1 228 138 дол.

Определение коэффициента капитализации для улучшений
Для целей оценки улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена методом рыночной экстракции. Этот метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по сегменту рынка.
Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид

где N01 -чистый операционный доход от объекта недвижимости;
V — рыночная стоимость объекта недвижимости.

На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

При расчете чистого операционного дохода из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

4. Метод капитализации земельной ренты

Этот метод оценки земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Это способ оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

  • расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  • определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Методика предполагаемого использования.

Как происходит оценочная процедура?

Владелец права аренды или непосредственно собственник земельного объекта, приняв решение о необходимости осуществления оценки, собирает комплект документации. Далее выбирается подходящий оценщик, которому передаются подготовленные документы.

Необходимые для сбора бумаги:

  • документ о регистрации прав на объект;
  • кадастровый паспорт;
  • соглашение с арендодателем;
  • документ о наличии ограничений, наложенных на землю (залог, долговые обязательства);
  • данные о коммуникациях и инженерных системах;
  • информация о заказчике.

данные о коммуникациях и инженерных системах;.

Оценка стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли проводится оценка земельного участка. Это не могут сделать сами собственники, подобной деятельностью занимаются специализированные организации, которые знают, как правильно оценить земельный участок для продажи.

Их деятельность регулируется федеральным законом Об оценочной деятельности.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Читайте также:  Заявление в отдел внутренних дел о возбуждении уголовного дела

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

  • Время, оставшееся до истечения срока договора аренды;
  • Размер арендной платы;
  • Возможность выкупа участка арендатором;
  • Периодичность и порядок внесения арендной платы;
  • Возможность пролонгации договора.

Периодичность и порядок внесения арендной платы;.

Как составить отчет?

Единая форма отчета законодательством не установлена.

В документе учета указать:

  • личные данные оценщика;
  • тип документа;
  • дату составления;
  • цель оценивания;
  • рыночную стоимость прав найма;
  • тип имущества (с подробным описанием и расположением);
  • используемые подходы;
  • продолжительность найма;
  • права арендатора;
  • размер платежа;
  • по каким основаниям допускается получение прав найма.

Документ состоит из 40 – 50 страниц. Отчет не должен содержать противоречивых данных – они должны быть объективными. Документ прошивается, нумеруется и заверяется штампом.

Результаты действительны в течение полугода с даты составления отчетности. Пример отчета.

используемые подходы;.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

  1. Определяются сравнительные элементы объектов;
  2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
  3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
  4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
  5. Рассчитывается стоимость улучшений;
  6. Определяется стоимость ЗУ.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Определяется доход от строений;.

Метод остатка для земли

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых огра­ничений использования объекта недвижимости;

расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременении (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

стоимость здания (сооружения);

чистый операционный доход от всей недвижимости;

коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли

Для применения техники остатка необходимо выполнить следующие действия:

определить улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;

определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для здания);

определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания;

Читайте также:  Пенсия по инвалидности военнослужащим - размер, расчет, условия назначения

определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

Например, Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет.

Кзд= г + Кв = г + 1/n, где:

Кзд – коэффициент капитализации для здания;

г – ставка дохода;

Кв – ставка возмещения (возврата) капитала;

n – срок эксплуатации здания.

l/n = l/80 = 0,0125 = 1,25%.

Кзд. = 15%+ 1,25%= 16,25%.

2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:

ЧОДзд = Сзд * Кзд, где

ЧОДзд – чистый операционный доход, относящийся к зданию;

Сзд – стоимость здания;

Кзд – коэффициент капитализации для здания.

ЧОДзд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.

3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку: ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где

ЧОДзем – чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ – общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.

ЧОДзем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.

4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле: Сзем = ЧОДзем / Кзем, где

Сзем – стоимость земли;

ЧОДзем – доход от земли;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Сзем стоимость земли;.

Выделения

При установлении рыночной стоимости застроенной земли используют и метод выделения (п. 2 разд. 4 Методических рекомендаций). Во время проведения такой оценки выполняют нижеприведенные действия:

  1. Определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости (постройки + земельный участок) с его аналогами.
  2. После обобщения цен объектов-аналогов устанавливают размер затрат на воспроизводство улучшений участка.
  3. Находят рыночную стоимость объекта.

Вид оцениваемого имущества земельный участок , его наименование, местоположение и др.

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Хорошо, плохо, оптимально

Среди особенностей кадастровой оценки земельного участка нельзя не рассказать про работу по определению наилучшего и самого эффективного использования территории.

Когда оценщик изучает возможности наилучшего использования земельного «надела», он выбирает схожие возможности использования земли (сооружения, улучшения), чтобы выявить оптимальный. Перспективность местоположения, уровень спроса на рынке, стоимость застройки, устойчивость планируемой прибыли – все эти моменты попадают в его зону внимания.

Объект состоит не только из земли, но и из сооружений? Тогда оценщик анализирует его оптимальное использование по сравнению со свободным участком и по сравнению с участком, имеющим улучшения. Оценка свободного участка помогает определить стоимость, а оценка участка с улучшениями – вероятность сноса.

На оптимальность использования любого «надела» влияет несколько факторов. Первый — это местоположение. Нужно отметить, что это центральный фактор, от которого зависит стоимость земли. Второй – спрос на рынке, за счет него оценщик отслеживает соотношение спроса и предложения. Третий фактор – финансовая обоснованность: получит ли инвестор прибыль, достаточную для покрытия расходов и получения выручки.

Четвертый – физическая полезность земли и возможность создания улучшений. Пятый – производственная состоятельность и физическая воплощаемость, предполагающий соотношение расходов, качества, время разработки проекта и так далее. Шестой фактор – соотносимость с законодательной базой, в ходе этой работы исследуются соответствующие нормативные акты. И, наконец, последний фактор связан с максимальной прибыльностью, она вычисляется путем дисконтирования плановых доходов возможных альтернатив использования.

Далее идет вычисление чистого операционного дохода.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

  1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
  2. Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Внешними строительство коммуникаций, дорог, улиц;.

37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода

Для оценки стоимости права аренды арендатора земли за определенный период времени, можно использовать следующее выражение , где Va – стоимость выгод за период времени Т стоимость права аренды ; T срок аренды; R чистый операционный доход от земли; е – ставка дисконтирования.

Добавить комментарий