Полномочия управляющей компании многоквартирного дома ЖК РФ

Проведение ремонта жилья

В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте. Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик.

Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – текущий и капитальный.

Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий. Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.

Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:

  • обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;
  • проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
  • текущий и капитальный ремонты;
  • инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
  • уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.

УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.

Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги ЖКУ.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое занимается управлением многоквартирными домами, содержанием общедомового имущества, поддержанием надлежащего технического и санитарного состояния, поставками коммунальных ресурсов собственникам квартир.

Компанию, которая занимается управлением МКД ( многоквартирным домом) выбирают владельцы недвижимости — они вправе расторгнуть договор с одной УК и заключить его с другой. В отличие от ТСЖ, управляющая компания является сторонней организацией. Товарищество собственников жилья формируется из владельцев квартир — по крайней мере, все жильцы имеют большее влияние на ТСЖ по сравнению с УК.

Все УК разделяются на три типа:

📑 Управляющие. Они самостоятельно занимаются только содержанием общедомового имущества и управлением, например, организуют сбор средств за коммунальные услуги. Для оказания коммунальных услуг, технического и санитарного содержания такие компании привлекают подрядчиков, которые работают по договорам.

📑 Гибридные. Обычно это крупные организации, которые выполняют все предписанные законодательством услуги: содержат общедомовое имущество, управляют домом, отвечают за техническое и санитарное состояние. Кроме того, оказывают коммунальные и другие услуги собственникам квартир.

📑 Эксплуатационные. Это менее распространенная форма компании. В этом случае УК заключает договор с ТСЖ в лице правления, председателя или напрямую с собственниками квартир. Компания занимается только эксплуатацией, техническим и санитарным состоянием общедомовой недвижимости.

Полномочия и функции управляющей компании , ее права и обязанности прописаны во множестве нормативных актов. Деятельность строго регламентирована различными документами. Основные из них:

Услуги управленческого и организационного характера тоже включают в себя множество типов работ.

Чем контролируется деятельность УК

Все обязанности управляющей компании прописываются в договоре, который заключается с каждым жильцом подведомственного многоквартирного дома. Российское законодательство достаточно четко регламентирует работу УК, поэтому все права, обязанности и полномочия прописаны в нескольких нормативно-правовых актах:

Условно все полномочия разделяются на несколько больших групп.

Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом

Управляющая компания – это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.

Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:

  1. Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
  2. Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
  3. Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.

Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:

  1. ЖК РФ.
  2. ГК РФ.
  3. Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 года.
  4. Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 года №354.
  5. Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 года.

Поскольку отношения между собственниками и компаний относятся к сфере оказания услуг, то они регулируются также ФЗ «О защите прав потребителей».

Общие обязанности управляющих компаний регламентируются действующим законодательством.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

  • аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
  • борьба с задолженностями;
  • организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
  • хранение технической и иной документации на жилой дом;
  • выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
  • проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
  • проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
  • оформление временной или постоянной регистрации.
Читайте также:  Какую систему налогообложения выбрать для ИП – полезные советы

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

проведение общих собраний с собственниками жилья.

Ответственность УК

Ответственность управляющей компании

За предоставление некачественных услуг или полное невыполнение компании грозит:

  • наложение обязанностей возместить причиненные убытки потерпевшей стороне от последствий действия/бездействия УК (ст. 44 ГК РФ);
  • административный штраф 40-50 тыс. руб. за нарушение правил по содержанию жилых домов (ст. 7.22 КоАП);
  • штраф от 5 до 10 тыс. рублей на должностных лиц за нарушения нормативов предоставления коммунальных услуг (ст. 7.23 КоАП).

С 2011 года за сокрытие информации от второй стороны договора, а также выдачу неполных или ложных сведений о деятельности управляющие компании расплачиваются штрафами (ст. 7.23.1):

  • 30-40 тыс. руб. – на должностных лиц коммунальных структур;
  • 250-300 тыс. руб. – на юридических лиц, а также ИП, предоставляющих коммунальные услуги.

В целом мера ответственности зависит от наступивших вредных последствий и может ограничиваться штрафами, пусть и немалыми. А может обернуться уголовным делом в отношении ответственного должностного лица, его дисквалификацией на определенный отрезок времени или бессрочно.

С 2011 года за сокрытие информации от второй стороны договора, а также выдачу неполных или ложных сведений о деятельности управляющие компании расплачиваются штрафами ст.

Законы, регламентирующие деятельность УК

Деятельность УК должна обеспечиваться пакетом документов, соответствующим регламенту требований Государственных стандартов и нормативных актов.

Управляющие компании создаются для организационной деятельности в многоквартирных домах, по инициативе действующих ТСЖ и согласованию с жильцами или, по инициативе жильцов, оповестивших ТСЖ о факте организации УК.

В некоторых случаях компании, уже существуя на рынке услуг, предлагают расширить сферу собственной деятельности, включая в качестве объекта управления близлежащие дома.

Деятельность УК регламентирована:

  1. Ст. 154-157 и ст.161-165 ЖК РФ;
  2. Ст. 209-217, 288-293, 683-688 ГК РФ;
  3. ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30.12.04, за № 210-ФЗ;
  4. ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от 06.02.06 за №75.

В соответствии с нормативными требованиями, решение о деятельности компании принимается на общем собрании жильцов многоэтажки.

Перед проведением собрания активная группа обязана ознакомиться с учредительными документами компании и уставом, который обязан соответствовать уставу ООО (п. 3 ст. 89 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Группа разрабатывает план проведения общего собрания и определяет вносимые в его повестку вопросы. На собрании жильцы голосуют за признание управляющего статуса учредителей и скрепляют своё согласие подписанием протокола. Этот документ имеет юридическую силу правоустанавливающего документа для регистрации последующих отношений.

В протоколе указываются:

  • Основные положения Устава, на основании которого будут выстроены отношения между исполнителем услуг и заказчиком. Устав должен быть разработан, иметь форму утверждённого документа, и предложен в готовом виде. При необходимости могут вноситься поправки.
  • Учредители, с которыми будет заключён договор, и которые будут выступать уполномоченными лицами со стороны УК в структуре договора.
  • Решение собрания, которое постулирует признание статуса компании, а также отражает согласие большинства жильцов на заключение договора.

Принятие решения осуществляется путём голосования жильцов в открытой (закрытой) форме. Протокол составляется с учётом принятых решений, а на его основе составляется договор (ст.162 ЖК РФ).

Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать статью.

При необходимости могут вноситься поправки.

Какие обязанности у управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту многоквартирного дома?

Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права.

Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются.

Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации :

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

Читайте также:  Может ли бывший муж потребовать отчетность о расходе алиментов

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги ст.

Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Собственники МКД также не оспаривают факт выполнения истцом работ по содержанию общего имущества дома.

Информирование

УК обязана обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности, размещая ее в государственной информационной системе ЖКХ (п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ). По запросам пользователей УК предоставляет информацию о выполненных работах и услугах, ценах, тарифах в срок до 10 дней (ч. 2 ст. 165 ЖК РФ).

Ответ направляется тем же путем, что подан запрос.

Основные функции УК

На основании вышеперечисленного функциональные задачи управляющей компании следующие:

  • посреднические – между собственниками жилья и поставщиками ресурсов, ремонтными организациями и т.д.;
  • обслуживающие – содержание и управление домом в целом, поддержание его состояния в нормативных значениях, проведение необходимых ремонтных работ;
  • исполнительские – управляющая компания предоставляет коммунальные услуги владельцам помещений все и в одном лице.

посреднические между собственниками жилья и поставщиками ресурсов, ремонтными организациями и т.

Каким образом организуется работа УК

Управляющая компания выбирается общим собранием жильцов. Задача структуры – взять на себя все хлопоты, связанные с поддержанием дома в удовлетворительном состоянии.

Работа компании, связанная с управлением МКД, состоит из двух направлений:

  1. Обслуживание жилого фонда. Включает своевременный вывоз мусора, уборку в подъездах и около здания, контроль за состоянием инженерных коммуникаций, проведение ремонтных работ при необходимости.
  2. Сбор коммунальных платежей. УК получает средства от собственников и далее направляет их поставщикам ресурсов. Она полномочна истребовать долги у жильцов.

Существует для варианта организации деятельности компании.

Первый предполагает, что она состоит из директора и группы менеджеров, которые выполняют возложенные функции путем привлечения фирм извне (наем слесарей, ремонтников и т.д.).

Второй вариант – наличие в штате УК определенного количества рабочих (электриков, водопроводчиков и т.д.), покупка собственной техники и оборудования.

УК получает средства от собственников и далее направляет их поставщикам ресурсов.

Полномочия управляющей компании по управлению многоквартирным домом?

Вопрос: Какие полномочия у управляющей компании по управлению многоквартирным домом?

Ответ: В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом может осуществляться управляющей организацией.

Полномочия управляющей организации устанавливаются договором управления МКД, в соответствии с которым управляющая организация по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2.3 ст. 161, ч. ч. 1, 2, 4 ст. 162 ЖК РФ).

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Читайте также:  Досрочная пенсия безработным предпенсионерам с 2020 года (последние новости)

ЖК РФ, устанавливая основные полномочия управляющей компании, определяет их через обязательства компании, к которым относятся, в частности:

– договорная деятельность, которая включает в себя отношения с другими организациями и поставщиками. К этой группе полномочий относится заключение соглашений на оказание работ по ремонту общего имущества, подачу энергетических ресурсов, вывоз и последующая утилизация отходов, уборку территории, расположенной около дома, других услуг, связанных с содержанием и управлением дома.

Отметим, что с момента выбора способа управления многоквартирным домом управляющей организацией именно она в силу закона является полномочным представителем собственников помещений во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями и лицом, обязанным перед ресурсоснабжающими организациями во всех правоотношениях, охватываемых понятием “управление многоквартирным домом”.

Управляющая организация как лицо, предоставляющее потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг, статус которого обязывает ее заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям; оказывать коммунальные услуги того вида, которые возможно предоставить с учетом степени благоустройства многоквартирного дома; а также дает право требовать с потребителей внесения платы за потребленные коммунальные услуги (п. п. 2, 8, 9, 31, 32, 63 Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, ч. ч. 6.2, 7 ст. 155 ЖК РФ);

– финансовая деятельность, связанная с проведением расчетов по выполнению условий договора на управление МКД, обязательств, связанных с управлением и содержанием дома, организация учета, а также приема платежей за предоставление услуг (ч. ч. 4, 7 ст. 155 ЖК РФ).

Отметим, что управляющая организация имеет право выбора способа принятия оплаты от населения за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, в том числе и через платежных агентов. Так, в силу ч. 15 ст. 155 ЖК РФ управляющая организация, которой вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности;

– технический контроль (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. “б” п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядка их оказания и выполнения, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290; п. п. 9, 10, 12, 13 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее – Правила N 416)), в т.ч. планирование деятельности по осуществлению осмотров за надлежащим состоянием общедомового имущества, проведением работ по ремонту, контроль за качеством услуг, поставляемых сторонними организациями, ведение и хранение необходимых технических документов;

– взаимодействие с жильцами МКД (ч. ч. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ; ч. ч. 4, 5 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства”; п. 5 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731), включая ответы на письма, предоставление документов, прием жалоб и претензий, рассмотрение заявок и предложений по вопросам эксплуатационного обслуживания МКД;

– управление МКД (ч. ч. 3.1, 6 ст. 45, ч. 13 ст. 155 ЖК РФ; п. п. 2, 4 Правил N 416): ведение реестра собственников помещений в МКД, подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД, организацию рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД вопросов, связанных с управлением домом, а также в установленных случаях обеспечение проведения общего собрания по обращению собственников помещений в МКД, в том числе направление уведомлений о проведении собрания и оформление необходимых документов и др.

2010 N 731 , включая ответы на письма, предоставление документов, прием жалоб и претензий, рассмотрение заявок и предложений по вопросам эксплуатационного обслуживания МКД;.

Как формируются доходы?

В счете на коммунальные услуги существует статья на содержание дома, именно из не создаются доходы компании. Если этой суммы недостаточно, УК может инициировать общее собрание, на котором должна аргументировать повышение тарифа. Для аргументации проводится составление сметы расходов, создаются обоснованные расчеты.

ВНИМАНИЕ!. Собрание может не принять решение о повышении тарифа на содержание дома, в таком случае компания все равно должна продолжить свою работу по правилам действующих законов.

Компания имеет права по распределению резервных средств, она может отправить их на ремонт общедомового имущества или на задолженность перед поставщиками услуг.

Добавить комментарий