Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру?

Дарение

Дарение доли в приватизированной квартире возможно по инициативе собственника. Обязательным условием является согласие получателя имущества на принятие объекта.

Для заключения договора дарения не требуется согласие сособственников. Выбор одаряемого возлагается на владельца.

Договор дарения заключается в письменной форме. Обязательным условием является его нотариальное удостоверение.

После чего, переход права может быть зарегистрирован в Росреестре в течение 12 месяцев. Если даритель умрет до подачи заявления, то контракт считается недействительным.

Под завещанием понимается письменное волеизъявление по распоряжению имуществом на случай гибели собственника.

Переоформление квартиры на брачного спутника

В браке может потребоваться переоформление квартиры с одного супруга на другого. Основные причины этого:

  • потребности бизнеса,
  • условие кредитора,
  • особенности налогообложения объекта,
  • личные предпочтения мужа и жены.

Поэтому вопросом, как происходит переоформление собственности на имущество между супругами в 2020 году, задаются не только пары, которые намерены оставаться в браке, но и те, кто планирует свои действия на случай возможного развода или уже расторгли союз.

Под имуществом подразумевается квартира и все движимые/недвижимые совместно приобретенные вещи. Значения не имеет, на кого они зарегистрированы, если иное не предусмотрено брачным договором. Поэтому передать свою долю дачи бывшему супругу можно в том же порядке, что и квартиру. Процедура зависит не от вида недвижимого имущества или причины его отчуждения, а от того, кому и на каком основании оно принадлежит, и когда (до или после свадьбы) супруг приобрел право собственности на него.

Поэтому передать свою долю дачи бывшему супругу можно в том же порядке, что и квартиру.

Чем долевая собственность отличается от совместной?

И долевое владение квартирой, и совместное право означают, что объект недвижимости находится в общей собственности (то есть в собственности двух или нескольких лиц). Ключевое отличие: при совместной собственности из недвижимости не выделяются конкретные доли. Классический пример: супруги, владеющие квартирой на общем основании (например, купившие ее совместными усилиями, находясь при этом в браке). Если размер долей не определен, то доли считаются равными. При этом стоит помнить, что, согласно п. 3 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, образование совместной собственности возможно не только между супругами, но и, например, в отношении имущества фермерского хозяйства.

И долевое владение квартирой, и совместное право означают, что объект недвижимости находится в общей собственности то есть в собственности двух или нескольких лиц.

Что можно делать с долей в квартире?

Собственники долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую сделку, не запрещенную действующим законодательством:

  • Продать;
  • Подарить;
  • Передать по договору ренты;
  • Завещать;
  • Сдать в аренду и т. д.

Однако для некоторых сделок, от собственника доли потребуется совершение определенных действий, необходимых для того, чтобы эти сделки в дальнейшем не были оспорены в суде собственниками других долей в этой квартире.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Так, если собственник доли планирует сдать квартиру в аренду, то от собственников других долей в этой квартире нужно будет получить письменное согласие, либо в виде отдельного документа с содержанием «собственник Иванов не возражает против сдачи квартиры в аренду гражданину Петрову на таких-то условиях», либо в виде отметки о согласовании договора аренды с другими собственниками квартиры на тексте самого договора с их подписями и расшифровками подписей.

Если же речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру какому-то постороннему лицу, то продавец доли обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры в полном соответствии с требованиями законодательства, а именно: продавец доли обязан за месяц до продажи своей доли письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему.

Другие же собственники квартиры должны в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки.

В случае если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течение одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу, что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки, собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему.

Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении о продаже другим собственникам квартиры.

Если цена в договоре купли-продажи доли будет хотя бы на одну копейку выше или ниже той цены, которая была указана в извещении, или если продавец доли не известит кого-либо из собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, другие собственники квартиры в праве будут подать в суд исковое заявление о переводе прав покупателя на них.

Бывают ситуации, когда среди собственников долей в жилом помещении возникают конфликты, делающие затруднительным совместное проживание в этом жилом помещении.

Например, родственники не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой, чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире членов семьи одного из собственников этой квартиры и др.

Выходов из этой ситуации может быть только три:

  • Первый – продажа доли любому желающему;
  • Второй – определение порядка пользования жилым помещением;
  • Третий – выдел доли в натуре.

Продажа доли в праве собственности на жилое помещение – весьма сомнительный в коммерческом плане шаг. Новый собственник доли рискует столкнуться с теми же проблемами, которые были у продавца этой доли.

Соответственно, покупатель доли догадывается о предстоящих ему битвах за право вселения в квартиру и пользование хоть каким-то помещением в такой проблемной квартире.

Все это приводит к тому, что доля продается по явно заниженной цене, иногда в три-четыре раза, чем она стоила бы, если бы был определен порядок пользования квартирой или произведен выдел доли в натуре.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение.

Например, гражданин являлся собственником доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре, он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой квартире.

Однако далеко не во всех жилых помещениях можно произвести выдел доли в натуре в принудительном порядке. Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

При отсутствии такой возможности, суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Таким образом, принудительно через суд, выдел доли в натуре возможен только в отдельно стоящих жилых домах, например, сельский дом или коттедж, в котором можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую превратить этот жилой дом фактически в двух- или многоквартирный жилой дом с отдельными изолированными квартирами.

Жильцы же городских квартир имеют следующий выбор. Первое – либо произвести выдел доли в натуре, то есть закрепить право собственности на отдельные изолированные комнаты путем заключения с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке соглашения о реальном выделе доли, либо в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой.

Согласно законодательству, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемым судом.

Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в этой квартире были изолированными, не смежными. В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит.

Например, за истцом Ивановым суд может закрепить право пользования комнатой №1, согласно поэтажному плану квартиры из БТИ, а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3.

В случае выдела доли в натуре, в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире, за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.

В первом случае, Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, на закрепленном в судебном решении праве пользования отдельной комнатой.

Таковы общие черты в различии общедолевой, общесовместной и частной собственности на жилые помещения.

Как поделить дом?

Любая вещь может принадлежать на праве общей собственности нескольким гражданам. Это относится и к жилым домам, будь то шикарный коттедж или старый домик в деревне.

И часто между собственниками возникают споры о порядке пользования строением или о выделе соответствующей доли. Если собственниками той или иной недвижимости являются несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью.

Общая собственность бывает долевой и совместной без определения долей. Для того чтобы продать или подарить долю в квартире, где собственность является совместной, ее необходимо сначала выделить.

На практике существует договор одновременного выделения доли и дарения. Когда же речь идет о продаже доли общей собственности, человек, который продает эту долю, должен знать о существовании права преимущественной покупки доли.

Суть его заключается в том, что если вы собираетесь продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего, вы должны предложить купить ее своим сособственникам.

Они имеют право преимущественной покупки перед посторонним лицом. Вы должны уведомить их о продаже в письменной форме (лучше сделать это нотариально).

Читайте также:  Упрощенная процедура банкротства юридического лица: порядок проведения процедуры для ликвидируемого должника

При этом вы должны указать условия, на которых будет происходить продажа, стоимость, за которую вы намерены продать долю.

Если вы указали завышенную стоимость и сособствениики не смогут приобрести ее по этой цене, то вы не можете продать ее постороннему лицу за цену ниже, чем указано в нотариальном предложении.

Иначе сособственники смогут отсудить право преимущественной покупки или вам придется посылать им повторное предложение о покупке с указанием другой, более реальной стоимости вашей доли.

Когда письмо-извещение получено сособственником, то в течение 30 дней со дня его получения, сособственник может купить вашу долю.

Если он ее не купил в этот срок, тогда вы можете смело продавать ее постороннему лицу. Предложение о продаже вашей доли необходимо послать заказным письмом с уведомлением.

Если сособственники не могут купить вашу долю, то необходимо, чтобы они оформили отказ от покупки нотариально. Тогда продавец доли сможет смело продавать ее, не дожидаясь 30 дней.

Это идеальный сценарий развития событий. Чаще всего, сособственники не хотят участвовать в подготовке продажи, а иногда и препятствуют ей. Они уклоняются от получения уведомления о продаже.

Поэтому если вы предполагаете, что сособственники будут препятствовать продаже, не сообщайте им об этом, а вышлите им заказное письмо с уведомлением о ваших намерениях.

Если желающих купить вашу долю несколько, и все они – ваши содольщики, то право выбора покупателя принадлежит вам. Продажа доли – очень непростое дело, оценить ее нелегко. Некоторые доли практически непродаваемы. Конечно, все имеет свою цену. Вопрос – какую? Будет ли она интересна продавцу?

Доля в квартире физически никак не обозначена. Она выражается только цифрами в документах. Вопрос использования продаваемой доли определяется по суду.

Поэтому покупая долю, новый собственник должен понимать, что условия пользования ею могут изменяться, так как их необходимо будет опять устанавливать через суд.

Вот сколько сложностей и не очень приятных процедур грозит тем, кто хочет распорядиться своей долей в общей собственности. Имущество, в том числе недвижимое, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность бывает без определения долей в праве совместной собственности и с определением долей (долевая собственность).

Так, участниками совместной собственности на имущество являются супруги, если они приобрели его во время брака, в случае, когда брачным договором не предусмотрено иное.

Но они могут в любое время переоформить совместную собственность в долевую. Например, если в период брака купили квартиру, а затем развелись или по другим причинам решили поделить ее.

Стоит отметить, что режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел имущества не был произведен.

Требование о разделе может быть заявлено в течение трех лет после расторжения брака. Раздел имущества осуществляется по соглашению сторон. А если договоренности достигнуть не удалось, то по решению суда.

Можно ли лишить собственника доли в квартире?

Как приватизировать долю в квартире, читайте тут.

Делится общее имущество только после предварительного установления доли каждого из участников совместной собственности.

Для этого супруги заключают соглашение об определении долей каждого из них. Удостоверять его у нотариуса не обязательно, но стороны по собственному желанию могут нотариально заверить этот документ.

Данное соглашение – основание для государственной регистрации долевой собственности каждой из сторон на конкретную квартиру. Каждый из супругов получит на руки свидетельство о госрегистрации, подтверждающее права на квартиру в долях, указанных в соглашении.

Если стороны не достигнут согласия, то за решением данного вопроса придется обратиться в суд. По общему правилу, при разделе имущества, доли супругов признаются равными, если договором между ними не предусмотрено иное.

Суд вправе отступить от такого принципа для соблюдения интересов несовершеннолетних детей. Кроме того, ситуация, когда один из супругов не получал дохода по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб семье, также может обернуться не в пользу него при распределении долей.

Вступившее в силу судебное решение о разделе общего имущества в определении доли супругов является основанием для регистрации доли каждого из них.

С требованием о разделе общего имущества супругов в судебном порядке вправе обратиться кредитор одного из них для обращения взыскания.

По общему правилу, при разделе имущества, доли супругов признаются равными, если договором между ними не предусмотрено иное.

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону ​местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.​

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

Читайте также:  Что лучше выбрать ООО или ИП в 2020 году: отличия, плюсы и минусы

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Чем фактически владеет собственник доли.

Прописка и временная регистрация

Любой владелец доли имеет полное право прописывать в помещении кого угодно, при условии наличия согласия остальных собственников. Также, без их согласия, владелец может прописаться самостоятельно. То же самое касается и временной регистрации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ.

Доля в квартире: инструкция по применению

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности. Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках. Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов. Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев. Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли. В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом. Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна 15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв. м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах. Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса. Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию. Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад. Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы. Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно. Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность. При этом существует важный нюанс: нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены. В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить!

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно. Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства. Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности. Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать. Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек, стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто. А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость. В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Например, если покупается 1 2 доля в квартире на четырех человек, стоит ее приобрести по 1 8 на каждого.

Что из себя представляет доля в квартире или в доме?

Можно было бы подумать, что сделки с таким видом недвижимости не должны сильно отличаться от традиционных. Тем не менее в вопросах по оформлению доли собственности в доме огромное значение имеет человеческий фактор. И когда сособственники оказываются неспособны договориться, что приводит к переходам прав собственности, весьма вероятно, что сложившаяся ситуация негативно отразится на юридической истории данного объекта, и проблемы будут продолжаться до тех пор, пока все доли не окажутся у одного собственника.

Читайте также:  Можно после части декретного отпуска уйти в обычный отпуск?

По закону всякая собственность, находящаяся во владении двух и более лиц, является общей. Если вопрос касается недвижимости, принадлежащей супружеской паре, такая недвижимость считается совместной в течение всего срока владения. Когда же несколько собственников появляется по причине иных обстоятельств, такая собственность считается долевой. Объем доли каждого собственника в обязательном порядке фиксируется в Росреестре.

Оно не подразумевает непременной возможности пользоваться пропорциональной частью площади квартиры.

Как формируется долевая собственность?

Распределение долей осуществляется в процентном сообщение между участниками собственности. Данное распределение должно быть оформлено в законодательном порядке и имеет статус «неприкосновенного» для иных посторонних лиц. Иными словами, долевая собственность представляет собой материальную ценность, имеющую несколько хозяев. Доли могут устанавливаться по совместному соглашению между участниками, либо при нерешенном соглашении права устанавливаются в судебном порядке. Количественное разделение долей в квартире помогут определить размер имущества, например, в случае ее продажи, дарения своей части или выведения из прав на наследование. В случаях, когда равномерный раздел невозможен по каким-либо причинам, например, слишком малая площадь квартиры, то участник получивший наименьшую долю вправе рассчитывать на компенсационные выплаты со стороны остальных претендентов.

Когда один из участников принимает решение о продаже своей доли, то он в законодательном порядке обязан оповестить в письменной форме всех участников долей о своих планах на передачу прав своей доли иным участникам.

В документе на уведомление должны быть обязательно прописаны все условия сделки-продажи квартиры. Собственники должны в обязательном порядке в течении месяца сообщить свой ответ по согласию, либо отказу на продажу одной из долей.

Законом в первую очередь охраняются пожелания большинства собственников. И поэтому в случае отказа большинства собственников на продаваемую долю в квартире может быть наложен арест.

Также рекомендуется продавцу своей доли в первую очередь предложить совершить выкуп ее остальными участникам долей. Продажа доли квартиры довольно –таки хлопотное и затратное занятие. Для правильного оформления необходимо обращение к опытному юристу, нотариусу и оценщику стоимости площади. Стоит оценить условия и стоимость, предлагаемые покупателем. Сопоставив все условия, выбрав наиболее выгодный для вас необходимо законодательно оформить документы на куплю-продажу своего имущества.

Количественное разделение долей в квартире помогут определить размер имущества, например, в случае ее продажи, дарения своей части или выведения из прав на наследование.

Долевая собственность квартиры

В соответствии с Гражданским кодексом РФ физические лица, после официальной регистрации брака, вправе получить во владение собственность, которую затруднительно разделить на несколько частей без изменения ее назначения или в силу закона. Поэтому действующее законодательство дает такую возможность только в случае:

Такая собственность может быть совместной, когда доли владения имуществом заранее не были определены, или долевой, для которой характерно выделение определенной доли. Это относится и к таким объектам недвижимости, как дом или квартира.

С этого момента распоряжение ею возможно только с согласия всех собственников.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, Откроется в новой вкладке.”>права пользования) у Откроется в новой вкладке.”>третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву Откроется в новой вкладке.”>«совместной собственности супругов».

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

Нюансы сделки

При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:

  • Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получать согласие органов опеки, так как в жилом помещении возможно проживание постороннего человека;
  • Если в квартире проведена незаконная перепланировка, её потребуется узаконить. В итоге должен быть получен технический паспорт с проведенными изменениями жилой площади;
  • Приобретая долю, необходимо получить согласие супруга, если покупатель находится в браке.

Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.

Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:

  • У малыша должна быть другая жилплощадь, которая подходит для постоянного проживания;
  • Он может проживать по другому адресу и быть прописан там же;
  • После продажи принадлежащей ему части, ему было приобретено иное жилье, не хуже прежнего.

При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры. Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:

  • Заявление о получении разрешения на заключение сделки;
  • Гражданский паспорт опекуна;
  • Свидетельство о рождении дитя;
  • Правоустанавливающая документация на жилье;
  • Бумаги на покупаемую жилплощадь;
  • Иные документы, свидетельствующие о соблюдении законных интересов ребенка.

До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны.

Выписка из ЕГРН, содержащая величину доли, подлежащей продаже;.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10. количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11. подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП;
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

квитанцию об оплате государственной пошлины;.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными.

Как оформить долевую собственность?

Как оформить долевую собственность.

Добавить комментарий