Обмен жилыми помещениями, предоставленными на основании договора социального найма

Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

  • дом;
  • квартиры в доме многоквартирного типа;
  • комната в квартире коммунального типа.

Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности. Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст. 72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

  • нанимателя;
  • членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
  • бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.

Жилищное право России

субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями жилищного фонда социального использования.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными на основании договора социального найма

Вопросы, касающиеся обмена жилыми помещениями, урегулированы ст. 72—75 ЖК РФ.

В ст. 72 ЖК РФ установлено, что наниматель жилого по­мещения по договору социального найма с согласия в пись­менной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставлен­ное по договору социального найма другому нанимателю.

При этом проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимае­мого ими жилого помещения по договору социального най­ма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения и прожи­вающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осу­ществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются за­служивающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей на­нимателей данных жилых помещений, допускается с пред­варительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями на­рушает права или законные интересы указанных лиц. Ре­шения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставля­ются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

В ст. 72—75 ЖК РФ во многом сохранен действовавший ранее порядок обмена жилыми помещениями. Вместе с тем в законодательстве появилось много новых положений.

1. Запрещен так называемый родственный обмен жилых помещений, который предусматривался ст. 70 ЖК РСФСР (совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов се­мьи (в том числе и временного отсутствующих, за которы­ми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения).

2. Требуется обязательное согласие наймодателя на обмен занимаемого гражданами жилого помещения (ч. 1 ст. 72 и ч. 4 ст. 74 ЖК РФ).

3. Не предусмотрен обмен жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве собственности, а также занимаемое в доме ЖК и ЖСК. Иначе говоря, обмен возможен только с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).

4. Обмен жилыми помещениями оформляется путем заключения (в письменной форме) соответствующего договора (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ). Указанной статьей установлено, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в его даче оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с граж­данами, обменивающимися жилыми помещениями в соот­ветствии с указанным договором, и одновременного заклю­чения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с граж­данином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им предусмотренных законодательством документов.

Касаясь в целом данного вопроса, следует отметить, что сужение прав граждан при обмене жилых помещений связа­но с установлением нового режима использования жилья по договору социального найма. Он заключается в том, что жи­лищный фонд социального использования не должен утра­чиваться. Однако, на наш взгляд, следовало бы сохранить обмен жилых помещений, представленных по договору со­циального найма на частное жилье, в том числе в домах ЖК и ЖСК, поскольку в таких случаях происходит вселение в указанные жилые помещения других жильцов, которые бу­дут проживать по договору социального найма, т.е. режим использования жилых помещений не изменяется.

Для защиты жилищных прав несовершеннолетних, неде­еспособных или ограниченно дееспособных граждан сохра­нено требование закона об обязательном предварительном согласии органов опеки и попечительства на проведение обмена жилых помещений, в которых проживают указан­ные выше граждане (ранее ч. 3 ст. 67 ЖК РСФСР, теперь ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Данное положение основано на нормах п. 4 ст. 292 ГК РФ:

«Отчуждение жилого помещения, в котором проживают на­ходящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законо­дательством интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».

Часть 3 ст. 72 ЖК РФ регулирует вопросы принуди­тельного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 ЖК РСФСР.)

В постановлении Пленума № 2 указано, что при рас­смотрении дел о принудительном обмене жилого помеще­ния судам надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внима­ния доводами и интересами членов семьи следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возрас­та, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляе­мым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор возник между бывшими членами семьи, зани­мающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одно­го или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие нани­матели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, по­влекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

В ст. 73 ЖК РФ установлено, что обмен жилыми поме­щениями между нанимателями данных помещений по до­говорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилых поме­щений может быть признан недействительным. Это имеет место по основаниям, установленным ГК РФ для призна­ния сделки недействительной (ст. 166—181). В частности, в ст. 166 ГК РФ предусмотрено:

«1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействитель­ной может быть предъявлено лицам, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтере­сованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе».

В ст. 167 ГК РФ указаны последствия недействительно­сти сделки и предусмотрены общие положения по данному вопросу:

«1. Недействительная сделка не влечет юридических послед­ствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействи­тельностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обя­зана возвратить другой все полученное по сделке, а в слу­чае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законодательством.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, при­знавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время».

Из названных выше статей ГК РФ вытекает, что сдел­ки с жилыми помещениями могут быть оспоримыми, т.е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительности сделки (обмена жилых помещений).

Обмен жилыми помещениями будет оспоримым, если он совершен несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представите­лей (ст. 175 ГК РФ), или ничтожным, если совершен граж­данином, признанным недееспособным вследствие психи­ческого расстройства (ст. 171 ГК РФ). В соответствии со ст. 75 ЖК РФ:

«1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требо­ваний, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предо­ставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена».

Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми поме­щениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Это может иметь место, например, в случае оформле­ния обмена без письменного согласия наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), без предварительного согласия на обмен жилого помещения органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ) и т.п.

В ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки (сто­имость переезда, произведенного ремонта и др.). Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержатся в ст. 15 ГК РФ.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают на ходящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника о чем известно органу опеки и попечительства , если при этом затрагиваются права или охраняемые законо дательством интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Особенности обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма (Сорокина Ю.)

Дата размещения статьи: 01.08.2014

В отличие от обмена помещениями, находящимися в собственности граждан, данный вид обмена требует согласия не только сторон – частных лиц, но и наймодателя. Как же складывается судебная практика при разрешении разногласий, появляющихся при обмене помещениями в соцнайме?

Первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х годов прошлого века. Постановление Президиума Моссовета от 28.07.1924 “Об улучшении жилищного дела в Москве” впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении Центрального исполнительного комитета и Совета народных комиссаров СССР от 04.01.1928 “О жилищной политике” и других постановлениях.
В соответствии со статьей 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением могут быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.
Не могут быть предметом договора обмена неизолированные жилые помещения (комнаты, связанные общим входом, то есть смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и тому подобное).

Читайте также:  Исполнительное производствое - возбуждение судебным приставом

Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, – также согласия органов опеки и попечительства.
Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 Жилищного кодекса РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями в случаях, предусмотренных статьей 73 Жилищного кодекса РФ, а именно:
– к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
– право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
– обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
– принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
– принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
– в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378. К таким заболеваниям относятся активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза, злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями, хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями, эпилепсия с частыми припадками, гангрена конечностей, гангрена и некроз легкого, абсцесс легкого, множественные поражения кожи с обильным отделяемым, кишечный и уретральный свищи, пиодермия гангренозная.

Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.
Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.
По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.
В подтверждение слов рассмотрим один из примеров судебной практики.
Бологовский городской суд Тверской области, рассмотрев гражданское дело N 2-817/2011, исковые требования о принудительном обмене жилого помещения удовлетворил.
Из материалов дела следует, что истец Т.А.Л. с 02.03.1996 по 06.11.2009 состоял с ответчицей в зарегистрированном браке. От данного брака они имеют двоих детей: дочь и сына.
С января 2006 года истец, ответчица и их дети на основании договора социального найма жилого помещения, заключенного 11.01.2006, проживают в квартире, состоящей из трех изолированных комнат с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением. Совместное проживание с ответчицей в одной квартире невозможно, поскольку фактически истец и ответчица создали новые семьи, совместное проживание приводит к многочисленным скандалам, что негативно сказывается на психике детей. Истец предложил ответчице следующий вариант обмена: благоустроенная квартира по договору социального найма жилого помещения, состоящая из двух изолированных комнат, с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением и благоустроенная квартира по договору социального найма жилого помещения, состоящая из одной комнаты, с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением. Соглашение между истцом и ответчицей об обмене не достигнуто. Третьи лица с обменом согласны.
К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены администрация-наймодатель и орган опеки и попечительства.

Изучив материалы дела, выслушав всех участников процесса, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца.
На основании судебного решения произведен принудительный обмен жилого помещения по представленному варианту истца Т.А.Л.
Ответчица с несовершеннолетними членами семьи – детьми – переселены в двухкомнатную квартиру, истец – в однокомнатную.
Администрация-наймодатель обязана заключить с указанными гражданами договоры социального найма на жилые помещения, занятые ими в результате обмена по решению суда.
Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и тому подобного пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.
Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения – для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и так далее. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ в полной мере может быть применима и к обмену указанных жилых помещений.
Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществлении правомочий по обмену занимаемой площади.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. В пункте 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 обращено внимание судов на данное обстоятельство. В частности, в этом Постановлении указано, что “при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 Жилищного кодекса РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена – наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования (“смешанный” обмен) Жилищным кодексом РФ не предусмотрен”.
Также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 – 74 Жилищного кодекса РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным. Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством, для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).
Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, то виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь – это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.
Граждане, согласившиеся участвовать в обмене, могут отказаться от данного ими согласия в любое время вплоть до оформления обмена.

Для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, Жилищный кодекс РФ требует, во-первых, заключения договора об обмене в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений; во-вторых, получения согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения новых договоров с каждым из нанимателей обмениваемых жилых помещений.
Так, Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан по гражданскому делу N 2-466/12 отказал истцу в заявленных требованиях о признании отсутствия дачи согласия на обмен жилым помещением со стороны наймодателя незаконным, принудительном обмене жилого помещения.
Истцы – Ф.М.В. и Ф.А.В. – обратились с иском к Администрации городского округа города Уфы и Ф.В.А.
В обоснование своих исковых требований истцы указали, что являются членами семьи нанимателя жилого помещения. Указанное жилое помещение состоит из двух жилых комнат.
Ответчик Ф.В.А. постоянно употребляет алкоголь, ведет аморальный образ жизни, часто устраивает в квартире карточные игры с друзьями, проживание в одной квартире невозможно, поскольку нанимателей трое, а комнат всего две, при этом между истцами-женщинами и ответчиком-мужчиной за долгие годы сложились исключительно конфликтные отношения. Истцы, будучи совершеннолетними, планируют создание семей, рождение детей, поэтому проживание с Ф.В.А. невозможно в принципе. При периодических попытках договориться мирно Ф.В.А. отказывает истцам, указывая, что это его квартира и никто ее не получит. Истцы неоднократно предлагали различные варианты обмена или размена квартиры, однако ни с одним из них Ф.В.А. не соглашался, на урегулирование вопроса мирным путем не идет. Истцами предложен оптимальный для всех сторон вариант, но и от него Ф.В.А. отказался. Подобрать варианты обмена жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, исключительно трудно, так как в городе осталось очень мало муниципального жилья, наниматели муниципальных квартир не желают связываться с обменом. Со стороны наймодателя – Администрации городского округа города Уфы – возражений не имеется, однако и согласия в письменной форме наймодатель не дает, ссылаясь на часть 3 статьи 73 Жилищного кодекса РФ. При этом условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных жилых помещений по договорам социального найма не допускается, не имеется. Таким образом, истцы полагают, что наймодатель не вправе отказать в обмене указанными жилыми помещениями. В подобранном истцами жилом помещении у Ф.В.А. произойдет улучшение жилищных условий.
Отказывая в удовлетворении иска, суд сослался на отсутствие согласия Администрации городского округа города Уфы как наймодателя на принудительный обмен жилыми помещениями, а также указал: “Утверждая, что предлагаемый вариант обмена не ухудшает жилищные условия Ф.В.А., а даже их улучшает, истцы, а также их представители не представили полные данные о качествах предлагаемой для обмена комнаты, ее состоянии на момент рассмотрения жилищного спора”.
Ф.В.А. проживает в одной из комнат в двухкомнатной квартире, что также сторонами не оспаривалось. По представленному варианту обмена он должен переселиться в комнату площадью “. “, находящуюся в четырехкомнатной коммунальной квартире, которая хотя и является большей по площади, чем та, которую он в настоящее время занимает, однако в трех комнатах коммунального заселения проживают две семьи. Следовательно, это приведет к ухудшению жилищных прав ответчика.
Кроме того, в силу части 1 статьи 72 и статьи 74 Жилищного кодекса РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена – наниматели социального найма. Однако из заявленных требований следует, что Ф.М.В., Ф.А.В. понуждают Ф.В.А. к обмену занимаемого им жилого помещения, при этом сами сохраняют право пользования жилым помещением. Таким образом, фактического варианта размена квартиры истцами не предложено.

Помимо общих требований, предъявляемых к форме и содержанию искового заявления, важно, чтобы в нем по делам данной категории содержался конкретный вариант обмена. Несоблюдение этого требования при обращении в суд ведет к оставлению искового заявления без движения до устранения этого недостатка в сроки, установленные определением судьи.
Также необходимо проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 Жилищного кодекса РФ.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Читайте также:  Входит ли в трудовой стаж уход за ребенком если не работала

Вернуться на предыдущую страницу

Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения – для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и так далее.

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2 право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;.

Какие законы регулируют?

Статья 72 п. 3 Жилищного кодекса РФ гласит – “если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении”.

Согласно статье 69 п. 1 Жилищного кодекса РФ, подать иск на принудительный размен могут:

  • супруг (супруга) нанимателя;
  • родители или дети;
  • другие родственники и иждивенцы, если они были вселены нанимателем в качестве членов семьи и вели с ним общее хозяйство;
  • в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Если квартира большой площади, проблем с разменом не возникнет.

Статья 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Новая редакция Ст. 72 ЖК РФ

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В случае необходимости принудительного обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма несовершеннолетним (несовершеннолетними) и гражданами, лишенными в отношении этих несовершеннолетних родительских прав, иными совместно проживающими с несовершеннолетним (несовершеннолетними) лицами, соответствующее требование в суд вправе предъявить законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства либо прокурор, если совместное проживание этих граждан с такими несовершеннолетними нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

В случае если какие-либо члены семьи являются несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства см.

Подбор вариантов обмена жильем с другим гражданином РФ

Если собственные варианты у вас отсутствуют, вам стоит обратиться к наймодателю, с которым ранее вы заключили договор социального найма и поинтересоваться у него.

От имени наймодателя в России могут выступать следующие органы:

  1. Министерства (департаменты и службы) субъектов РФ и самой России, в распоряжении которых есть жилые помещения, которые могут предоставляться гражданам по договору соцнайма.
  2. Местные муниципальные власти, которые распоряжаются жилыми помещениями муниципального жилого фонта и предоставляют их гражданам по договору соцнайма.

После представления наймодателю заявления об обмене жилого помещения по договору соцнайма ожидайте вынесения решения и в случае положительного исхода — оформляйте новый договор.

Наймодатель со своей стороны обязуется рассмотреть заявления и подобрать нужное жилое помещение (в случае наличия такового).

Мы написали как, правильно оформить право собственности на квартиру в новостройке.

В каких случаях могут отказать в обмене

Как уже было сказано, поводом для отказа в обмене муниципального жилого помещения может служить отсутствие разрешения собственника или опекунского совета, нежелание меняться родственников, прописанных на той же территории. Невозможно обменяться также в случае, если предстоит расторжение договора соцнайма в суде или существуют спорные моменты, оспариваемые в суде. Не разрешат гарантированно сделку с объектами, не пригодными для полноценной жизни, если объект предназначен под снос или меняется целевое назначение его использования.

Не подлежит обмену квартира или комната, расположенная на объекте, находящемся в стадии капремонта с перепланировкой. Сложности возникнут, если в квартиру планирует переселиться человек, которому поставлен диагноз одного из опасных заболеваний, список которых представлен в 1-й части ст.51 ЖК РФ. Отказ может быть получен, если в жилищные условия для несовершеннолетних и инвалидов после обмена станут хуже.

Не разрешат гарантированно сделку с объектами, не пригодными для полноценной жизни, если объект предназначен под снос или меняется целевое назначение его использования.

Договор об обмене квартир, занимаемых по договору социального найма

Добавлено в закладки: 0

Соответственно со статьей 60 Жилищного Кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона являющаяся собственником жилого помещения жилищного государственного фонда или жилищного муниципального фонда (действующие от его имени государственный уполномоченный орган или орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) принимает на себя обязательство другой стороне — гражданину (нанимателю) передать жилое помещение в пользование и владение для проживания в нем на условиях, которые установлены Жилищным Кодексом РФ.

Договор социального найма имеет следующие особенности:

  • предметом социального найма могут стать лишь жилые помещения, которые входят в государственный и муниципальный жилищные фонды социального назначения;
  • как наймодатели выступают муниципальные и государственные органы, которые уполномочены на заключение договоров социального найма;
  • основание заключения этого вида договора административный акт — ордер на жилое помещение;
  • наниматель по договору социального найма может быть гражданин, который имеет для этого основания, предусмотренные законодательством.

Договор социального найма жилого помещения заключают без установления срока действия.

Обмен меж нанимателями жилых помещений в муниципальном или государственном жилом фонде не является сделкой с недвижимостью, так как друг другу наниматели передают только обязанности и права, которые вытекают из договоров найма, и не происходит непосредственно перехода прав собственности на жилые помещения. Кроме этого, договоры социального найма государственной регистрации не подлежат, поэтому данный обмен жилых помещений не подлежит также государственной регистрации.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договору социального найма, проводится по правилам, которые установлены в статьях 72-74 Кодекса.

Обмен меж нанимателями жилых помещений в муниципальном или государственном жилом фонде не является сделкой с недвижимостью, так как друг другу наниматели передают только обязанности и права, которые вытекают из договоров найма, и не происходит непосредственно перехода прав собственности на жилые помещения.

Право на обмен жилыми помещениями предоставленными по договорам социального найма

Статья 72 ЖК РФ устанавливает право нанимателя на обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, а также порядок реализации этого права.

Наниматель вправе осуществить обмен предоставленного ему жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Для осуществления обмена требуется письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих.
В пункте 2 статьи 72 законодатель предоставил членам семьи нанимателя право требовать обмена жилого помещения на несколько других жилых помещений, расположенных в разных домах или квартирах.
При наличии между нанимателем и членами его семьи споров относительно обмена жилого помещения каждый из указанных лиц вправе потребовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке. Суд обязан принимать во внимание существенные доводы и законные интересы сторон.
Согласно п. 4 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают члены семьи нанимателя, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами, допускается исключительно с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Целью данной нормы является соблюдение жилищных прав указанных категорий граждан. Ведь законодатель обязал органы опеки и попечительства отказывать в даче согласия на обмен жилых помещений, если он нарушает права и законные интересы указанных категорий лиц.
Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен либо об отказе в даче такого согласия должны быть оформлены в письменном виде. Указанные решения предоставляются органами опеки и попечительства заинтересованным гражданам в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи соответствующих заявлений.
ЖК РФ разрешил производить обмен жилыми помещениями как расположенными в одном населенном пункте, так и в разных населенных пунктах в пределах территории Российской Федерации. Количество участников обмена законодательно не ограничено, но при этом должно неукоснительно соблюдаться правило о необходимости согласия членов семьи нанимателя и наймодателя на вселение в жилое помещение других граждан.
Статья 73 ЖК РФ устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:
к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;
в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.
Обмен жилыми помещениями согласно п. 1 ст. 74 ЖК РФ оформляется заключенным между соответствующими нанимателями договором об обмене жилыми помещениями. Такой договор заключается в письменной форме и подписывается обоими нанимателями.
Подписанный нанимателями договор об обмене представляется каждым из них своему наймодателю. Наймодатель рассматривает возможность обмена и дает согласие на обмен либо запрещает его.
Решение наймодателя о согласии либо об отказе в согласии на обмен оформляется в письменной форме и предоставляется нанимателю, обратившемуся за согласием, не позднее чем через десять рабочих дней с момента поступления для рассмотрения договора об обмене.
Наймодатель согласно п. 4 статьи 74 ЖК вправе отказать в согласии на обмен жилыми помещениями. Отказ наймодателя допускается исключительно при наличии условий, препятствующих обмену, которые установлены в ст. 73 ЖК РФ. Решение об отказе в даче согласия может быть обжаловано нанимателем в судебном порядке.
На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые.
Расторжение старого договора и заключение нового договора социального найма осуществляется соответствующим наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней с даты обращения нанимателя и предоставления им договора об обмене и согласия прежнего наймодателя.
Обмен жилыми помещениями согласно п. 1 ст. 74 ЖК РФ оформляется заключенным между соответствующими нанимателями договором об обмене жилыми помещениями. Такой договор заключается в письменной форме и подписывается обоими нанимателями.
Подписанный нанимателями договор об обмене представляется каждым из них своему наймодателю. Наймодатель рассматривает возможность обмена и дает согласие на обмен либо запрещает его.
Решение наймодателя о согласии либо об отказе в согласии на обмен оформляется в письменной форме и предоставляется нанимателю, обратившемуся за согласием, не позднее чем через десять рабочих дней с момента поступления для рассмотрения договора об обмене.
Наймодатель согласно п. 4 данной статьи вправе отказать в согласии на обмен жилыми помещениями. Отказ наймодателя допускается исключительно при наличии условий, препятствующих обмену, которые установлены в ст. 73 ЖК РФ. Решение об отказе в даче согласия может быть обжаловано нанимателем в судебном порядке.
На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые.
Расторжение старого договора и заключение нового договора социального найма осуществляется соответствующим наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней с даты обращения нанимателя и предоставления им договора об обмене и согласия прежнего наймодателя.
Дела о принудительном обмене жилого помещения представляют определенную сложность, поскольку в сферу жилищного спора вовлекаются не только непосредственно спорящие стороны, но и лица, добровольно согласившиеся участвовать в обмене. Истец должен представить суду конкретный вариант предлагаемого ответчику обмена занимаемого им жилого помещения. К участию в деле должны быть привлечены не только граждане, проживающие в размениваемом жилом помещении, но и все лица, включенные в договоры социального найма на жилые помещения, предлагаемые для разъезда в целях разрешения возникшего жилищного спора.
При этом следует помнить, что в соответствии с правилами ч. 3 ст. 72 ЖК РФ судом разрешается жилищный спор между нанимателем и членами его семьи, совместно проживающими в одном жилом помещении, являющимся объектом размена, когда кто-то из них не согласен на обмен. Поэтому ответчиками по делу могут быть только лица, возражающие против обмена. Граждане, проживающие в жилых помещениях, предлагаемых для разъезда, не являются ответчиками по такому делу, поскольку они не могут быть принуждены произвести обмен занимаемых ими жилых помещений и такое требование к ним не предъявляется. Эти граждане участвуют в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора. Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о принудительном обмене должна быть изложена таким образом, чтобы на третьих лиц не возлагалась обязанность произвести обмен своих жилых помещений. Недопустимо указывать об их выселении (переселении) из занимаемых ими жилых помещений. Они имеют право отказаться от обмена жилыми помещениями на любой стадии до его оформления в соответствии с правилами ст. 74 ЖК РФ. Если такой отказ имеет место после вступления в законную силу решения суда о принудительном обмене, то, исполнительное производство прекращается судом применительно к п. 1 ч. 1 ст. 439 ГПК, поскольку взыскатель (истец по делу о принудительном обмене) фактически отказывается от исполнения, так как утрачивает возможность предоставить должнику (ответчику) жилое помещение для обмена.
По делу о принудительном обмене жилого помещения юридическое значение имеют обстоятельства, свидетельствующие: а) о соответствии требованиям закона предложенного варианта обмена; б) о соблюдении законных и иных заслуживающих внимания интересов лиц, возражающих против обмена (ответчиков по делу). При этом судом могут быть учтены возражения ответчиков не только относительно размера и степени благоустроенности предлагаемого им для переезда жилого помещения, но и иные обстоятельства, с учетом которых для них существенно затруднено пользование этим жилым помещением, например, если оно значительно удалено от места работы или нахождения детского учреждения, а существующее транспортное сообщение не позволяет им своевременно являться на работу, а ребенку посещать это учреждение. Размер, степень благоустроенности, место расположения жилого помещения, переходящего истцу по обмену, в данном случае не имеют значения. Суд должен лишь установить, что вселение истца и членов его семьи в это жилое помещение не противоречит требованиям закона.
В постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР” (в редакции от 21.12.1993 г., с изменениями от 29.08.1989 г., от 25.10.1996 г.) говорится, что если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Указанные решения предоставляются органами опеки и попечительства заинтересованным гражданам в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма — алгоритм действий

Обменять муниципальную квартиру непросто: многие квартиры являются частной собственностью, люди не имеют потребности в другом жилье, требуется длительное время.

Читайте также:  Долги умершего переходят к наследникам по закону и по завещанию?

Тем не менее, если запастись терпением и настойчивостью, все получится.

Об отличиях договоров социального найма и найма специализированного жилого помещения можно узнать из нашей статьи. Узнайте также о том, как действовать в случае смерти ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире.

Обменять муниципальную квартиру непросто многие квартиры являются частной собственностью , люди не имеют потребности в другом жилье, требуется длительное время.

наследование 24

Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд.

7.6. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

7.6. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

К числу прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма относится право на обмен предоставленного ему по такому договору помещения. В соответствии со ст. 72 ЖК наниматель вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК, т. е. норм о вселении нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других лиц.

Законом определены обстоятельства, при наличии которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. Такой обмен исключается в случаях, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нем;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне (ст. 73 ЖК).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями этих жилых помещений. Данный договор (оригинал) представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в нем оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК. Такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя по договорам социального найма обмениваемых жилых помещений являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления документов, названных выше (ст. 74 ЖК).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК. В случае признания обмена указанными помещениями недействительным стороны договора об их обмене подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК).

Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований ч.

Порядок обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

  • к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
  • право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  • обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  • принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  • принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  • в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Согласие (или отказ в даче согласия) оформляется наймодателем в письменной форме и выдается им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в части 5 статьи 74 ЖК РФ документов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Добавить комментарий