Порядок заключения договора обмена жилых помещений: образец договора обмена квартирами, стороны и объект, налог и доплата при сделке

Какие нужны документы?

Для регистрации права собственности потребуется:

  • Заявление.
  • Экземпляр договора, подписанный обеими сторонами, с прилагающимся передаточным актом.
  • Паспорт заявителя.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

При необходимости регистрирующий орган может затребовать и дополнительные документы.

Налог согласно ст.

Для чего нужен?

В чем необходимость заключения контракта обмена квартирами с доплатой?

Одна сторона, заключает соглашение для улучшения жилищных условий с минимальными затратами и неудобствами.

Вторая сторона, видит выгоду от него в возможности получить единовременно значительную сумму денег и уменьшить коммунальные платежи, при проживании в апартаментах меньшей площади.

В приобретении/реализации жилья путем заключения такого контракта, взамен сделки купли-продажи, есть плюсы и минусы.

Узнайте, какие документы потребуются для обмена квартиры, а также о том, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, из наших статей.

В девяностые годы, в 2008-м, 2014-м люди мы имели ситуации, когда вскоре после продажи купить жилье нужного качества за вырученные от проданной ранее квартиры деньги невозможно.

Договор обмена квартирами без доплаты

Мена жилых помещений во исполнение норм ст.567 ГК РФ изначально предполагает равнозначное качество квартиры и ее цены, что не всегда возможно соблюсти. Так, жилые помещения, расположенные в центре города стоят дороже, влияет на стоимость и окружающая инфраструктура.

Также к учету следует принять год сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома и его общее состояние. Принимается в расчет и метраж жилого помещения. Ведь планировка может быть и подобной, но жилые комнаты в противовес вспомогательным могут быть и меньше. Именно поэтому в договоре обмена квартирами без доплаты необходимо указать все особенности жилого помещения, перечисленные выше во избежание спорных вопросов впоследствии.

Наряду с техническими характеристиками квартиры, будущим владельцам следует обратить внимание на:

  • порядок получения прав собственности во избежание отмены договора;
  • прописанных лиц, которые могут обладать и правом пожизненного проживания;
  • задолженность по текущим платежам за коммунальные услуги.

Важно! В случае обмена квартиры без доплаты в состоянии, требующем ремонта, технические характеристики жилого помещения необходимо подробно прописать в договоре мены в виду того, что во исполнение норм ст.568 ГК РФ принимающая сторона дополнительно понесет еще и расходы на переоформление прав собственности.

Ведь планировка может быть и подобной, но жилые комнаты в противовес вспомогательным могут быть и меньше.

Плюсы сделки

  • Минимальный уровень риска для обеих сторон. В данном случае каждая сторона гарантированно получает желаемый вариант, так как сроки регистрации при встречной сделке купле продажи не совпадают. А этим, как правило, и пользуются мошенники. На сегодняшний момент существует огромное количество мошеннических схем, из-за которых собственник может остаться без денег и жилья. Особенно часто такое случается когда люди с целью экономии на риелторе пытаются заключить сделку самостоятельно.
  • Также собственник подвергается риску, когда продает свою недвижимость другому лицу, а покупает у третьего. К тому же в связи с инфляцией деньги могут обесцениться.
  • Не исключены ситуации, когда на деньги, полученные после продажи недвижимости купить квартиру хорошего качества просто невозможно. С другой стороны, в момент кризиса сложно продать квартиру за приемлемую стоимость.
  • Налоговая выгода. Сумма с продажи квартиры, купленной менее трех лет назад, облагается подоходному налогу. При заключении сделки мены налог необходимо платить только в том случае, если была доплата. А ее в документе по договоренности сторон можно либо не указывать совсем, либо указать символическую сумму, а реальную отдать в руки.

На сегодняшний момент существует огромное количество мошеннических схем, из-за которых собственник может остаться без денег и жилья.

Особенности сделки

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Читайте также:  Основания наследования по закону и завещанию: что является правовыми особенностями призвания к вступлению в права на наследство?

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.

При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

Регистрация права собственности по договору мены

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
  • договор мены;
  • квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение. Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому. После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

свидетельство о праве собственности на квартиру выписка из ЕГРН ;.

Бланк договора мены квартиры

паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;.

Необходимые документы

Для составления договора требуется пакет документов, аналогичный купле-продаже. Отличием является то, что оба участника собирают одинаковые бумаги.

Указанный перечень документов нужен для регистрации права собственности. Плюс необходимо предоставить договор мены и акт приема-передачи, а также 2 квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлина оплачивается обеими сторонами сделки, поскольку необходима регистрация сразу 2-х объектов.

На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной.

Как заключить договор обмена жилыми помещениями по социальному найму

Договор обмена квартирами, которыми владеют лица по социальному найму, может быть заключен исключительно в отношении таковых помещений. Обмен жилья, каковое находится в пользовании по найму на жилье, находящееся в собственности у другой стороны не допускается. Однако действующее законодательство позволяет и допускает обменивать не только цельные объекты недвижимости. Так, обменять можно:

  • Комнату;
  • Часть квартиры;
  • Жилой дом;
  • Квартиру;
  • Часть жилого дома.

Так как по таковому договору проводится обмен жильем, не находящимся в собственности у обменивающихся им лиц, то его государственная регистрация не требуется, ведь смена собственника жилых объектов не производится – фактическими собственниками каждого из объектов остаются муниципальные образования.

Читайте также:  Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

Ключевым требованием к совершению обмена социальным жильем является наличие согласия как самого нанимателя, так и членов его семейства и непосредственного наймодателя в лице уполномоченного представителя муниципального образования. При этом члены семьи нанимателя также могут принудить самого нанимателя к заключению договора обмена против его желания – в судебном порядке. Аналогично, лишь по решению суда, можно приступать к обмену жилья, если не имеется согласие всех членов семьи такового нанимателя.

Если среди членов семейства нанимателя, живущих совместно в снимаемой по договору социального найма квартире, имеются несовершеннолетние лица либо недееспособные, то для обмена такового жилища также должно быть истребовано согласие представителей социальных органов по опеке и попечительству.

Допускается обмен соцжильем, каковое находится в различных населенных пунктах, когда наличествует согласие наймодателей на таковой обмен. Сам договор должен составляться в письменном виде соответственно статье 74 ЖК РФ. В целом, порядок заключения договора выглядит следующим образом:

  1. Стороны договариваются об обмене жильем и составляют договор в простой письменной форме. Нотариальное заверение такового договора не требуется. Договор составляется в двух экземплярах.
  2. Каждый из нанимателей предоставляет своему наймодателю для ознакомления свой экземпляр оригинала договора.
  3. В течение десяти суток наймодатель обязан вынести решение и предоставить либо письменное согласие на проведение обмена, либо отказ в таковом проведении.
  4. В случае согласия наймодателей, происходит расторжение ранее действовавших договоров социального найма с одновременным их перезаключением с обменявшимися нанимателями в течение того же десятидневного срока с момента предоставления договора наймодателю на ознакомление.

Следует отметить, что причины для отказа наймодателя в разрешении проведения обмена строго зафиксированы положениями статьи 73 ЖК РФ, а отказ по иным основаниям является недопустимым. Так, отказать в обмене жильем наймодатель может лишь в следующих случаях:

  • Когда проводятся работы по ремонту или перепланировке строения;
  • Если дом, в котором находится жилье, определён под снос;
  • Когда имеет место оспаривание права на пользование жилищем в суде;
  • Когда договор социального найма находится в процессе расторжения;
  • Если в результате обмена произойдет вселение в коммуналку человека, каковой серьезно болен тяжелыми или опасными для окружающих хроническими заболеваниями, исключающими совместно проживание с третьими лицами.

Если же отказ со стороны наймодателя имел другие причины, а также если указанные причины отказа не соответствовали действительности, наниматель может принудить наймодателя к обмену и оспорить таковой отказ в судебном порядке. Чтобы избежать ошибок в составлении договора обмена жилыми помещениями, лучше всего использовать образец, скачать который можно по следующей ссылке.

Если дом, в котором находится жилье, определён под снос;.

Жилые помещения между собственниками

Если жилое помещение (квартира, частный дом и др.) находится в общей долевой собственности, то до оформления договора мены одной из сторон сделки необходимо заранее получить согласие всех собственников долей на обмен жилья, заверить его у нотариуса и прописать его в условиях сделки (п. 2 ст. 42 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года).

При участии собственников долей в обмене жилья в этом договоре нужно указать паспортные данные каждого из собственников, а также, размер конкретной доли в праве общей долевой собственности.

При передаче одним из собственников доли в праве общей долевой собственности какому-либо постороннему лицу остальные собственники долей наделены преимущественном правом на отчуждение доли имущества по цене, за которое оно обменивается (ст. 250 ГК РФ). В договоре мены необходимо обязательно указать отдельный пункт об этом.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Как было сказано ранее, обмен недвижимости может быть произведен и с соответствующей доплатой одной из сторон п.

Похожие документы

Агентский договор и соглашение.

Что такое мена и обмен?

Договор мены оформляется для заключения сделки, при которой одна из сторон передает в собственность другой стороны принадлежащую ей вещь, получая взамен какое–либо имущество. Таким образом можно обменять квартиру, долю в квартире или земельный участок. Переданное имущество переходит в собственность получателя.

Читайте также:  Образец журнала регистрации приказов по основной деятельности

В том случае, если обмениваемые квартиры неравноценны, возможно заключение договора мены с доплатой, которую осуществляет одна из сторон. Договор мены по своему содержанию близок к договору купли–продажи, и на него распространяются нормы, которые установлены в главе 30 Гражданского кодекса.

В частности, участники сделки обязаны предупредить друг друга о наличии у обмениваемого жилого помещения недостатков, а также о существовании третьих лиц, которые имеют права на данное недвижимое имущество — это могут быть залогодержатель, наниматель и так далее. При заключении такого договора каждая сторона является продавцом и в то же время — покупателем.

Чтобы заключить прямой обмен, вам понадобится найти квартиру, которая устроит вас, и при этом ее владельца должно устроить ваше недвижимое имущество. В случае, когда в обмене участвуют больше двух квартир, сложность процедуры возрастает еще больше.

Именно из–за большого количества трудностей, которые необходимо преодолеть, чтобы заключить подобную сделку, договоры мены заключаются относительно редко.

Чтобы заключить договор мены, необходимо подготовить пакет документов:

  • паспорт или свидетельство о рождении;
  • документ, удостоверяющий право собственности;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • выписка из домовой книги;
  • копию финансового лицевого счета — этот документ нужен при заключении сделки,
  • которая совершается в нотариальной форме;
  • также могут понадобиться свидетельство о браке либо о расторжении брака.

Обмен — это сделка, во время которой происходит взаимная передача прав на пользование жилым помещением.

Такие договоры заключаются между нанимателями жилья, находящегося в муниципальной собственности.

В том случае, если обмениваемые квартиры неравноценны, возможно заключение договора мены с доплатой, которую осуществляет одна из сторон.

Алгоритм составления договора

Универсальная форма соглашения об обмене квартиры законодательством не предусмотрена. Стороны могут использовать любой приемлемый для них вид документа. При этом в договоре должны отражаться следующие пункты:

  • данные участников – информация из паспорта, регистрация, инициалы;
  • наименование и адрес предприятия (если одна или обе стороны юридические лица);
  • информация об обмениваемом имуществе (предмете договора) – местоположение, наименование, площадь;
  • стоимость квартиры;
  • сумма доплаты (если она есть) и какая сторона ее осуществляет;
  • день и место оформления договора;
  • правоустанавливающий документ от каждой из сторон (основания принадлежности имущества);
  • указание на наличие или отсутствие обременения (арест, залог, задолженности по ЖКУ);
  • форма собственности (единоличная, долевая, совместная) ­– количество владельцев обмениваемого имущества;
  • срок исполнения обмена (когда сделка завершится);
  • особенности недвижимости (количество комнат, материал строения, ремонт и т. д.);
  • непредвиденные ситуации, влияющие на возможность обмена;
  • основания и процедура отказа от договора;
  • права, обязательства, ответственность участников (определяются сторонами самостоятельно);
  • подписи участников.

При желании участники могут внести сведения о необходимости доплаты, способе и порядке ее передачи.

На последнем этапе обмена оформляется акт приема-передачи квартиры. После его подписания стороны приобретают не только права на жилища, но и ответственность за полученную недвижимость. Акт составляется в нескольких экземплярах (не менее 2-х).

оформленный участниками договор;.

Можно ли использовать материнский капитал

Сегодня закон не запрещает доплатить за жилье средствами имеющегося материнского капитала. Для этого требуется улучшение условий проживания семьи после сделки. Например, обмен своей жилой недвижимости на дорогостоящую квартиру гораздо меньшей площади является совершенно нереальным, так как в такой ситуации точно не удастся добиться одобрения со стороны Пенсионного фонда.

Каждая сделка осуществляется по действующим правилам, которые предусматриваются для купли-продажи жилой недвижимости на средства из имеющегося капитала матери:

  • в подготовленном соглашении отмечается произошедший факт оплаты жилой недвижимости финансовыми средствами, выделенными из материнского капитала;
  • также обязательно указывается возможная отсрочка проведения положенного платежа из-за проверки документов Пенсионным фондом в течение некоторого времени;
  • приобретённое жильё при оформлении делится на имеющихся членов семьи с выделением им равных по площади долей.

У каждого из непосредственных продавцов есть законное право на получение налогового вычета с продажи и покупки по следующей схеме.

Активные юристы

2020 Федеральный закон от О государственной регистрации недв.

Добавить комментарий