Как выбирать квартиру на вторичном рынке, где искать и когда лучше покупать

Преимущества «вторички»

Квартиры на вторичном рынке выигрывают у новостроек быстротой сделки. Покупателю не нужно ждать, когда объект будет сдан, прежде чем заселиться в квартиру. При этом не нужно бояться таких рисков, как возможное банкротство застройщика.

Также имеют хорошую звукоизоляцию и отличаются долгим сроком службы.

3. О чем может рассказать подъезд?

Нелишне провести осмотр подъезда. Даже если очень не хочется, пройдитесь пешком по всем этажам, посмотрите, не валяются ли на лестничных клетках пустые бутылки, мусор, а также обратите внимание, нет ли неприятного запаха, источником которого может оказаться квартира с большим количеством животных. Вид лестничных пролетов расскажет о социальном уровне ваших будущих соседей.

Если же перепланировку можно узаконить, будьте готовы составить архитектурный проект со всеми расчетами изменений.

Что проверить перед покупкой и как провести сделку

В конце прошлого года я купила квартиру в новостройке, а до этого продала квартиру во вторичке.

Продавать квартиру страшно, покупать — тем более. В этой статье постараюсь объять необъятное и рассказать про основные этапы и документы при покупке квартиры. По каждому этапу дам ссылки на наши подробные разборы соответствующих тем.

С девятого по двадцатый от 6,5 млн рублей в зависимости от этажа.

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке

Планировка и иные характеристики
Правильный выбор квартиры на вторичном рынке основывается на удобной планировке. Бывая в гостях у родственников, друзей и знакомых вы наверняка подмечали выгоды расположения изолированных комнат и раздельного санузла. Преимущества и недостатки первых и последних этажей, маленьких или больших по площади кухонь, длинных темных коридоров и плюсы свободных планировок?

Настало время применить свой опыт и наблюдательность под ваши личные нужды! Арендуя многочисленные квартиры вы уже должны четко знать, какая планировка для вас самая комфортная. А если еще не знаете, то самое время определиться, чтобы после приобретения жилья не разочароваться в покупке.

Правила при отборе жилища с выгодными характеристиками:

  • изолированные комнаты (с отдельным входом в каждую из коридора или прихожей);
  • раздельный санузел;
  • большая кухня;
  • отсутствие стены, соседствующей с шахтой лифта;
  • не угловая квартира (отсутствие «уличной» стены с торца здания);
  • высокие потолки.

Крыша, подвал, подъезд
Мало кто обращает внимание на крышу, а тем более на подвал, максимум осмотр останавливается на подъезде, а зря и я расскажу почему.

Прожив несколько лет в своей собственной квартире, пусть даже на среднем этаже, вы можете стать жертвой затопления дождевыми водами, если крыша вашего дома не выдерживает ливневых дождей.

Не стоит надеяться на то, что воду остановит квартира на последнем этаже, жидкость прекрасно перемещается по стояку между швами и в шахтах коммуникаций, беспрепятственно портя ремонт, которым вы, возможно, гордитесь.

Поэтому приобретая недвижимость на среднем этаже не поленитесь прогуляться на последний и даже технический этаж (ключи можно взять у управляющей компании или председателя ТСЖ).

Подвал часто обходят стороной, особенно, если нерадивые риэлторы, стремясь быстрее заполучить комиссию умалчивают о нем. Но вам платить ипотеку и жить в выбранном здании не менее 5-10 лет и состояние подвала и коммуникаций будет влиять на размер отчислений на ремонт и содержание жилья.

Читайте, как осмотреть квартиру перед покупкой Правильный осмотр квартиры

Берете ключ у собственников или ТСЖ и осматриваете подвал. Отмечу, что на практике часто подвалы содержат в очень плачевном состоянии и как результат постепенное разрушение фундамента, «игра» дома при понижении и повышении температур, вследствие чего появление трещин на потолке и стенах (привет ремонту!).

И раз уж заговорили о коммунальных платежах, перейдем к вопросу об их оптимизации. Думаете рано, ведь еще не купили квартиру?! А вот и не верно! «Правильный» покупатель загодя думает о расходах на приобретаемое жилье!

Возможности экономии на коммунальных расходах
Как я уже отметил, при выплате ипотечного платежа к нему суммируется коммунальная выплата и это, по моему мнению, полная сумма ежемесячного платежа за квартиру. Приходя на просмотр квартиры, просите показать квитанции за несколько месяцев, плюс учтите перечисленные способы уменьшения расходов на коммуналку.

На что обратить внимание при выборе квартиры, чтобы перед покупкой понять, получится ли оптимизировать коммунальные платежи?

На что обратить внимание, советы:

  • наличие счетчиков на свет, воду, газ;
  • возможность установки счетчика тепла на радиаторы отопления;
  • возможность понижения стоимости тарифа на электроэнергию за счет использования электроплиты.

Пример из практики. Побывав в сотнях жилых домов я заметил, что далеко не во всех можно установить счетчики тепла на радиаторы отопления, а оплата по квитанции за тепло в среднем составляет сумму от 1500 до 3000 рублей для однокомнатной квартире в месяц.

Поэтому неудачная схема системы отопления не позволит вам меньше платить за тепло, даже если вы будете регулировать степень циркуляции воды в радиаторах.

Что касается понижения тарифа на электроэнергию, то поинтересуйтесь у собственников, а лучше попросите показать квитанции. Спросите о возможности поменять тариф на пониженный у хозяев квартиры или озадачьте этим вопросом риэлтора продавца.

Если вы определились с ипотекой, то узнайте 10 способов уменьшить платеж по ипотеке

Качество установки и профилей пластиковых окон квартиры и утепление балкона лоджии ;.

Вторичка — «Входи и живи»

Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко. Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество. Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов. Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.

Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.

Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное. Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта. Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.

Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.

Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.

У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.

А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению.

Выбираем квартиру для покупки

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Квартир в городе много. На то и город. Где и по каким параметрам выбирать себе квартиру для покупки, вероятно, каждый знает сам. О вкусах не спорят.

Но мы все-таки сформулируем основные принципы поиска квартир, чтобы убедиться, что мы ничего не упустили при выборе. Акцент сделаем на том, КОГДА лучше покупать квартиру, ГДЕ их лучше искать, и КАК выбирать (по каким критериям).

На то и город.

Последний этаж

Очень спорный вариант, который во многом зависит от самого дома. Если дом новый, да еще и сверху есть чердак, то это отличный вариант. Новая крыша не будет течь, а чердак постепенно можно будет приватизировать, благодаря чему квартира станет еще больше и удобнее.

В то же время, если окна выходят на лес, например, вид будет очень живописным. В окна никто не заглянет и шум с улицы будет минимальным. Кроме того, нет проблем с шумными соседями сверху. Их не существует.

Читайте также:  Исковое заявление о проведении повторной медицинской экспертизы - бланк 2020

Из недостатков нужно отметить критическую проблему с лифтом. Если он не работает, то добраться даже до 9-го этаже сложно, что уж говорить про 12, 14, 16 и так далее этажи. Также иногда возникают проблемы со слабым напором воды или плохим отоплением.

Также следует учитывать различных насекомых, мигрирующих из подвала в квартиру или даже крыс с мышами.

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

  • «Прямые деньги» — один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
  • Ипотека — бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
  • Одновременная продажа и покупка — к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством. После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается. Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

Одновременная продажа и покупка к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади.

10 основных критериев выбора при покупке квартиры на вторичном рынке

На что, по опыту столичных риелторов, обычно опираются покупатели при выборе «вторичного» жилья в Москве и ближнем Подмосковье?

Цена. При выборе квартир эконом-класса это самый значимый фактор. Если квартира более-менее пригодна для заселения, то чем выше скидка от среднерыночного значения цен, тем больше вероятность, что её купят быстро. К сожалению, этой особенностью нередко пользуются мошенники.

Транспортная доступность. Ключевой фактор – наличие или отсутствие станции столичного метро рядом с домом, где продаётся квартира. В ближнем Подмосковье – станции пригородной электрички. Остальное опытных покупателей интересует во вторую очередь, ведь о жутких столичных пробках помнят все.

Социальная инфраструктура. Детский сад, школа, поликлиника в пешей доступности – важнейшие факторы для семейных покупателей и для тех, кто всерьёз рассчитывает создать семью. Близостью магазинов, торговых центров и кинотеатров интересуются, как правило, реже.

Тип дома, год постройки. Квартирами в старых домах, а также квартирами с неудобной планировкой многие покупатели не интересуются изначально. Среди важных недостатков: крошечные прихожие и коридоры, маленькие кухни, маленькие балконы или лоджии (либо вовсе отсутствие таковых). Как правило, подобные минусы компенсируются более низкой ценой, поэтому покупатель найдётся всё равно.

Состояние подъезда, дома. Очень часто, увидев грязный, неотремонтированный подъезд, потенциальный покупатель отказывается от просмотра самой квартиры даже в сегменте эконом-класса. Не лучшее впечатление оставляет и фасад, явно требующий хотя бы косметического ремонта. Но состояние подъезда для покупателя куда важнее.

Отдельный возможный минус – неработающий лифт. Правда, ушлым риелторам и хитрому продавцу ничто не мешает солгать, что неудобство с лифтом – временное.

Состояние квартиры. Считается, что продать чистую и свободную, готовую к вселению квартиру с небольшим косметическим ремонтом значительно проще, чем неубранную, захламлённую и без ремонта. Существенный фактор, негативно влияющий на желание купить жильё, – устойчивые неприятные запахи в квартире.

Наличие пресловутого «евроремонта» и разного рода нестандартных перепланировок – далеко не всегда плюс, а чаще, наоборот, серьёзный минус. Потенциальные покупатели в большинстве своём могут совсем не разделять вкусов продавца. Зато обязательно обратят внимание на цену выше среднерыночной, если квартира выставлена с надбавкой «за ремонт» (а чаще всего так и бывает).

Отдельный фактор – наличие несогласованных и, по сути, незаконных перепланировок. От покупки таких квартир часто отказываются вообще. Потенциальные владельцы лишнего общения с органами жилищной инспекции, как правило, не желают. И продавцу обойтись без снижения стоимости квартиры на размер «компенсации за будущие хлопоты» будет сложно. К тому же, далеко не каждую перепланировку в принципе можно узаконить. А это уже означает неизбежные затраты на приведение квартиры в первоначальный вид и отложенное вселение новых хозяев.

Вид из окна. Всё довольно просто: вид на трубы ТЭЦ, промзону или оживлённое шоссе может сильно разочаровать потенциального покупателя, если квартира не продаётся «ниже рынка» и продавец честно не предупредил о «нехороших пейзажах» заранее. В свою очередь, вид на лес, парк или реку может сгладить неприятное впечатление от других негативных факторов и иметь решающее значение при прочих равных условиях.

Посторонние шумы. Если потенциальный покупатель заметит что-либо подобное, шансы продать ему квартиру, как правило, резко уменьшаются. По крайней мере, без снижения цены (если квартира и без того не продаётся с дисконтом).

Очевидный пример – шум от дороги под окнами. Но есть и более «экзотические» – периодический шум от работающих кондиционеров на фасаде, шум от работающего лифта, шумное кафе почти под окнами и т. п.

Расположение квартиры и этаж. Фразу «Первый и последний не предлагать!» из объявлений ещё советских времён наверняка помнят многие. Потому общее правило: квартиры на первом и последнем этаже при всех прочих равных дешевле. Также чуть меньшей популярностью часто пользуются так называемые «угловые» квартиры (с двумя «внешними» стенами в одной комнате). Считается, что они холоднее остальных, особенно в панельных домах.

Экология района. Парк поблизости – не самый последний критерий выбора места проживания. По крайней мере, для столицы. Как правило, экологический фактор уже заложен в базовую среднерыночную цену квартир на определённой территории. Например, известно, что в относительной дороговизне квартир в Западном административном округе Москвы не последнюю роль играет едва ли не лучшее во всей столице соотношение промышленных и зелёных зон. Разумеется, в пользу последних.

Но есть и сугубо индивидуальные особенности конкретных домов. В первую очередь, речь идёт о наличии рядом с ними ТЭЦ, промзон, автозаправок и крупных магистралей. Этот фактор, как правило, влияет на стоимость квартиры в меньшую сторону.

Тип дома, год постройки.

Как выбрать квартиру на «вторичке»?

Выбирая квартиру в давно построенном доме, каждый из нас мечтает найти жилье именно для себя — чтобы стены покрашены ровно, чтобы энергетика от прежних хозяев была теплой и ласковой, чтобы во дворе росли старые деревья и гуляли степенные семейные пары с детьми. Чтобы блага цивилизации прилагались к комплекту ключей по умолчанию — телефон, интернет, доставка пиццы и прочее. Словом, от жилья на вторичном рынке, прежде всего, ждут комфорта для жизни. Но и тем, кто мечтает в купленной квартире все перекрасить и переклеить по собственному вкусу, придется столкнуться с жизненными константами — двор и соседи никуда не денутся, даже если сделать ну очень качественный ремонт.

Читайте также:  Срок исковой давности по мошенничеству в 2020 году - привлечения к уголовной ответственности, в россии

На что следует обратить внимание при осмотре квартир, подобранных вам агентством (или найденных по объявлениям самостоятельно)? Вот список основных характеристик, которые следует проверить при посещении квартир:

Материал дома, стен, год постройки. Очень часто от стен дома зависит уровень комфорта, который вы можете себе обеспечить. Каким бы дорогим не был ремонт, какие продвинутые технологии кондиционирования вы бы не использовали в квартире, если дом сделан из некачественной «панели», зимой в нем всегда будет холодно, а летом — жарко. Если вы не слишком ограничены в средствах, выбирайте кирпичные дома в хорошем состоянии — это сэкономит вам немало денег и нервов в будущем. Нелишним будет выяснить, в каком году был построен дом, если на вид он выглядит довольно старым. Не исключено, что именно дома этой серии мэрия начнет сносить в ближайшие годы, и вам придется мириться с переездом и другими неприятностями. Или же наоборот — дом может находиться в планах на муниципальный ремонт, в ходе которого вам могут заменить входные двери, стеклопакеты и решетки на окнах первого этажа.

Этаж, планировка, размер комнат. Если в доме нет лифта, порядковый номер этажа станет для вас важным — даже если сейчас вы не видите особых проблем в том, чтобы подняться трусцой на пятый этаж, через какое-то время они могут возникнуть, например, из-за болезни или появления в семье ребенка. Если этаж находится слишком высоко (14–17), вы можете страдать от жары летом, если слишком низко (1) — от холода, идущего от земли, зимой. Не забудьте выглянуть из окна — даже если вид на город вас не слишком интересует, это поможет вам определить, насколько затенено ваше окно и достаточно ли солнечного света в течение дня достается вашей квартире. Это особенно важно для квартир, расположенных на 1–2 этажах, окна которых часто бывают закрыты деревьями. Не забывайте, что зимой и летом вид за окном выглядит по-разному и учитывайте это при осмотре. Также немаловажным пунктом в списке будет размер комнат и особенности планировки. Скорее всего, о размере квартиры и комнат вы могли узнать заранее из объявления, однако на практике все может выглядеть иначе. Неудачная планировка (маленькая спальня, узкий коридор или санузел) может сделать квартиру нормального размера непригодной для жизни именно вашей семьи. Если у вас уже есть представления о том, как вы будете организовывать свое жилое пространство в новой квартире, не забудьте «прикинуть» их с поправкой на осматриваемую квартиру. Важную роль в визуальном размере комнат также играет высота потолков — низкий потолок даже просторное помещение превращает в неуютный подвал. А если из квартиры, которую вы осматриваете, вынесена часть мебели, обязательно учтите это при осмотре, ведь помещение, которое казалось сносным и даже просторным, будучи пустым, может оказаться тесным, как только туда снова поставят мебель.

Состояние коммуникаций. Обязательно проверьте трубы и сантехнику в квартире на предмет протечек — эти неисправности, даже если вы готовы сами заняться их исправлением, должны влиять на цену квартиры, ведь вам придется дополнительно потратиться на ремонт. То же относится и к проводке (о неисправности проводки или розеток могут говорить специфические пятна на обоях). Нелишним будет также проверить телефон и уточнить качество телефонной связи, наличие спаренной линии и т.д. Если сумма недостатков покажется вам весомой, а необходимые ремонтные работы — слишком сложными и дорогими, от квартиры стоит отказаться. Если же вы готовы взяться за обустройство вашего жилья, обсудите с продавцом возможность скидок, если о них речь ещё не шла, или их размер, если продавец изначально готов был уступить некоторую сумму из-за проблем с коммуникациями.

Мебель, отделка, бытовая техника. Особенность квартир, покупаемых на вторичном рынке, в том, что туда вы — теоретически — можете въехать сразу после покупки. Если именно так вы и планируете поступить, оцените бытовые характеристики жилья, состояние отделки на стенах, мебели, бытовой техники, которую оставят вам предыдущие владельцы. Этот пункт стоит обсудить отдельно, поскольку в противном случае вы рискуете не обнаружить в квартире, например, холодильника. Или же вместо современной духовки найти допотопную советскую, привезенную с дачи или из квартиры родителей продавца.

Двор, подъезд, инфраструктура. Сформировавшееся социальное и экологическое окружение — ещё одна характерная особенность «вторички». Квартира достается вам вместе с районом, двором, подъездом и соседями. Первое, второе и третье вы можете осмотреть самостоятельно: бутылки на лестничных пролетах и исписанные нецензурщиной стенки лифта скажут немало и о самом доме, и о его обитателях. Но если ярких особенностей во время осмотра вы не заметили, попробуйте поговорить с обитателями дома или подъезда. Как правило, от них можно услышать немало интересного. Не забывайте также, что двор и район следует осматривать в дневное время, чтобы гарантированно увидеть все, что вас интересует. Все остальное — вопрос ваших предпочтений: кому-то важен зеленый благоустроенный двор, кому-то — близость школы и магазинов, кому-то очень интересна транспортная развязка и парковка возле дома, а кто-то, напротив, хотел бы жить подальше от оживленных дорог. Наличие всего перечисленного — магазинов, школы, благоустроенного двора и парковки — может ощутимо поднять цену на квартиру, соответственно, отсутствие всего этого или существенной части должно цену снижать.

И ещё одно важное правило, о котором следует помнить, выбирая квартиру — никогда не пытайтесь осмотреть все предложенные объекты за один день, даже если времени у вас немного. Во-первых, вы будете торопиться и можете пропустить важные моменты при осмотре, а во-вторых, чисто психологически из большого количества трудно выбрать. Риелторы говорят, что, как правило, при осмотре нескольких квартир за день покупатели либо берут последнюю (по принципу «выбрать хоть что-нибудь»), либо, напротив, возвращаются к первым квартирам в списке — поскольку их покупатель успел осмотреть ещё «незамыленным глазом».

То же относится и к проводке о неисправности проводки или розеток могут говорить специфические пятна на обоях.

Как выбирать квартиру на вторичном рынке, где искать и когда лучше покупать

Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:

Войдите с помощью:

  • BYN
  • BYN + $/€
  • BYN + $
  • BYN + €
  • BYN +
типценаза кв.м.+/-
1 комн.$59 800$1 500 ↑+ 5
2 комн.$76 500$1 397 ↑+ 6
3 комн.$100 000$1 327 ↑+ 3
4 комн.$143 300$1 347 ↑+ 10

Динамика цен на квартиры в Минске

  • Квартира, комната на продажу
  • Квартира, комната в аренду
  • Дом, участок на продажу
  • Дом, усадьба в аренду
  • Коммерческая недвижимость на продажу
  • Коммерческая недвижимость в аренду
  • Зарубежная недвижимость
  • Спрос – куплю, сниму

Автор: Карина Попкова

Представим, что вы решили купить квартиру на вторичном рынке жилья, и у вас для этого есть определенная сумма денег. Рассматривая бесконечные варианты, не каждый может определить качество отделочных материалов, сантехники. Порой за свежим косметическим ремонтом могут скрываться серьезные недостатки, которые обычный человек вряд ли разглядит.

Татьяна Бертош, агент по операциям с недвижимостью « Твоя столица. Агентство недвижимости», рассказала, на какие важные моменты нужно обращать внимание при выборе квартиры. Ее практический опыт, возможно, поможет вам сделать правильный выбор.

— Начну с того, что сейчас очень выгодно покупать квартиру с качественным ремонтом, будь то в новостройке или в старом доме. Цены на недвижимость немного снизились, а стоимость отделочных работ и самих материалов только увеличилась. Поэтому сегодня гораздо выгоднее приобретать квартиру с ремонтом.

Квартиры в новых домах: усадка была?

— Если речь идет о квартире со свежим ремонтом в новом доме, то нужно знать, сколько ему лет. Обозначу, что у многих новостроек есть общая проблема — усадка, которая проявляет себя в течение 1−3 лет после сдачи дома в эксплуатацию. Чем страшна усадка? Тем, что ваш шикарный, свежий ремонт может пойти по швам, причем в прямом смысле этого слова. То есть вы покупаете квартиру в новостройке, где сделан дорогой ремонт. После у вас появляются трещины на стене и лопается паркет. Ремонт придется делать заново.

Читайте также:  Может ли ребенок подать на алименты на родителей, отца и мать, если он сам совершеннолетний?

Красивый, яркий ремонт не всегда говорит о высоком качестве

— Обязательно обратите внимание на отделочные материалы. Узнайте, кто производитель сантехники, окон, дверей. Этот ремонт также включен в стоимость квартиры, и вы должны точно знать, за что платите. Качество тех же окон ПВХ тоже бывает разным. Не стесняйтесь, подойдите к окну, почувствуете, есть ли щели, дует ли, «плачут» ли окна. Оцените ванную комнату — по ней многое можно сказать о ремонте.

Если дом старый, то когда был капитальный ремонт?

— Решив купить квартиру с ремонтом на вторичном рынке, обязательно узнайте, когда в последний раз в доме проводился капитальный ремонт. Если это было 20 лет назад, уточните, когда будет следующий. Да, вы купили квартиру с хорошим ремонтом, но если через год в доме будет производиться замена труб, электрики, то ваш дорогой кафель и паркет могут быть повреждены, и их придётся менять. И нужно понимать, что капитальный ремонт — это на год, не меньше. Подумайте, нужно ли вам это.

Кто ваши будущие соседи?

— Всех своих клиентов я прошу обратить внимание на будущих соседей. Чтобы узнать, кто они, достаточно просто оценить состояние их входной двери или тамбура. Посудите сами, ну, купили вы квартиру с качественной отделкой, но если соседи у вас не совсем благополучные, то дороговизна сантехники уже не кажется такой важной. Плюс, если вы не любите шум, а этажом выше живем семья с тремя маленькими детьми, а сбоку молодёжь снимает квартиру и регулярно что-то празднует, то, возможно, стоит поискать другие варианты.

Плесень, скрытая за свежим ремонтом, все равно проявит себя

— Чтобы понять, есть ли какие-то протекания в доме, достаточно посмотреть на верхние этажи домов, особенно тех, у которых плоские крыши, на их углы с внешней стороны. Внутри квартиры также присмотритесь к углам, там заметнее всего будут проявляться следы от протеканий. Если в квартире давно не делали ремонт, подтеки, плесень вы заметите сразу.

Если ремонт свежий, но у вас есть подозрения, что некие подтеки просто временно скрыты, вы можете обратиться в ЖЭС и спросить, были ли какие-то заявки по ремонту, исправляли ли что-то. Если что-то протекало, обязательно будет заявка об этом в ЖЭС. Плюс вы можете посмотреть на плитку в ванной или на кухне. Если швы кафеля серого цвета, значит, в квартире есть плесень. Ну и последний критерий — это запах сырости.

Звукоизоляция

— Как правило, в панельных домах есть проблемы со звукоизоляцией. В кирпичных домах их практически нет. В некоторых « панельках» можно услышать звуки унитаза от соседней квартиры. Опять же, если вы категоричны в отношении тишины, но квартира вам нравится, уточните, кто живет сверху и сбоку. Если это маленькие дети, которые в любом случае будут шуметь, наверное, вам лучше отказаться от этой квартиры.

Например, ко мне недавно пришел клиент. Он программист и работает на дому. Он решил продать свою квартиру только потому, что под его окнами расположена детская площадка, а днем там играют дети. Кондиционеры он не признает, поэтому окна всегда должны быть открыты. Но под крики детей он не может работать.

Квартира без ремонта: стоит ли она своих денег?

— Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке и без ремонта, то, опять же, узнайте, когда проводился капитальной ремонт. Если он был давно, то смысл вам начинать делать свой ремонт, если вскоре будет происходить замена труб, электропроводки, что негативно отразится на ваших стараниях?

В старом доме нужно внимательно смотреть санузел, обращать внимание, есть ли подтеки, в каком состоянии канализационные трубы, электрическая проводка, сантехника, окна — нужно ли это все менять. И уже отталкиваясь от этого, судите, сколько вам нужно будет вложить в ремонт и адекватная ли цена стоит на эту квартиру.

Иллюстрации: Саша Сидорович

Да, вы купили квартиру с хорошим ремонтом, но если через год в доме будет производиться замена труб, электрики, то ваш дорогой кафель и паркет могут быть повреждены, и их придётся менять.

Личная безопасность на просмотрах

Наверняка вы посетите несколько объектов, чтобы оценить все варианты. Я составила небольшой список простых правил, выполнение которых обеспечит вашу безопасность, а возможно, и сэкономит вам денег.

  1. Ваш уровень дохода не должен бросаться в глаза. Лучше всего приехать на просмотр в повседневной одежде и, если у вас дорогая машина, на общественном транспорте. Чем проще вы будете выглядеть, тем легче вам будет торговаться. Кроме того, простую одежду не будет жалко испортить при проверке труб, проводки, окон и прочих коммуникаций.
  2. Дайте понять владельцу, что вы будете не один. Так вы будете чувствовать себя более уверенно, а сторонние люди отобьют охоту мошенничать у недобросовестного продавца.
  3. Оставьте точный адрес объекта и контакты владельца родственникам.
  4. В начале визита в присутствии владельца позвоните родственнику или другу, чтобы сообщить адрес квартиры и договориться о встрече неподалеку.

Эти нехитрые действия значительно снизят уровень потенциальной опасности и обезопасят вас.

Осмотреть здание снаружи и изнутри.

С аукциона

Когда квартиры уходят с молотка, значит, они были в залоге, и кредитор таким путем гасит долг заемщика. Банку выгодно как можно быстрее избавиться от объекта, а срочная продажа влечет за собой низкие цены.

Многие крупные банки расположили на своих сайтах специальные разделы, следуя алгоритмам которых довольно просто подыскать оптимальный вариант недвижимости для покупки. Главное – при выборе квартиры внимательно изучить документацию. Если уверенности в своих способностях нет, лучше призвать на помощь юриста.

Но и это редко помогает.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Попросите собственника предоставить вам.

Что выгоднее покупать с целью инвестиций: первичку или вторичку?

Если вы планируете приобрести квартиру под сдачу в аренду/наём или рассчитывая перепродать жилье, стоит особо тщательно подходить к выбору. Вложение денег в жилую недвижимость — это их заморозка на годы без возможности использовать. Предсказать движение цен на рынке недвижимости крайне сложно: цены могут не только вырасти, но и упасть. В этом случае шанса выгодно продать жилье придется ждать много лет, а на то, чтобы окупить это приобретение, сдавая квартиру в аренду, может уйти пара десятилетий.

Подробнее о том, как инвестировать в недвижимость, читайте в инструкции спроси.дом.рф

При таком вложении денег многое зависит от вводных данных. Приобретенная на вторичном рынке квартира с плохим ремонтом, но в хорошем районе недалеко от центра и с приятным видом из окна, скорее всего, станет ликвидной, если сделать в ней ремонт (хотя это и означает дополнительные затраты).

Чем ближе к центру, тем, как правило, выше цены на жилье в новостройках по сравнению со вторичкой в тех же районах. Это преимущество вторички можно использовать, если хотите купить квартиру в центре. Если все-таки хотите вложиться с целью инвестиций в квартиру в новостройке и бюджет позволяет, выбирайте вариант ближе к центру города: цена на такие квартиры может увеличиться больше по сравнению с новыми жилыми проектами на окраине.

Квартиры в новостройках на первичном рынке в Москве подорожали на 12% в 2018 году, в Новой Москве — на 6%

Есть ли разница при получении ипотечного кредита на квартиру на первичном и вторичном рынке.

Добавить комментарий