Что такое ТСЖ и как оно работает в многоквартирном доме: функции и способы управления

Варианты и способы

Коалиция жильцов вправе использовать различные управленческие методики:

  • Заключение договора с компаниями по управлению жилыми зданиями от имени товарищества на всех вступивших владельцев.
  • Для принятия совместных решений не требуется оформление договора по отдельности с участниками. Решения принимаются на собраниях участников, функции и правила поведения членов ТСЖ оговариваются в Уставе этой организации.
  • В случае отсутствия профильного образования в какой-либо области по уходу и управлению зданием у участников кооператива, принимается решение о найме и обучении обслуживающего персонала в здании. Собственники также определяют размер допустимых затрат на привлечение персонала.
  • Участники товарищества и оплачивают из собственного бюджета затраты на улучшение состояния дома, благоустройство, управление, и т.д. Размер выплат, периодичность, определяются на общем собрании, составляется смета доходов и расходов.
  • При возникновении нарушения интересов одного или нескольких собственников компаниями, предоставляющими услуги ЖКУ, члены ТСЖ обращаются за помощью к другим участникам, если такая функция прописана в Уставе.
  • Согласно ст. 165 и 137 ЖК РФ, некоторые виды услуг (уборка внутри дома и на прилегающей территории, сантехнические работы, и т.д.), могут осуществляться самими собственниками бесплатно для снижения затрат на управление домом.

ВАЖНО: ст. 150 ЖК РФ устанавливает необходимость ревизии финансового оборота внутри ТСЖ не реже 1-го раза в год. Пересчеты ведутся специальной ревизионной комиссией, в состав которой входят владельцы квартир, вступившие в товарищество.

, могут осуществляться самими собственниками бесплатно для снижения затрат на управление домом.

ТСЖ и совет МКД: управление или самоуправление

Существует несколько способов управления многоквартирными домами, но до сих пор граждане не стремятся проявлять инициативу в вопросе выбора одного из них. Быть может проблема в недостатке информирования населения, а возможно, предложенные способы управления полностью не удовлетворяют потребностей собственников жилья. Однако если до июля 2012 года люди сами не озаботятся этим вопросом, то в течение 3 последующих месяцев за них это сделают местные власти, созвав общее собрание собственников. Так что когда это случится, важно понимать в чем суть вопроса, чем отличаются одни способы управления от других и какому из них вы готовы отдать предпочтение?

ТСЖ – товарищество или самоуправство?

Прежде всего, нужно знать, что ТСЖ (товарищество собственников жилья) – это юридическое лицо со всеми вытекающими отсюда последствиями. Оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, имеет больше возможностей, но при этом – больше ответственности. И, естественно, больший простор для всякого рода махинаций. Структура товарищества выглядит следующим образом: общее собрание членов (все собственники жилья) избирает правление, председателя и ревизионную комиссию, которая контролирует деятельность двух предыдущих. Общее собрание собственников считается высшим органом управления, где каждый из жильцов имеет право голоса. Правление – всего лишь исполнительный орган, а председатель правления – лицо, представляющее интересы всех жильцов. ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а также имеет право самостоятельно осуществлять работы по содержанию и ремонту или заключать договоры с физическими и юридическими лицами на управление, содержание, ремонт имущества и предоставление коммунальных услуг, учитывая интересы большинства жителей.

Очевидное преимущество этой формы управление перед сторонней управляющей компанией – это тот факт, что правление, принимающее основные решения, избирается из числа самих собственников жилья и потому имеет свои личные интересы в вопросах управления домом. Однако есть в этом и свои недостатки. Отметим, что ТСЖ, по сути, является посредником между управляющими компаниями и собственниками жилья, а посредники, как известно, не работают бесплатно. И вопреки всем обещаниям чиновников, как минимум людям придется платить заработную плату бухгалтеру и администратору, который будет выдавать им в течение дня все необходимые справки и документы для совершения различных сделок, в частности, для получения кредитов и предоставления бумаг в различные госструктуры: от судебных органов до налоговой инспекции. Поэтому эта форма управления будет достаточно затратной для всех жильцов многоквартирного дома. Кроме того, у посредников появляется масса возможностей для махинаций, в частности, зачастую они заключают договор с поставщиками коммунальных услуг от имени жильцов по более низким тарифам, а собственникам «продают» те же услуги по более высоким тарифам. Причем зачастую достаточно повысить тариф на сущие копейки, чтобы получить с многоквартирного дома немалую прибыль.
«Кроме того, не в каждом ТСЖ налажена работа, – поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. – Особенно странно выглядят астрономические платежи за коммунальные и другие услуги в некоторых домах бизнес-класса центра Москвы, где жильцам буквально навязывают «избранных» провайдеров телекоммуникационных услуг, а уровень уборки весьма небольшой территории зачастую оставляет желать лучшего, хотя за такие деньги другие компании буквально вылизывали бы вверенные им участки. Беда здесь, как ни странно, в том, что у основной части проживающих высокие доходы, и, соответственно, им безразличны такие мелочи. Им проще заплатить, чем добиваться справедливости. Лучшей почвы для коррупции не придумаешь».
Руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Валерия Симонова высказала свое мнение, согласно которому ТСЖ присущи недостатки, которые имеются у любой добровольной организации граждан. «Подавляющее большинство в нашей стране не готово занимать активную позицию в части заботы о многоквартирном доме, в котором проживают, его дворовых площадках и прочих нуждах, – пояснила эксперт. – Позиция любого русского человека сводится к тому, чтобы скинуть с себя любое бремя, перевесив его на чьи-то более сознательные плечи, «авось кто-нибудь более активный, чем я, займется этим». Русский человек не готов к таким формам управления отчасти психологически, отчасти ввиду отсутствия времени. Гораздо проще возложить все на обычные для нас ДЭЗы и ЖЭКи, оплачивать приходящие в почтовый ящик квитанции и сетовать на плохую жизнь». А меж тем любое добровольное объединение граждан требует активной жизненной позиции ее членов, а также сильного лидера.

Совет МКД – оптимальный выход или шило на мыло?

В прошлом году для защиты интересов граждан был узаконен новый институт управления жилым объектом, альтернативный традиционным УК и ТСЖ, – Совет многоквартирного дома (МКД). По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, эта добровольная общественная структура очень похожа на домовые комитеты времен СССР, однако, ее полномочия существенно шире. Согласно законодательству, отмечает эксперт, совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, выносит на обсуждение предложения о порядке использования, содержания и ремонта общего имущества, представляет собственникам предложения по вопросам планирования и организации управления домом, представляет собственникам для рассмотрения на собрании свое заключение по условиям проектов договоров с коммунальным службами. Кроме того, Совет осуществляет контроль за качеством оказываемых услуг, выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе. Эта та часть функций, которую осуществляет товарищество, однако, в этом случае нет возможностей для махинаций. Кроме того, совет – это не юридическое лицо, он состоит из наиболее активных жильцов многоквартирных домов, не заключает договоров и не имеет своих счетов. Как сообщают эксперты компании «Миэль», совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников и подлежит переизбранию каждые 2 года, если иной срок не установлен решением общего собрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть переизбран досрочно.

Но так как эта форма управления создается на общественных началах, а подавляющее большинство граждан являются пассивными потребителями коммунальных благ или же просто не имеют достаточного количества времени, чтобы заниматься еще и вопросами обустройства всего жилого дома, то основной недостаток совета – это слишком небольшая отдача.
«На практике, для обычных жителей ТСЖ, как правило, несколько более затратно, зато и отдача от него чаще всего больше, – пояснил Вадим Ламин. – Если в доме проживает определенное количество инициативных, грамотных в правовом отношении, а главное, имеющих время и желание работать на пользу своего дома жильцов, то здесь и совет МКД вполне справится с ситуацией». В качестве примера эксперт привел один из домов по Кутузовскому проспекту, жители которого – ветераны труда и пенсионеры взяли на себя контроль за состоянием дома и добились приведения в порядок подъездов, освобождения общих помещений от непонятных личностей, разумных платежей по коммунальным услугам. «Я бы вообще этот непростой участок работы отдал бы ветеранам и пенсионерам, – высказал свое мнение В. Ламин. – Здесь требуется, в основном, жесткий контроль и принципиальность, которая у старшего поколения значительно выше. У большинства из них еще есть здоровье, желание быть нужными, свободное время, а отсутствие каких-то знаний по современным технологиям с лихвой компенсируется жизненным опытом».

С точки зрения юридической, товарищество собственников жилья, конечно, выглядит более предпочтительной структурой управления, однако, в российских реалиях оно зачастую оборачивается против жильцов, грозя непомерными поборами. «Совет дома идеален как промежуточный этап, – пояснил Александр Зиминский. – А, как только механизмы работы будут отлажены и количество промахов сведено к минимуму, можно регистрировать ТСЖ».

Пожалуй, из всего вышесказанного можно сделать только один вывод: хочешь сделать хорошо – сделай это сам. Так что если количество сознательных граждан с активной позицией будет больше, то и отдача от совета МКД будет лучше. В противном случае, властям придется найти управу на товарищества собственников жилья, узаконить прозрачный механизм работы этой структуры, дабы обезопасить своих граждан от недобросовестных предпринимателей.

Отметим, что ТСЖ, по сути, является посредником между управляющими компаниями и собственниками жилья, а посредники, как известно, не работают бесплатно.

Функции в многоквартирном доме

К функциям товарищества относится:

    предоставление и выполнение услуг собственникам помещений;

обеспечение должного санитарного состояния;

контроль над компаниями, клининговыми фирмами или частными лицами — всеми, кто отвечает за чистоту в пределах дома и прилегающей к нему зоны;

установка парковочных мест и детских площадок, если подобное подразумевается уставом;

  • выполнение других обязанностей, предписанных уставом.
  • к содержанию ↑

    Управляющий отвечает за.

    Что такое ТСЖ и как оно работает в многоквартирном доме: функции и способы управления

    Тема 60: «ТСЖ как способ управления многоквартирным домом. Плюсы и минусы»

    Жилищный кодекс РФ (ч. 2 ст. 161 предусматривает три способа управления многоквартирным домом (МКД):

    • непосредственное управление собственниками (не более 30 квартир);

    • управление управляющей компанией (УК);

    • управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным строительным кооперативом (ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом.

    Способ управления определяет общее собрание собственников помещений МКД и может изменить его в любое время на основании своего решения.

    Товарищество собственников жилья – не самый распространенный способ управления МКД, между тем он считается одним из наиболее эффективных.

    ТСЖ является некоммерческой организацией, и признается одной из организационно-правовых форм товарищества собственников недвижимости (ТСН) (ст. 135 ЖК РФ).

    ТСН – это добровольное объединение собственников недвижимости (помещений в здании, в том числе в МКД, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

    В отличие от ТСН в ТСЖ могут объединяться только собственники помещений в МКД либо нескольких МКД или в жилых домах.

    Термин ТСН появился в сентябре 2014 года и не отменил понятия ТСЖ. Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

    В Ставропольском крае обслуживают и управляют жилым фондом созданы и действуют порядка 860 ТСЖ.

    Плюсы и минусы ТСЖ

    Считается, что товарищество – это один из наиболее эффективных способов управления. В первую очередь, потому, что в его состав входят сами собственники помещений в доме и они заинтересованы в том, чтобы дом содержать в хорошем состоянии: сами решают, когда выполнять те или иные работы в доме, принимают решение об источнике их финансирования, свободны в выборе подрядчика, имеют прямой контроль над хозяйственной деятельностью, оперативно решают возникающие в доме проблемы.

    ТСЖ, в отличие от управляющей компании, не является коммерческим предприятием и не преследует целью своей деятельности извлечение прибыли.

    ТСЖ может накапливать средства на капитальный ремонт на специальном счете МКД (п. 2 ст. 175 ЖК РФ), что тоже дает определенные преимущества. Можно провести капремонт раньше срока, установленного региональной программой, самим выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

    Товарищество оплачивает коммунальные услуги поставщиков напрямую со своего банковского счета — это минимизирует издержки, исключает возможность возникновения задолженности за длительный период.

    Кроме того, организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью получения дополнительного дохода, который можно направить на благоустройство и ремонт МКД или сократить за счет этих средств расходы на содержание общего имущества.

    Еще один немаловажный факт, отмеченный риэлторами, – жилье в таких домах ликвиднее.

    Есть и минусы. Самый главный – риск ошибки в кандидате на пост председателя. Не факт, что он будет надежным и подход к управлению домом не будет формальным. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно проявлять гражданскую активность. Посещать все собрания владельцев жилья, регулярно запрашивать отчетность товарищества.

    ТСЖ для активных собственников, которые готовы самостоятельно решать финансовые вопросы, вести претензионную работу с неплательщиками, организовывать капитальный ремонт, контролировать выполнение работ и т.д. Многие не решаются создавать ТСЖ, так как боятся ответственности.

    Нормативно-правовая база

    Основными документами, регламентирующими деятельность ТСЖ по управлению МКД, содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг также, как и в случае управления домом УК, являются:

    Жилищный кодекс РФ;

    Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170)

    Правила осуществления деятельности по управлению МКД (постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416)

    Правила содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491)

    Читайте также:  Льготы многодетным семьям на оплату детского сада в 2020 году

    Правила предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).

    Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Решение о его создании считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).

    Протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений.

    ТСЖ на несколько МКД может быть создано, если эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. При этом решение о создании ТСЖ, утверждении устава, выборе членов правления, лица, уполномоченного представлять интересы собственников и выборе председателя ТСЖ принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данных домах.

    Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ и правление товарищества.

    Общие собрания

    Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества для решения вопросов функционирования этих объединений.

    Не путать с общим собранием собственников (ОСС) помещений в МКД.

    Общее собрание членов ТСЖ не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС. Например, создание ТСЖ и принятие его устава — это прерогатива общего собрания собственников МКД, а изменение устава — прерогатива общего собрания членов ТСЖ. К компетенции ОСС также относятся вопросы:

    о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте;

    о пределах использования земельного участка;

    об использовании общего имущества дома третьими лицами.

    В рамках общего собрания членов ТСЖ принимаются решения по таким вопросам как:

    реорганизации и ликвидации ТСЖ;

    избрание членов правления, членов ревизионной комиссии, председателя правления ТСЖ (если предусмотрено уставом);

    установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

    утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

    принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

    определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

    утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, отчета о выполнении такого плана:

    — утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет;

    — утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

    — утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

    рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;

    принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, положения об оплате их труда;

    определение размера вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления.

    Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

    Устав ТСЖ – это главный документ, на основании которого выстроена вся деятельность в товариществах, а именно взаимоотношения между товариществом и жильцами дома.

    В уставе ТСЖ обязательно указывается:

    наименование товарищества, включающее слова «товарищество собственников жилья», место нахождения, предмет и цели его деятельности;

    порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ;

    состав и компетенции органов управления товарищества и порядок принятия ими решений, в том числе, по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

    состав и компетенции ревизионной комиссии или ревизора товарищества.

    В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, товарищество вправе:

    предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;

    надстраивать, перестраивать часть общего имущества (в соответствии с установленным законом порядком);

    получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для строительства жилых домов, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

    осуществлять за счет собственников помещений в МКД застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

    заключать сделки и совершать другие, не нарушающие закон действия.

    Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество.

    По запросу собственников, не зависимо от членства в ТСЖ правление:

    предоставляет информацию о своей деятельности;

    выполняет требования относительно качества коммунальных услуг и выполнения работ;

    предоставляет документы для ознакомления (устав ТСЖ, реестр членов товарищества, протоколы собраний, финансовые отчеты, сметы доходов и расходов, отчеты об их выполнении, техническую документацию и т.д.)

    Права и обязанности ТСЖ

    заключать договор управления МКД и другие договоры, обеспечивающие управление домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества;

    определять смету доходов и расходов на год (затраты на содержание и ремонт общего имущества, на капитальный ремонт и реконструкцию МКД, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, на другие цели, не противоречащие закону и уставу ТСЖ);

    устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество;

    выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;

    пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

    выбирать подрядчиков и оплачивать их услуги;

    продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

    В обязанности членов ТСЖ входит:

    поддерживать порядок в доме, чистоту и сохранность общедомового имущества;

    представлять законные интересы собственников помещений;

    вести реестр членов товарищества;

    предотвращать или прекращать действия третьих лиц, которые противоречат интересам собственников.

    Полномочия правления ТСЖ

    Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

    В уставе ТСЖ необходимо закрепить срок полномочий правления и его председателя, а также ревизионной комиссии ТСЖ. Максимальный срок полномочий — 2 года.

    Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

    Полномочия, которые на законодательном уровне закреплены за правлением ТСЖ:

    составлять смету доходов и расходов товарищества на соответствующий год, отчеты о финансовой деятельности;

    заключать договоры на управление МКД.

    нанимать и увольнять работников для обслуживания МКД.

    заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД.

    вести реестр членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность.

    созывать и проводить общее собрание членов товарищества.

    Полномочия председателя правления ТСЖ

    Председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

    Председатель правления ТСЖ:

    подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

    разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, положение об оплате их труда;

    утверждает иные внутренние документы товарищества.

    Управляющий в ТСЖ

    Управляющим может быть лицо (физическое или юридическое), которого наняли исполнять управленческо-административные функции по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Управляющему не обязательно обладать собственностью в МКД и состоять в правлении ТСЖ.

    Управляющий вступает в должность по взаимной договоренности сторон, с ним можно заключить гражданско-правовой или трудовой договор. В ТСЖ решение привлечь управляющего чаще всего принимает правление или председатель.

    Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ

    В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

    Ревизионная комиссия ТСЖ:

    проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества; представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки;

    представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

    отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

    Спасибо за внимание!

    На следующем занятии мы разберем тему:

    «Как получить перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги?»

    утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет;.

    Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

    Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

    1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

    2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

    3) управление управляющей организацией.

    Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

    В случае выбора способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

    Способ управления ТСЖ подходит для любого многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

    Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

    ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

    Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ. Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме. В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

    Цель создания ТСЖ – управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

    – лифты, лифтовые и другие шахты;
    – коридоры, лестницы, лестничные площадки;
    – технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
    – ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
    – механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;
    – земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.

    Основные преимущества ТСЖ:

    – ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).

    Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.

    – ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

    – ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

    – Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

    – В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;

    – ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):

    -обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

    – строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

    – предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).

    Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1, каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).

    В случае выбора способа управления управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов.

    Способы управления МКД

    В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ управление МКД может осуществляться следующими способами:

    • непосредственным управлением собственниками помещений в МКД (не более 16 квартир в жилом доме);
    • управляющей компанией;
    • ТСЖ, ТСН, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.

    Согласно ст.161 ЖК РФ МКД может управляться только одним из выше перечисленных способов. Владельцы помещений в доме обязаны выбрать способ управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

    Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества п.

    Всё о том, что такое ТСЖ в многоквартирном доме: в чём заключается суть деятельности и каковы формы его существования?

    Обслуживание многоквартирных домов и подача в них коммунальных ресурсов может осуществляться различными организациями: управляющими фирмами, строительными и потребительскими кооперативами и товариществами.

    Каждый способ управления имеет свои преимущества и недостатки. Когда управление общедомовым имуществом осуществляется объединением владельцев недвижимости, проживающих в доме, такое объединение называется жилищным товариществом. Итак, что такое ТСЖ в многоквартирном доме и с чем его едят, вы узнаете из нашего материала. Он наполнен полезной информацией по этому вопросу.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Итак, что такое ТСЖ в многоквартирном доме и с чем его едят, вы узнаете из нашего материала.

    Все о ТСЖ

    Товарищество собственников жилья.

    Читайте также:  Налоговая ставка на дачные участки не может превышать ставку на садовые участки

    Цель создания ТСЖ.

    Приватизация квартир заметно изменила отношения по содержанию и ремонту дома. Раньше большинство квартир принадлежали государству, жильцы были лишь квартиросъемщиками и не могли ими распоряжаться, за сохранность дома отвечало государство, делегируя свои полномочия — унитарным предприятиям по обслуживанию и ремонту домов. Лишь малая часть квартир, не более 8% была приобретена на средства самих жильцов — кооперативные квартиры. Теперь по Жилищному кодексу за содержание домов отвечают сами собственники квартир.

    Для многоквартирных домов существуют 2 пути, по которым можно пойти жильцам – либо заключить договор с управляющей компанией, либо создавать ТСЖ. Закон предусматривает еще и третий способ – управление домов общим собранием жильцов напрямую без создания ТСЖ, но такая форма удобна только для небольших домов, для дома на 100 или 1000 квартир, где большинство жильцов не знают друг друга и не встречаются каждую неделю она, не подходит.

    В отношении новых домов, когда дом построен, сдан в эксплуатацию и заселен, жильцы обязаны выбрать способ управления. В случае если общее собрание жильцов по созданию ТСЖ вообще не собиралось или же после решения о создании ТСЖ, оно не было создано, орган местного управления проводит конкурс на выбор управляющей компании и она назначается принудительно.

    Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) – это некоммерческая организация. Она состоит из объединившихся собственников помещений в многоквартирном доме для его совместного управления, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в ограниченных законом пределах пользовании общим имуществом.

    Само понятие некоммерческая организация говорит о том, что ТСЖ не ставит целью получить прибыль, а значит не заинтересовано в повышении тарифов на содержание и ремонт дома в отличии от ее альтернативы управляющей компании, которая является коммерческой организацией и имеет извлечение прибыли своей главной целью. Цели ТСЖ – повысить качество жизни и уровень безопасности собственников помещений в многоквартирном доме.

    ТСЖ осуществляет свою деятельность двумя способами. Первый способ – выбор и контроль деятельности управляющей компании, второй способ – осуществление услуг по содержанию и ремонту дома исключительно своими силами путем привлечения работников, нанятых по трудовому договору.

    Путем создания ТСЖ можно предотвратить такие проблемы как неконтролируемый расход денег управляющей компанией, т.к. через нее проходят все платежи, повысить уровень безопасности, заработать дополнительные средства на содержание дома, благоустройство двора и подъезда, т.к. ТСЖ имеет право сдавать нежилые помещения дома в аренду, в том числе разместить на крыше или на стенах рекламные щиты.

    ТСЖ имеет право самостоятельно выбирать управляющую компанию. ТСЖ полностью контролирует управляющую компанию и может ее сменить в случае плохой работы, составить акт о недостаточном качестве коммунальных услуг, который будет являться основой перерасчета средств, выплаченных жильцами ранее.

    Руководители управляющих компаний в домах, где ТСЖ не созданы, обычно принимают все решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, не советуясь с общим собранием жильцов дома, что дает им большие возможности для злоупотреблений. При этом механизм контроля в данном случае подробно в законе не разработан. Правление ТСЖ полностью подотчетно общему собранию членов. Конечно, в случае, если члены ТСЖ займут пассивную позицию и не будут принимать участия в его работе, то злоупотребления правлением ТСЖ тоже возможны, как и проблемы с некомпетентностью членов правления, но в данном случае существует прозрачный и понятный механизм контроля. Членами ТСЖ в отличии от управляющей компании являются жители того же дома, поэтому они не заинтересованы в нанесении вреда другим жильцам.

    Есть у ТСЖ и недостатки. Главный недостаток – непроработанность правовой базы взаимодействия ТСЖ с муниципальными органами. Если член ТСЖ не оплачивает коммунальные платежи, то ТСЖ может их взыскать только через суд, а оплата услуг ляжет на добросовестных членов. Не проработан механизм компенсации ТСЖ платежей собственников-льготников муниципальными органами, хотя формально такая возможность предусмотрена и муниципальные органы должны доплачивать ТСЖ из своего бюджета, т.к. льготники оплачивают тарифы по сниженным ценам.

    Недостатком ТСЖ может быть и отсутствие у членов правления специальных знаний. Все-таки в управляющих компаниях работают специалисты по данному виду деятельности, а не просто хорошие люди, а хороший человек – как известно, не профессия. Поэтому решением данной проблемы может быть тщательный подбор специалистов, в том числе и по юридическому обслуживанию ТСЖ.

    Процесс создания ТСЖ похож на создание любого другого юридического лица с наличием членства, например, коммерческой организации – общества с ограниченной ответственностью или некоммерческой организации — политической партии. Нужно готовить в обязательном порядке несколько документов и регистрировать их в государственных органах. Можно делать это самим, но лучше привлечь для этого процесса юристов.

    1. Часто задаваемые вопросы по ТСЖ.

    2.1 Общие вопросы.

    Какой закон регулирует статус ТСЖ?

    Жилищный кодекс РФ.

    Какой юридический статус у ТСЖ?

    Товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Обязательна государственная регистрация. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, устав. Сведения о нем содержатся в открытом доступе в ЕГРЮЛ (Едином Государственном Реестре Юридических Лиц).

    Ограничен ли срок деятельности товарищества собственников жилья?

    Нет, по закону он не ограничен. Но при желании можно прописать ограничение в Уставе.

    Кто может являться членом ТСЖ?

    Только собственники помещений.

    Ограничена ли материальная ответственность ТСЖ?

    Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

    Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества.

    Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

    Можно ли создать несколько ТСЖ в одном многоквартирном доме?

    Можно ли создать одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов?

    Можно ли не вступать в ТСЖ в случае его создания?

    Членство в ТСЖ осуществляется на добровольной основе, однако решение ТСЖ имеет обязательную силу для всех собственников дома. ТСЖ принимает оплату от всех собственников в качестве расчетного центра. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги одинаковы и для членов, и для не членов ТСЖ, т.к. утверждаются государством.

    Можно ли не членам ТСЖ прикрепиться к другой управляющей компании, не связанной с ТСЖ?

    Можно ли создать ТСЖ в доме, где большинство квартир находятся в муниципальной собственности?

    Можно, если получить согласие муниципальных властей, как главного собственника.

    Может ли ТСЖ принудительно заставить малоимущих членов, например, пенсионеров оплачивать сборы на благоустройство дома?

    Нет не может. Перечень обязательных и необязательных платежей четко установлен постановлением Правительства РФ от 23.05 2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

    Может ли ТСЖ выселить члена за неуплату сборов на благоустройство дома?

    Нет, не может, т.к. собственником квартиры является гражданин, а не ТСЖ.

    Куда можно пожаловаться на ТСЖ?

    Контроль за ТСЖ осуществляет Мосжилинспекция, а также налоговые органы.

    Предоставляются ли членам ТСЖ льготы и субсидии от государства?

    Да, предоставляются на региональном уровне. Например, в Москве ТСЖ освобождены от Земельного налога, также на капитальный ремонт дома выделяются субсидии.

    Какие другие положительные эффекты от ТСЖ?

    Квартиры в домах, где созданы ТСЖ повышаются в стоимости в результате благоустройства территории.

    2.2 Вопросы об органах управления ТСЖ.

    Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ, Правление и Ревизионная комиссия. В соответствии с законом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться ежегодно. Внеочередные собрания могут проводиться по инициативе любого члена.

    В каком случае собрание считается правомочным?

    Если имеет кворум – более 50 процентов голосов. В случае отсутствия кворума его нужно созывать повторно.

    Какая главная задача у общего собрания членов ТСЖ?

    Контролировать деятельность правления.

    На какой срок избирается правление?

    Кто может быть членом правления?

    Членом правления ТСЖ может быть только член ТСЖ. Он не должен работать в ТСЖ по трудовому договору или занимать должность в управляющей организации, с которой ТСЖ заключило договор.

    Сколько человек должно входить в правление?

    Законом не установлено. Но в идеале нужно не менее 3х человек – Председатель ТСЖ, его заместитель и третий человек для нечетного числа, т.к. правление принимает решения коллективно большинством голосов.

    В чем заключаются функции ревизионной комиссии?

    Отчитываться перед общим собранием ТСЖ о доходах и расходах.

    1. Как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция.

    Введение.

    Начинается создание ТСЖ с общего собрания собственников помещений. Необходимо, чтобы за его создание проголосовало более половины собственников помещений. Лучше всего создать для этого инициативную группу из нескольких человек. Также нужно подготовить установленный законом список документов. В случае, если не все документы будут готовы, собрание нужно будет проводить повторно.

    Голосование за создание ТСЖ имеет существенную особенность. Собственники жилья голосуют не как физические лица на государственных выборах по системе: один человек – один голос или одна квартира – один голос; а как владельцы части от всей жилой площади. По Жилищному Кодексу: Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, голос собственника однокомнатной квартиры почти в 3 раза менее весом, чем голос собственника трехкомнатной квартиры. ТСЖ может быть создано в случае положительного голосования владельцев более 50% общей площади дома. Несовершеннолетние дети не обладают правом голоса.

    3.1 Создание инициативной группы. Проведение предварительного собрания.

    Нужно создать инициативную группу, которая будет заниматься всеми вопросами, а также провести предварительное собрание, чтобы определить кто из собственников жилья заинтересован активно участвовать в деятельности и создании ТСЖ.

    3.2 Уведомление об общем собрании.

    Способ уведомления собственников жилья зависит от размера дома. В небольшом доме до 20 квартир можно уведомить всех жильцов устно, обойдя все квартиры, либо наклеить объявление в подъездах. В доме от 100 до 1000 квартир необходимо уведомить всех собственников жилья письмо заказными письмами с уведомлением и описью вложения.

    Чтобы узнать информацию о собственниках помещений в доме нужно обратиться в государственные органы по месту нахождения дома — Бюро Технической Инвентаризации, там можно получить информацию о жилых помещениях и Управление Росреестра, там можно получить информацию об их владельцах.

    Уведомления нужно разослать не позднее, чем за 10 дней до даты общего собрания.

    Несмотря на то, что общее собрание можно проводить как в очной, так и в заочной форме, мы рекомендуем проводить его в очной форме в целях большей эффективности и предотвращению оспаривания решения по его созданию в будущем.

    3.3 Документы, которые необходимо подготовить для проведения общего собрания

    1) список для регистрации собственников помещений, пришедших на собрание.

    2) бюллетени для ответов на вопросы, включенные в повестку собрания с вариантами ответов “да”, “нет”, “воздержался”.

    3) Проект Устава ТСЖ.

    3.4 Вопросы, которые должны быть вынесены на общее собрание – следующие:

    1) Выбор председателя общего собрания.

    2) Решение о создании ТСЖ.

    3) Выборы Председателя ТСЖ.

    4) Выборы Членов Правления ТСЖ.

    5) Выборы Ревизионной комиссии.

    6) Утверждение устава ТСЖ.

    3.5 Протокол общего собрания.

    Необходимо подготовить протокол общего собрания. Протокол должны подписать Председатель собрания, секретарь и члены ревизионной комиссии.

    Протокол должен содержать следующие сведения:

    — дату, время и место проведения собрания;

    — сведения об участниках собрания;

    — результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

    — сведения о тех, кто проводил подсчёт голосов;

    — сведения о проголосовавших против принятия решения ОСС и потребовавших внести запись об этом в протокол.

    3.6 Регистрация ТСЖ.

    Регистрацией ТСЖ занимаются налоговые органы.

    Нужно предоставить следующие документы:

    1) заявление о государственной регистрации ТСЖ;

    2) протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с повесткой дня о выборе способа управления — ТСЖ и о создании ТСЖ;

    4) протокол правления ТСЖ, на котором был избран председатель правления ТСЖ;

    Проведение предварительного собрания.

    Что входит в обязанности ТСЖ

    ТСЖ обязано заключать договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями и следить за порядком во всем: от ремонта крыши до уборки. В Жилищном кодексе четко прописаны обязанности ТСЖ:

    обеспечить дом горячей и холодной водой;

    убирать территорию и следить за вывозом мусора;

    поддерживать чистоту в подъездах;

    следить за количеством парковочных мест;

    вовремя ремонтировать дороги и общедомовое имущество.

    ТСЖ должно быть в курсе всех дел — плановых отключений воды или света, грядущих ремонтов дороги на подъезде к дому. Также ТСЖ должно оповещать жителей обо всех изменениях через объявления на этажах или рассылку сообщений. Чтобы было проще, управление создает группу в соцсетях или чат в Whatsapp, где и сообщает жильцам всю важную информацию.

    Но так как квартир в доме много, все жильцы не могут участвовать в работе организации.

    За что отвечает ТСЖ

    Ниже перечислены основные действия, которые обязана исполнять организация в интересах участников.

    В обязанности правления товарищества собственников жилья входит:

      обеспечение своевременной и качественной работы по бытовому обслуживанию (уборка снега, клининговые услуги); поддержание в исправном состоянии здания и коммуникаций; благоустройство и ремонт детских площадок; организация парковочных мест, дорожек; иные плановые работы по содержанию и обслуживанию дома; привлечение на помощь подрядчиков, за отдельную плату предоставляющих услуги по обслуживанию дома, поддержанию чистоты и технической исправности оборудования; забота о санитарном состоянии общедомового имущества (подъезды, лестницы, чердачные помещения, подвалы); контроль за проведением ремонтных работ с привлечением сил собственников согласно долям в праве на общедомовое имущество; защита интересов собственников с определением порядка использования имущества всеми жильцами; обеспечение прав собственников с защитой от неправомерных действий других лиц; представление интересов собственников, помещений, входящих в состав ТСЖ.

    Владельцы квартир вправе самостоятельно расширить функции, исполняемые товариществом, с учетом индивидуальных потребностей и на основании принятого через голосование решения.

    Пока товарищество заботится о высоком качестве жизни жильцов, владельцы квартиры обязаны своевременно вносить ежемесячные платежи и участвовать в мероприятиях по благоустройству в рамках общих принятых собранием решений.

    Обязанности председателя ТСЖ

    Обязанности председателя ТСЖ содержатся в статье 149 Жилищного Кодекса РФ. Председатель должен:

    Читайте также:  Пенсионный фонд в Иркутске: особенности деятельности, режим работы, адрес

    Следить за выполнением принятых решений правления.

    Распределять задачи должностным лицам ТСЖ.

    Действовать без доверенности от лица товарищества.

    Подписывать платежные документы.

    Разрабатывать правила внутреннего распорядка работников ТСЖ.

    Контролировать работу сотрудников, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества.

    Разработать положения об оплате труда сотрудников.

    Утвердить внутренние документы товарищества.

    Председатель заключает трудовой договор с ТСЖ (ст. 17 Трудового кодекса РФ), где подробно описываются закрепленные за ним обязанности. Права и обязанности председателя ТСЖ описываются в должностной инструкции и уставе ТСЖ, к примеру:

    Контролировать надлежащее качество работы подрядчиков.

    Следить за санитарным и техническим состоянием общедомового имущества.

    Заключать договора с компаниями, обслуживающими многоквартирный дом.

    Заключать договора о ремонте и содержании дома с физическими и юридическими лицами, являющимися нанимателями помещений.

    Собирать арендную плату с нанимателей общедомового имущества (например, магазины на первых этажах дома).

    Следить за сбором квартплаты с жителей дома.

    Вести бухгалтерскую и статистическую отчетность, хозяйственную документацию.

    Набирать, обучать сотрудников ТСЖ.

    Реагировать на появление аварийных ситуаций.

    Следить за выполнением законов (Жилищного, Гражданского кодексов, требований СанПиНа и других).

    Вести бухгалтерскую и статистическую отчетность, хозяйственную документацию.

    Способы управления МКД

    Способы управления МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений далее ОССП.

    ТСЖ, алгоритм успеха

    Практические рекомендации по эффективному управлению многоквартирным домом адресованы главным образом инициативным собственникам жилья, готовым создать товарищество в своем доме – дабы предостеречь их от ошибок.

    Российская некоммерческая организация фонд «Новая Евразия» в сотрудничестве с фондом «Институт экономики города» при поддержке Агентства США по международному развитию разработала проект «Поддержка собственников жилья». Практические рекомендации по эффективному управлению многоквартирным домом адресованы главным образом инициативным собственникам жилья, готовым создать товарищество в своем доме – дабы предостеречь их от ошибок. Сегодняшний выпуск «СБ» подготовлен по материалам этого проекта.

    Ресурс для успеха

    Напомним, законодатели определили, что собственники не только вправе, но и обязаны, на общем собрании выбрать один из трех способов управления, установленных Жилищным кодексом:

    1). Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК).

    2). Управление управляющей организацией – юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем.

    3). Непосредственное управление собственниками помещений.

    Чтобы принять наилучшее решение, стоит сравнить все способы, с точки зрения:

    – как в каждом конкретном случае организовано управление общим имуществом;

    – кто принимает и кто исполняет решения;

    – кто определяет размеры оплаты и контролирует расходование средств.

    Выбор способа управления многоквартирным домом

    Управление товариществом собственников жилья

    Управление управляющей организацией

    Непосредственное управление собственниками помещений

    Кто принимает решения по ключевым вопросам управления многоквартирным домом

    Общее собрание собственников помещений (Общее собрание членов ТСЖ)

    Общее собрание собственников помещений

    Общее собрание собственников помещений

    Кто занимается управлением / осуществляет функции управления многоквартирным домом

    Органы управления ТСЖ:

    – Общее собрание членов ТСЖ

    – Правление ТСЖ – постоянно действующий орган управления, подотчетный общему собранию членов ТСЖ. Правление ТСЖ может заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, нанять специалиста по управлению домом

    Управляющий / персонал управляющей организации

    Совместно все собственники помещений.

    При небольшом количестве собственников в доме

    такой способ возможен и эффективен. При большом количестве собственников –

    домом практически никто не управляет.

    Кто определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

    Органы управления ТСЖ

    Общее собрание собственников помещений (с учетом предложений управляющей организации)

    Общее собрание собственников помещений

    Цели органа управления

    Совпадают с интересами собственников помещений

    Получение прибыли – цель любой коммерческой организации

    Совпадают с интересами собственников помещений

    Как собирается / куда вносится плата за жилое помещение

    На банковский расчетный счет ТСЖ, в том числе при привлечении управляющей организации (управляющего). Средства тратятся только на содержание дома.

    Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома

    На банковский расчетный счет управляющей организации. Неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению

    «В шапку» или каждый самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги

    Контроль результата работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и расходования средств собственников

    Контролируется и результат работы, и расходование средств. Осуществлять контроль можно постоянно, периодически, выборочно

    Контролируется только результат работы по итогам года. Подразумевается, что все средства собственников затрачены на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

    Всякий контроль практически отсутствует. Возможно злоупотребление собранными средствами собственников, нецелевое использование средств, «потеря» средств

    Кто заключает договоры и взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, контролирует качество и количество ресурсов

    Органы управления ТСЖ

    Каждый собственник самостоятельно

    Где аккумулируются средства собственников на капитальный ремонт многоквартирного дома

    На банковском счете ТСЖ. Эти средства не облагаются налогом на прибыль

    На банковском счете управляющей организации. Неизрасходованные как аванс на работы, порученные договором управления, средства облагаются налогом на прибыль

    Каждый собственник накапливает средства самостоятельно. Часто производится сбор средств «в шапку» с риском потери всех средств

    Доход для дома

    1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 ЖК РФ).

    2. Число собственников, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    3. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

    4. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. (Ст. 135, ч.1 ЖК РФ).

    ТСЖ создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (или нескольких домов, расположенных на общем земельном участке с общими инженерными сетями и другими элементами инфраструктуры).

    Кстати, для квартир, принадлежащих городу, членом товарищества должен выступать город (Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы).

    Работает общий интерес

    Важно, чтобы собственники четко осознавали, для чего они хотят создать ТСЖ в своем доме и с какой целью. Если хотят создать товарищество как организацию, действующую в интересах собственников помещений, то цель такого ТСЖ – объединить собственников помещений для согласования интересов и принятия совместных решений относительно общего имущества в многоквартирном доме.

    Исходя из этой цели, главные задачи ТСЖ:

    обеспечить надлежащее санитарное и техническое содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме;

    обеспечить согласование интересов собственников по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом.

    Другими задачами деятельности ТСЖ, в соответствии с законом и уставом, являются:

    эффективное совместное использование общего имущества;

    поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;

    предоставление собственникам условий для безопасного и удобного проживания;

    минимизация затрат на содержание, ремонт и коммунальные услуги;

    получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;

    проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания дома в интересах членов товарищества;

    оказание жильцам дополнительных услуг;

    защита законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношении прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом и представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

    совместный контроль за соблюдением норм общежития.

    Неупущенная выгода

    Собственник помещения самостоятельно решает, быть или не быть членом ТСЖ. В законе (ЖК РФ ст. 136, ч. 1) сказано, что решение о создании товарищества собственников жилья принимаются собственниками на их общем собрании. Для этого надо набрать большинство голосов «за». Чем больше, тем лучше. В противном случае, «меньшевики» – те, которые не поддержали создание ТСЖ и не сочли нужным состоять в нем, свое нежелание могут выразить, например, в том, что откажутся заключать с товариществом договор и платить на содержание общего имущества. Пока товарищество через суд будет доказывать незаконность таких действий, средств, поступающих от добросовестных собственников, будет не хватать на оплату всех необходимых для дома работ и услуг. Пострадают все, а репутация и само существование товарищества окажутся под угрозой.

    Вывод: если в доме создано товарищество, в интересах собственника быть его членом.

    А негативные последствия отказа могут быть таковы:

    1. Неучастие в товариществе лишит собственника права влиять на решения ТСЖ, поскольку такой «отступник» не будет иметь права голоса на общем собрании членов товарищества. В то же время все решения собрания для него будут обязательны.

    2. У собственника, не являющегося членом ТСЖ, не будет права знакомиться со всей документацией товарищества. Таким образом, он лишается возможности контролировать работу товарищества и его органов управления, в том числе расходование денежных средств, предназначенных на содержание дома.

    3. Отсутствие согласия между товарищами не способствует созданию благоприятной атмосферы в доме и комфорту совместного проживания.

    Эффект согласья

    Деятельность товарищества собственников жилья с высокой вероятностью будет успешной, если к моменту его создания выполняются следующие условия:

    в доме есть инициативные собственники, готовые взять на себя организацию процессов принятия и исполнения решений;

    собственники из числа актива правильно представляют себе цель и задачи ТСЖ в данном многоквартирном доме;

    большинство собственников положительно относится к перспективе создания ТСЖ и вступления в него, и нет явного противодействия со стороны кого-либо из собственников;

    в городе (районе) есть жилищные организации – управляющие и обслуживающие, – заинтересованные в ТСЖ как в заказчике услуг;

    есть возможность организовать аварийно-диспетчерское обслуживание дома при любой модели управления/обслуживания.

    Обычно в ТСЖ функции управления, делегированные собственниками товариществу, ложатся на плечи правления. Практика некоторых товариществ в России (особенно – бывших ЖСК) состоит в том, что общее собрание избирает вообще только одного председателя, который возглавляет ТСЖ в течение срока, установленного уставом, – чаще всего 2-3 года. Если председатель единолично принимает решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, включая обеспечение содержания и ремонта дома и установления размера платежей, ТСЖ перестает быть объединением собственников и представителем их интересов. То же самое может произойти, если правление ТСЖ, состоящее из нескольких человек, принимает решения, опираясь на свое мнение, а не на мнение остальных собственников, и не советуется с ними. Сама идея создания товарищества теряет смысл.

    В результате «рядовые» члены ТСЖ не видят необходимости своего участия в делах организации, ведут себя пассивно. Все опять ложится на плечи правления – образуется порочный круг. Со временем собственники начнут покидать ТСЖ, становясь в оппозицию ко всем его решениям, возникнут конфликты и финансовый крах.

    Товарищество должно стать коллективом, во главе которого стоит правление, состоящее из наиболее подготовленных и ответственных членов ТСЖ. Правление из своего состава выбирает председателя, который координирует его деятельность, ведет заседания, обладает правом подписи документов от имени ТСЖ и при этом сам подотчетен правлению и общему собранию членов ТСЖ.

    Правление опирается в своей деятельности на самых активных собственников – членов ТСЖ, например, на старших по подъездам, которые, в свою очередь, осуществляют взаимосвязь между «рядовыми» членами товарищества и правления.

    В помощь правлению в товариществе могут также создаваться инициативные комиссии – постоянные либо временные. Они учреждаются, когда возникает специальная надобность. Они не принимают стратегических решений, скорее создаются для сбора и анализа информации, на основании которой затем выносят рекомендации правлению. Но одна из комиссий – ревизионная – должна быть создана в ТСЖ обязательно. Ее деятельность регулируется Жилищным кодексом. Ревизионная комиссия проверяет деятельность правления и отчитывается перед общим собранием членов товарищества.

    ТСЖ – не ЖЭК

    По идее, ТСЖ – это не маленький ЖЭК, не маленькая жилконтора в масштабах одного дома. Конечно, если собственники помещений имеют необходимые квалификацию и опыт и хотят сами заниматься управлением и выполнять работы по обслуживанию дома или нанять персонал, то они вполне могут это сделать. Но такой способ содержания дома с экономической точки зрения не эффективен, как не эффективно любое натуральное хозяйство в современном мире. Многие хозяйки умеют печь и шить, но все же мы покупаем хлеб и одежду в магазинах. Люди в доме не обязаны быть профессионалами в области управления, обслуживания и ремонта недвижимости. Для этого есть специалисты. И ТСЖ – способ объединиться, чтобы заказать любую работу и услугу, необходимую для своего дома, у профессиональных исполнителей. Естественно, за деньги. Это будет лучше и в условиях конкуренции почти наверняка дешевле, чем пытаться делать все своими силами. Хотя, думаю, содержание дома – не тот случай, когда надо гнаться за дешевизной. Главное, чтобы деньги приносили максимальный результат, расходовались обдуманно и приводили к видимому улучшению дома и условий проживания в нем. Когда люди видят, что их деньги работают на них, они часто с удовольствием вкладывают свои средства на дальнейшие усовершенствования.

    Материал подготовлен при содействии Ирины Генцлер, руководителя жилищного сектора фонда «Институт экономики города»

    Работает общий интерес.

    Виды товариществ собственников квартир и особенности их работы

    Окончание деятельности или ее отсутствие.

    Преимущества и недостатки создания ТСЖ

    Многоквартирный дом является сложным субъектом, в котором часто возникают различные бытовые и организационные проблемы.

    Они могут быть связаны с проведением ремонта, налаживанием коммуникаций и предоставлением жильцам качественных коммунальных услуг.

    Для решения всех этих проблем собственники квартир выбирают один из доступных вариантов управления домов. Далее будет рассмотрен такой способ, как создание ТСЖ, а также выделены его преимущества и недостатки.

    • Способы управления домом
      • Непосредственное управление владельцами жилья
      • Обращение в управляющую компанию (УК)
      • Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ)
    • Плюсы ТСЖ
    • Минусы ТСЖ
    • На что стоит обратить внимание перед созданием ТСЖ?
    • Права и обязанности
    • Отзывы

    Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

    Обращение в управляющую компанию УК.

    Добавить комментарий