Приобретаем жильё по договору ЖСК — что это за документ, как отличается от ДДУ и другие важные нюансы

Основные отличия: в чем разница?

Понятия договоров имеют различия:

  1. Государственная регистрация.
  2. Стоимость постройки.
  3. Сроки строительства.
  4. Рассрочка на возведение.
  5. Прекращение договоров.

Для ДДУ непременное условие — регистрация в Росреестре (как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в росеестре), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС Управление Федеральной Регистрационной службы до начала реализации.

Риски

Вступая в ЖСК для строительства и покупки жилья в новостройке, гражданин несет определенные риски:

  • Невозможность завершения строительства или оформления жилья из-за проблем с документами.
  • Повышение расходов на строительство.
  • Застройщики или инвесторы не несут ответственности пред членами товарищества.
  • Специальный орган контроля или институт правовой защиты участников отсутствует.
  • На общем собрании ЖСК решают какую именно квартиру получает участник.

Данные о застройщиках и инвесторах.

Содержание

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

  1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
  2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
  3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
  4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
  5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
  6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
  7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
  8. Порядок предоставления квартиры.
  9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
  10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
  11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
  12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
  13. Сведения о пайщике.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Оплата коммунальных платежей в строящемся доме кто должен оплачивать коммунальные услуги.

Возврат денег, неустойки, компенсации

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков). В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег). Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка , и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ
Читайте также:  Региональный Материнский капитал в Благовещенске в 2020 году: описание и условия получения, размер семейного капитала в Благовещенске

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом
  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Гарантийные обязательства застройщика сроки.

Жилищно-строительный кооператив и долевое участие: договор ЖСК и ДДУ отличия и разница, плюсы и минусы

Обязанность дольщика ЖСК принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Риски переуступки

Покупая такую недвижимость необходимо учитывать все ее правовые особенности и нюансы составления самой сделки.

В данном случае следует понимать, что переуступка паевого вложения не дает правомочия в отношении имущества, так как в ЖСК доступно владение квадратными метрами только при условии членства в организации, которое реально получить после положительного голосования всех соучредителей.

Итак, весь успех процесса находится в руках правления ЖСК и общего заседания. На договор цессии в данном случае не следует полагаться – он не регистрируется в Росреестре, а значит, является обычной бумагой, которая не выступит доказательством в ходе судебных разбирательств.

В процессе приобретения квартиры на этапах строительства покупатель рискует попасть на дополнительные траты. Т.к строительные мероприятия вполне могут превратиться в долгострой, а жилье дорожать. При этом честность застройщика ни кто не сможет проверить дополнительно, так как банковские учреждения не кредитуют цессию в ЖСК.

Уточнить стоимость письменного согласия застройщика на смену владельца, эта услуга платная;.

Что такое ЖСК и ДДУ

Наиболее популярными способами приобретения жилья стали ДДУ и ЖСК, каждый из которых имеет свои особенности, плюсы и минусы. Прежде чем рассматривать особенности ЖСК и ДДУ, важно знать, что же вообще это такое и как эти понятия определены в законодательстве.

Закон даёт следующие понятия:

  • ЖСК – это объединение группы физических или юридических лиц с целью строительства жилья. Федеральным законом, регулирующим эти отношения, является Жилищный кодекс РФ и его конкретные статьи. Однако по существующему правилу будущие собственники должны вступать в жилищно-накопительные фонды, так как контроль над ними более жёсткий, что более разумно, когда вопрос касается денег. К тому же это форма реализации жилья, которое по факту ещё не существует даже на стадии котлована;
  • в свою очередь, ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается между застройщиком и дольщиком. Он может быть подписан на любом этапе строительства, а стоимость может отличаться в зависимости от стадии. Вдобавок застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков без предварительной государственной регистрации ДДУ.

Исходя из определений, не так уж и сложно определить, чем отличается ДДУ от ЖСК, несмотря на то, что оба вида направлены на решение квартирного вопроса, и каждая из этих способов подлежат контролю со стороны государственных органов.

Подписание ДДУ и его регистрация возможны только при наличии полной документации у застройщика, которые дают ему право на строительство и продажу своих объектов.

Ломоносовского муниципального района

Это все предопределяет большую популярность ЖСК среди застройщиков.

В чем отличия между ДДУ и ЖСК для покупателя

Договор долевого участия и ЖСК имеют множество различий. Это и государственная регистрация, и стоимость самого строительства, и его сроки, и возможность рассрочки в процессе возведения жилого здания, и гарантии безопасности интересов будущих жильцов. Какие отличия имеют договор ЖСК и ДДУ представлены в таблице ниже.

ЖСКДДУ
ЖСК и его участники взаимодействуют на основе двух документов – Устава кооператива и Договора участия в немВсе взаимоотношения дольщиков и застройщика определяются основными положениями Федерального закона 214
Закон о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется, поэтому пожаловаться на качество строительства они не могутДольщики с юридической точки зрения являются потребителями, поэтому могут отстаивать свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей
При участии в ЖСК всегда имеется риск двойных продаж, ведь такой договор необязателен для внесения в госреестрДля дольщиков риск двойных продаж исключен, поскольку договор обязательно вносится в государственный реестр
Стоимость квадратных метров для членов ЖСК может увеличиваться по мере реализации строительного процессаПри оформлении договора долевого участия указываются окончательные параметры квартиры и ее стоимость
Члены ЖСК не могут воспользоваться государственной программой поддержки ипотечного кредитованияНа участников долевого строительства распространяется господдержка со льготной ипотечной ставкой
При оформлении договора с ЖСК можно воспользоваться более длительной рассрочкой. Максимальный ее срок составляет 7 лет, причем внесение средств возможно даже после завершения строительстваДольщикам при необходимости предлагается возможность оформления рассрочки до завершения строительных работ. Максимальный срок оформления рассрочки составляет 5 лет
Если конкретные сроки завершения строительства не отмечены в Уставе ЖСК или Договоре, они могут варьироватьсяЗастройщик обязан сдать объект в эксплуатацию четко в обозначенный срок
ЖСК не отвечает за какие-либо недочеты, выявленные жильцами после сдачи объекта в эксплуатациюМинимальная гарантия на дом составляет 5 лет
Управление жилым домом после его сдачи в эксплуатацию выполняется самими членами ЖСКЗа дом отвечает наемная управляющая компания, которую можно сменить по коллективному решению собственников недвижимости
Вернуть деньги участникам ЖСК в случае каких-либо проблем и несоответствий крайне сложно. Действующим законодательством данный вопрос не регулируетсяЕсли застройщик не выполняет своих обязательств перед участниками договора, он обязан вернуть им внесенные средства в полном объеме
Читайте также:  Договор с частным лицом на выполнение работ: правила заключения и расторжения

Несмотря на более доступную стоимость жилищно-строительного кооператива, сотрудничество по договору долевого участия, как упоминалось выше, пользуется гораздо большим спросом на современном рынке.

Плюсы и минусы.

Договор, заключаемый при вступлении в ЖСК, регистрировать необязательно.

Объединение граждан в строительные кооперативы необходимо для строительства конкретного объекта недвижимости. Участники кооператива могут оплачивать строительство из собственных сбережений или прибегнуть к кредитованию в финансовых организациях.

Может участие в ЖСК и более выгодно с финансовой точки зрения, но, со стороны надежности, оно более рисковано. Каждый пайщик обязан вносить на протяжении года определенную сумму в паевой фонд кооператива.

Как только в фонде собирается сумма, равная 50% общей стоимости квартиры, пайщик получает ссуду на оставшуюся часть стоимости жилья.

Данную ссуду он обязан погасить за определенный договором срок. Он может быть от 5 до 20 лет. При возврате ссуды, обязательно учитывается размер инфляции.

В договоре, заключенном между пайщиком и ЖСК, говорится о том, что до полного возврата ссуды, пайщик не имеет права распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

Положительные и негативные стороны ЖСК

Являясь членом жилищного кооператива, можно:

  • Оформить договор в кратчайшие сроки, так как в регистрации договоров такого типа нет необходимости;
  • Контролировать процесс строительства дома, иметь доступ ко всей необходимой документации;
  • Воспользоваться рассрочкой по платежам на длительное время;
  • Выплачивать уменьшенную, за счет прибыли кооператива, сумму по коммунальным платежам.

Наличие для пайщиков определенных рисков:

  • В отличие от ДДУ, в ЖСК отсутствуют штрафы за несвоевременную сдачу дома;
  • Цена за жилье может быть увеличена;
  • Пайщик не всегда имеет право продать свой пай кому-либо. Покупателем может быть только другой член кооператива.

Застройщик, получая деньги от жилищных кооперативов, не обязан предоставлять им разрешение на постройку дома, документ о праве собственности на землю или договор ее аренды.

В первом случае, надежность договора очевидна, так как по нему невозможно произвести двойные продажи, чего не скажешь о втором договоре;.

Обозначение аббревиатур

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?

Долевым строительством называют разновидность инвестирования, когда застройщики берут на себя обязанность по своевременному возведению многоквартирных объектов. Они должны получить согласие на ввод в эксплуатацию по окончанию строительства, и передать квартиру тому, кто заключил с ними договор.

Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе. Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру. Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.

Справка о выплаченном пае ЖСК.

Хочется отметить, что в обоих случаях должен быть заключен договор ЖСК и ДДУ. Отличие данных документов в том, что договор ЖСК обязательно регистрировать в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы.

Прежде чем решить, что лучше долевое строительство или ЖСК, необходимо разобраться, что обозначают эти 2 понятия.

Банки начинают более лояльно относиться к объектам, строящимся по ЖСК

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп»##

Согласно российскому законодательству, потенциальный покупатель жилья в новостройке может приобрести его, став или дольщиков, или пайщиком. Что такое договор долевого участия и чем от отличается от договора ЖСК, какие нюансы таят в себе обе эти формы договоров Novostroy-SPb беседовал с Виталием Виноградовым, директором по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп».

Сегодня жилье в новостройках покупают или по договору ДДУ или ЖСК. Давайте начнем с определений: что такое ДДУ и ЖСК.

ДДУ – это договор участия в долевом строительстве, который регламентируется 214 ФЗ РФ. Данный договор подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС, что, прежде всего, направлено на исключение двойной продажи. В договоре приписан четкий срок передачи квартиры дольщику, а также предусмотрена ответственность застройщика за нарушение своих обязательств по договору.

ЖСК – форма покупки квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Данный договор не подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС. Тем не менее, обе этих формы договора попадают под действие 214 ФЗ РФ.

Как бы Вы охарактеризовали основные различия между этими двумя договорами?

Первое и самое существенное различие состоит в том, что ДДУ подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС, а ЖСК не подлежит. По договору ДДУ застройщик имеет возможность предоставить покупателю рассрочку платежа только до сдачи дома. В варианте работы по схеме ЖСК – таких ограничений нет, поэтому у застройщика появляется больше вариантов по предоставлению рассрочки.

Какой вид договора сегодня наиболее популярный у потенциальных покупателей жилья в новостройках Петербурга?

На сегодняшний день принципиальной разницы для потенциальных покупателей нет. Все основные крупные застройщики Санкт-Петербурга заключают договоры приблизительно в равных пропорциях: как ЖСК, так и ДДУ.

Почему Ваша компания работает преимущественно по договорам ЖСК?

Как отмечалось раньше, договор ЖСК не ограничивает застройщика в предоставлении покупателю рассрочки. При этом работа по схеме ЖСК позволяет пользоваться разными ее вариантами: не только до сдачи дома, но и после, что очень интересно для покупателей, потому что является хорошей альтернативой ипотеке. Кроме того, выбор нашей компании в пользу ЖСК связан с возникающими сложностями, связанными с регистрацией ДДУ в ФРС. Единственное, в чем ДДУ выигрывает, так это в более простой процедуре прохождения аккредитации в банках.

Читайте также:  МРОТ в Камчатском крае в 2020 году. Минимальный размер оплаты труда с 1 января 2020

Все ли девелоперы могут продавать жилье по договорам ДДУ иили ЖСК? Чем объясняется выбор компании в пользу одного или другого договора?

Выбор компании в пользу одного или другого договора скорее объясняется сугубо личными критериями. Одной компании удобно так работать, а другой нет. Других ограничений я не вижу.

Изначально ФЗ-214 был создан для защиты покупателей жилья в новостройке. Как Вы считаете, насколько эффективно работает закон? Исчезли ли обманутые дольщики в Петербурге?

Как ни парадоксально, последние проблемные дома с обманутыми дольщиками строились в соответствии с 214 ФЗ РФ. По сути, при банкротстве компании-застройщика, ДДУ не подразумевает компенсации, например, со стороны государства, а риски, связанные с незавершенным строительством дома, остаются.

В ФЗ-214 я бы выделил только три явных преимущества для покупателей: во-первых, прописан четкий срок передачи квартиры дольщику. Во-вторых, на любом этапе дольщик может, написав заявление, забрать все внесенные им денежные средства в полном объеме, без удержания штрафных санкций. В-третьих, по причине регистрации договора в ФРС, дольщику не надо беспокоиться о двойной продаже.

Я знаю, что по договору ЖСК нужно платить вступительный взнос в кооператив, а выход из него зачастую грозит большими штрафами. Так ли это?

Да, вступительный взнос в кооператив есть и он равняется 5000 рублей. При расторжении договора паевого взноса наличие и размер штрафа зависит от конкретного договора. Как правило, он составляет 10% от суммы внесенных денежных средств. При этом, ЖСК оставляет за собой право не применять штрафных санкций при расторжении договора.

Что будет, если покупатель по договору ДДУ обнаружит, что больше не может выплачивать рассрочку или ипотечный кредит?

Если у него рассрочка, то он может расторгнуть этот договор и застройщик вернет все его деньги. Если же это ипотечный кредит, то он понесет некоторые убытки с банковскими %.

Что бы Вы посоветовали покупателю, колеблющемуся между тем, купить ли квартиру по ДДУ или по договору ЖСК? На что обратить внимание в первую очередь?

В первую очередь, надо обратить внимание на застройщика и на объект недвижимости, в котором вы хотите купить квартиру. Потому как форма договора не есть панацея от всех бед. При правильном выборе компании-застройщика риск сводится к нулю. И при договоре ДДУ дом может быть не построен, и по ЖСК, в теории, могут быть такие проблемы. Хотя на практике таких случаев еще не было.

Каким Вам видится развитие этих двух форм покупки жилья в новостройках? Вытеснит ли ДДУ со временем ЖСК или нет?

Сейчас наблюдается тенденция того, что банки начинают более лояльно относиться к объектам, строящимся по ЖСК. И если такая тенденция продолжится, то преимуществ ДДУ перед ЖСК, по крайней мере, с точки зрения застройщика, не останется. И в таком случае, не исключена обратная ситуация, когда ЖСК вытеснит ДДУ. При условии, что в ДДУ не будут внесены очередные поправки, учитывающие интересы не только покупателя, но и застройщика.

В договоре приписан четкий срок передачи квартиры дольщику, а также предусмотрена ответственность застройщика за нарушение своих обязательств по договору.

Заключение какого договора предпочтительней?

Подобные виды приобретения квартиры всегда связаны с рисками. Полной защиты от проблем нет ни в одном виде договора. Например, покупатели-дольщики застрахованы от двойных продаж, а покупатели от кооператива могут въехать в квартиру, которая уже кем-то занята (рекомендации о том, как избежать рисков при покупке квартиры по договору ЖСК, приведены в этом материале).

Наконец, никто не застрахован от стихийных бедствий, потрясений на рынке строительных материалов, финансовых проблем, и, наконец, банкротства застройщика.

Выбирать наиболее выгодный для себя вариант договора нужно по ситуации. Однако самое главное в этом выборе – это достоверная информация о компании-застройщике.

Постарайтесь выбрать компанию, которая давно находится на рынке жилья, прекрасно себя зарекомендовала, а главное – строила по договорам с дольщиками и кооперативными объединениями. Компания, не допустившая конфликтов со своими инвесторами, достойна того, чтобы вы заключили с ней договор.

Если у вас мало денег для старта, то можно вступить в кооператив, надеясь, что на протяжении строительства дома ваши финансовые дела станут лучше. Если у вас хватает денег на первоначальный паевой взнос за дешёвое жильё, то лучше заключать договор ДДУ.

  • Каким образом создается ЖСК?
  • Как происходит собрание ЖСК — правила голосования и образец протокола.
  • Как и при помощи каких документов осуществляется контроль за деятельностью ЖСК?
  • Как оформить право собственности на квартиру в ЖСК?
  • Как происходит выход из ЖСК и на что влияет прекращение членства в кооперативе?

Не нашли ответа на свой вопрос.

За отсутствие рисков придется платить

В случае с ДДУ изначально дом принадлежит застройщику, который распродает его по кусочкам, по мере возведения. Договор долевого участия оберегает покупателей от мошенничества и долгостроев. С каждым годом в закон № 214-ФЗ добавляют новые поправки, из-за которых застройщики берут на себя ряд обязательств: сдать дом вовремя, платить пени в случае просрочки, отчислять взносы в фонд обманутых дольщиков. Но за выполнение этих требований на самом деле платят покупатели квартир, потому что строительная компания закладывает в стоимость все финансовые риски. Поскольку повысить цену на уже проданную квартиру по договору ДУ нельзя, компании изначально продают жилье дороже реальной стоимости.

Другое дело — жилищно-строительный кооператив, в котором собственниками дома изначально являются жильцы. Возведением дома руководит правление кооператива, а застройщик выполняет функции подрядчика и может быть заменен. К сожалению, на практике правлением руководит строительная компания, а будущие жильцы практически не имеют голоса. Собственники могут захватить власть в небольших новостройках, где членам кооператива проще договориться. В Петербурге известны два случая, когда члены ЖСК добились банкротства застройщика и сами достроили свои дома.

Но за выполнение этих требований на самом деле платят покупатели квартир, потому что строительная компания закладывает в стоимость все финансовые риски.

Добавить комментарий