Квартира в ипотеку с материнским капиталом: покупка и продажа

Можно ли продать жилье и купить другое?

Купить новое жилье представляется возможным, когда сделка по продаже квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала заключена и обе стороны выполнили свои обязательства.

Нюансы приобретения новой жилой недвижимости:

  • по закону, квартира должна быть комфортной для проживания в ней родителей и детей;
  • количество квадратов жилплощади не должно быть меньше минимального размера, установленного законодательством. Также общая площадь жилья не должна быть меньше, чем в предыдущем доме, купленном в ипотеку с использованием материнского капитала;
  • должны соблюдаться условия ипотеки за средства материнского капитала, то есть жилье должно принадлежать на правах собственности всем членам семьи.

Это необходимо, так как к сделкам, где продается квартира в ипотеке с материнским капиталом, законодательством предъявляются боле строгие требования.

Как продать квартиру в ипотеке

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире.

– Можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал?

В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья.

Требования к заёмщику

Не младше 21 года и не старше 75 лет на момент возврата кредита.

Правила и условия покупки

— Если мама покупает жилье на маткапитал, она должна оформить согласие на то, что она выделит ребенку долю в этой квартире, — поясняет Волков. — Законом четко не прописано, какой конкретно должна быть эта доля, так что теоретически она может быть хоть 1/10. Но обычно адекватные родители выделяют ребенку хорошую долю.

Родители, которые заботятся о своих детях и тратят материнский капитал на покупку квартиры, условия, как правило, принимают. Увы, бывают и другие мамы и папы. Они «забывают» о доле малыша, и, когда он вырастает, может через суд потребовать восстановления справедливости.

Они забывают о доле малыша, и, когда он вырастает, может через суд потребовать восстановления справедливости.

Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом ;

▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3 5 лет в зависимости от даты приобретения.

Какое жилье можно приобрести

Со стороны государства предъявляют требования о целевом использовании выделенных средств для улучшения жилых условий. В частности, это определение устанавливает обязательное условие размещения объекта на территории РФ. С помощью проверок исключают покупку недвижимости у родственников, другие фиктивные сделки. Другие причины законного отказа:

  • доля не выделена в натуре;
  • техническое (санитарное) состояние не соответствует современным стандартам;
  • здание признано аварийным либо предназначено для планового сноса, реконструкции;
  • ближайшая инфраструктура значительно хуже по сравнению с нынешним местом проживания;
  • строительство (капитальный ремонт) не увеличивает общую площадь.
Читайте также:  Виза в Австралию для россиян: нюансы оформления, документы

Банк вправе предъявлять собственные требования с учетом коммерческой целесообразности. По действующим правилам приобретаемая квартира оформляется в залог. Кредитору важно, чтобы в случае вынужденной реализации полученных денег хватило для погашения имеющихся задолженностей. Для определения корректной стоимости оценку поручают уполномоченным экспертам.

К сведению! После полного выполнения обязательств по договору заемщик получит письменное подтверждение для снятия обременения в базе данных ЕГРН.

Максимальный срок, лет Базовая ставка, Сбербанк Ипотека плюс материнский капитал От 300 30 6,5 Райффайзенбанк Ипотека с материнским капиталом До 26 000 30 8,49 ВТБ Без подтверждения дохода До 60 000 30 8,4 Альфабанк С материнским капиталом До 50 000 30 8,49 ПСБ Семейная 500 12 000 25 4,5 Россельхозбанк Мечты сбываются 3 000 60 000 30 8,2 Газпромбанк Семейная 100 12 000 30 4,5 Росбанк На квартиру От 600 для столицы и Московской области 25 6,69.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у забывчивых родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями то есть права несовершеннолетних были ущемлены , сделка может быть оспорена.

Получение разрешения опеки

Перед разрешением на продажу жилья, сотрудники опеки проверяют:

  1. объем будущей доли в новой квартире;
  2. соответствие жилищных условий и санитарных норм (согласно законодательству РФ условия должны быть не хуже предыдущих: наличие коммунальных удобств, соответствие площади квадратных метров на одного человека).

Органы опеки откажут, если новые условия не соответствуют требованиям.

Пакет документов, необходимых для получения согласия попечительских органов:

  • документы, удостоверяющие личности отца и матери;
  • свидетельство о рождении, или удостоверение (для детей от 14 до 18 лет);
  • документ с оценкой стоимости жилья;
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Читайте также:  Как проводится принудительное взыскание задолженности по кредиту

Для разрешения попечительских органов на продажу кредитной квартиры, необходимо предоставить госслужащим доступ для осмотра нового жилища. Соответствующая комиссия проведет анализ, чтобы удостовериться в соблюдении норм.

За услуги банк может взять маленький процент комиссию.

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Распорядится деньгами можно согласовав цель траты средств с ПФР.

Условия использования

Потратить материнский капитал можно только при условии четкого соблюдения всех обозначенных в законе условий:

  1. По итогам сделки семья должна получить в собственность целый объект недвижимости. Как правило, покупается целая квартира или дом, но в некоторых случаях допустимо выкупать и долю – только если в результате весь объект недвижимости поступит в распоряжение семьи.
  2. Жилье должно быть пригодным для проживания. Нельзя покупать аварийную, готовящуюся к сносу или ветхую недвижимость.
  3. Материнский капитал направляется на улучшение жилищных условий. Если по итогам сделки положение семьи ухудшится, ПФР не выплатит средства (подробнее смотрите требования к недвижимости ниже).
  4. Жилье должно располагаться на территории России.
  5. Детям обязательно должны быть выделены доли в купленном жилье. Это обеспечивается при оформлении сделки или с помощью нотариально удостоверенного обязательства по выделению долей в будущем.
  6. Сделки с супругами запрещены, а с близкими родственниками (например, родители) по общему правилу не проходят проверку. Это связано с предотвращением незаконного обналичивания капитала и чревато уголовным преследованием по факту мошенничества.

Отдельно выделяется условие о возрасте ребенка . По общему правилу реализовать материнский капитал можно, только если ребенку уже исполнилось 3 года. Однако в некоторых случаях допустимо получить деньги и до достижения трехлетнего возраста:

  • если квартира приобретается в ипотеку – допустимо погасить кредит или оплатить первый взнос;
  • если у семьи уже есть заем (кредит) на покупку жилья – его можно погасить средствами материнского капитала.

Обязательно обратите внимание на требования к недвижимости:

  1. Можно купить квартиру (дом) на вторичном рынке, квартиру по ДДУ или строящийся объект со степенью готовности не менее 70%.
  2. Квартира должны быть отдельным изолированным помещением в МКД, располагаться не в подвале (цоколе).
  3. Жилье должно отвечать требованиям санитарно-гигиенических и технических норм и правил:
    1. есть системы отопления, водоснабжения и водоотведения (зависит от особенностей населенного пункта);
    2. в течение отопительного периода воздух должен обогреваться равномерно;
    3. жилые комнаты и кухня должны иметь естественное освещение через окна.
  4. Жилье должно отвечать требованиям по площади.
  5. Если приобретается дом – он должен быть возведен с учетом всех строительных требований, соответствовать разрешению на строительство и проектной документации.

Если в квартире проведена несогласованная перепланировка, получить средства маткапитала под ее покупку не получится.

По общему правилу удвоение материнского капитала невозможно, однако у ряда застройщиков есть социальные программы, которые позволяют уменьшить стоимость жилья на двойную сумму маткапитала.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

На практике появились следующие варианты продажи.

С ипотекой

Приобретение квартиры в кредит с применением маткапитала требует заключения сторонами предварительного договора, в котором приводятся все существенные условия будущей сделки:

  • цена продажи;
  • доля маткапитала, направляемая в качестве оплаты;
  • адрес, кадастровый и инвентарный номер квартиры;
  • сведения об обременениях;
  • ФИО и данные паспорта всех участников сделки, включая представителей сторон.

При покупке жилья в кредит маткапитал может использоваться как в качестве оплаты части покупки продавцу, так и в качестве первого платежа в кредитную организацию.

После подачи предварительного договора в банк кредитные эксперты анализируют документы потенциального покупателя жилплощади на вероятность отказа в выдаче маткапитала пенсионным фондом. Также осуществляется анализ обременений. При положительном решении продавец предоставляет реквизиты банковского счета для перечисления средств.

Читайте также:  Пенсионные баллы: стоимость, сколько нужно для пенсии, начисление

Оплата покупки жилья происходит в два этапа – сначала деньги на счет продавцу переводит кредитная организация, потом пенсионный фонд переводит средства материнского капитала покупателя (или часть таких средств).

Если материнский капитал используется для погашения уже действующего кредита, обладатель сертификата получает в банке справку о текущей задолженности, после чего представляет данную справку в пенсионный фонд с заявлением о перечислении средств маткапитала на погашение кредита.

Частичное или полное погашение долгов по ипотеке за счет семейного капитала допустимо при отсутствии текущих просрочек по платежам.

Частичное или полное погашение долгов по ипотеке за счет семейного капитала допустимо при отсутствии текущих просрочек по платежам.

Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом

Материнский капитал – это средства, выделяемые государством на поддержку пар с детьми, и использовать их нужно именно на благо ребенка. За целевым использованием средств следят органы опеки.

Если материнский капитал используется для приобретения недвижимости, то в купленной квартире ребенок обязательно должен иметь собственную долю. Если недвижимость будет отчуждаться, то в новом жилье ребенок должен иметь часть не меньше и не хуже, чем она была в предыдущий раз.

Для отчуждения жилья, приобретенного с материнским капиталом, следует получить разрешение органов опеки.

Так как чаще всего недвижимость приобретается в ипотеку, то при продаже квартиры с материнским капиталом необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от банка, который выдал кредит.

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет. При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.

Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета. Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей. А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

При покупке в 2016 году и позже минимальным периодом владения являются пять лет.

Материнский капитал и ипотека – условия 2020 года

Условия ипотеки с материнским капиталом в 2020 году допускают, что заемщиком может выступать как мать ребенка, так и ее муж, с которым она проживает в официально зарегистрированном браке.

Полностью ознакомиться с условиями и подобрать наиболее выгодное вы можете на данной странице сайта Выберу.ру, после чего взять ипотеку под материнский капитал в банках Балашихи будет гораздо проще.

Материнский капитал и ипотека – условия 2020 года.

Добавить комментарий