Как арендатору уплачивать коммунальные платежи по договору аренды помещения

Как арендатору уплачивать коммунальные платежи по договору аренды помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Компания Гарант и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Учет коммунальных платежей при аренде имущества

Коммунальные платежи в составе арендной платы.

Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг

В. Мешалкин,
АКДИ “Экономика и жизнь”

Проблема правильного отражения в учете коммунальных платежей (плата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора и т.д.) волнует, пожалуй, большинство организаций (предпринимателей), заключивших договор аренды здания или помещения.

В настоящей статье мы изложим нашу точку зрения по данному вопросу и постаремся обосновать ее.

Закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий), переданных в аренду. Но если в договоре аренды подобное условие не будет отражено, то бремя содержания помещения (здания) ляжет на плечи арендатора.

Поэтому в договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений (здания), чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.

Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию).

1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.

В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий (помещений)) либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе).

НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ.

В договоре аренды стороны делают оговорку, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.

В этом смысле показателен пример из арбитражной практики – рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) “Тверь” к акционерному обществу “Торговая компания “Афина” (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).

Суть дела такова. Торговая компания “Афина” (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель). По условиям договора аренды ТК “Афина” обязана была заключить с МУП “Тверь” договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор не был заключен. Несмотря на это ТК “Афина” пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП “Тверь” было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.

МУП “Тверь” обратилось в арбитражный суд с иском к ТК “Афина” о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и ТК “Афина” была вынуждена выплатить МУП “Тверь” соответствующие суммы.

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (подп. 4 ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ), при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты могут быть учтены им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор может принять к вычету при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

В договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор компенсирует ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета).

В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего в свою очередь выставляет счет арендатору.

В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами. Идеальный вариант в этом случае – установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора. Но это не всегда возможно, и в большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.

При данном варианте обязанность по содержанию имущества возложена на арендатора. Поэтому расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для арендодателя не являются расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, так как арендодатель не имеет правовых оснований для их осуществления.

В то же время полученная арендодателем от арендатора компенсация коммунальных расходов также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Компенсация коммунальных расходов представляет собой возмещение суммы произведенных арендодателем затрат. Она не влечет получения экономической выгоды арендодателем, следовательно, не является доходом, который необходимо учитывать для целей налогообложения.

Арендатор, возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли (п. 8 Методических рекомендаций по применению главы 25 “Налог на прибыль организаций” НК РФ, письмо УМНС по г. Москве от 23.08.02 N 26-12/39149 и др.). При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться счета поставщиков коммунальных услуг, счет, выставленный арендодателем, и документы арендатора об оплате (платежные поручения, квитанции к ПКО).

Операция по получению арендодателем компенсации затрат на оплату коммунальных услуг не является объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг. Поэтому у арендодателя, с одной стороны, не возникает обязанности предъявлять арендатору НДС к оплате и соответственно выписывать ему счет-фактуру. Но, с другой стороны, для того чтобы арендатор имел возможность принять к вычету НДС, содержащийся в цене коммунальных услуг, ему необходим счет-фактура (ст. 169 НК РФ).

Учитывая это, в сложившейся ситуации, на наш взгляд, необходимо поступать следующим образом. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Покупатель в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении коммунальных услуг, потребленных каждым из них.

ПРИМЕР Организация А (арендодатель) сдает в аренду организации Б (арендатор) нежилое помещение. Арендодатель получил от поставщиков коммунальных услуг счет на оплату в сумме 60 000 руб. На долю арендатора приходится 50% стоимости коммунальных услуг.

Бухгалтерский учет у организации-арендодателя:

Дебет 26 Кредит 60

– 25 000 руб. – отражены расходы по коммунальным услугам, потребленным арендодателем;

Дебет 19 Кредит 60

– 5000 руб. – отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76/ “Расчеты с организацией Б” Кредит 60

– 30 000 руб. – отражена задолженность арендатора по возмещению стоимости (с учетом НДС) коммунальных услуг, приходящихся на сданное в аренду помещение;

Дебет 60 Кредит 51

– 60 000 руб. – оплачен счет поставщика за оказанные коммунальные услуги;

Дебет 68 Кредит 19

– 5000 руб. – НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету;

Дебет 51 Кредит 76/ “Расчеты с организацией Б”

– 30 000 руб. – поступили средства от арендатора в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг.

При этом организация А, как уже было отмечено выше, перевыставляет счет на 30 000 руб. (в том числе НДС – 5000 руб.) организации Б.

Бухгалтерский учет у организации-арендатора:

Дебет 26 Кредит 76/ “Расчеты с организацией А”

– 25 000 руб. – начислена задолженность арендатора по оплате коммунальных услуг;

Дебет 19 Кредит 76 “Расчеты с организацией А”

– 5000 руб. – отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76 “Расчеты с организацией А” Кредит 51

– 30 000 руб. – перечислены средства арендодателю в возмещение его расходов по оплате коммунальных услуг;

Дебет 68 Кредит 19

– 5000 руб. – НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя.

Дебет 26 Кредит 76 Расчеты с организацией А.

Коммунальные расходы при аренде

И. Дубовая, аудитор ООО «Аудит-Баланс»

За «коммуналку» нужно платить. Платить должен тот, кто потребляет. Как оформить расчеты за коммунальные услуги, предоставленные арендатору? Предлагаем обзор нескольких вариантов.

  • напрямую, заключив договор с поставщиком коммунальных услуг;
  • через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);
  • компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы;
  • в составе арендной платы.

Арендатор платит напрямую

Для арендатора этот вариант самый простой и удобный. В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). А в налоговом учете затраты «на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, . отопление зданий. » относятся прямо и сразу к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Правда есть одно «но». В разъяснениях УФНС РФ по г. Москве от 9 марта 2005 г. № 20-12/14571 сказано, что для учета расходов, например на приобретение энергии, для целей налогообложения необходимы следующие документы:

  • во-первых, договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с Гражданским кодексом;
  • во-вторых, документ, отражающий фактическую поставку энергии (например, счет, выставленный энергоснабжающей организацией).

Арендатор может самостоятельно оплачивать коммунальные расходы только в случае, если «коммунальщики» соглашаются подписать договор на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т. п.). Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). Как правило, арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Вероятность подписания договора с арендатором невелика.

Платим через посредника

Если не удалось заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией остается еще вариант оформить отношения при помощи договора агентирования (по типу договора комиссии). По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). При этом очень важно определиться, кто для кого является агентом.

Как правило, договор с энергоснабжающей организацией заключен арендодателем до того, как он сдал свое имущество в аренду. А «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Следовательно, арендодатель не может стать агентом для принципала-арендатора и исполнить поручение – покупать для последнего коммунальные услуги. Логично предположить, что арендодатель может исполнять как агент поручение принципала-энергоснабжающей организации – заключить договор на оказание коммунальных услуг арендатору и быть посредником в расчетах. На практике такие договоры агентирования большая редкость. Скорее можно встретить комбинированный вариант отношений. Например, один арендатор большого помещения, солидная уважаемая компания, имеет реальную возможность заключить прямые договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии. В этом случае для других, мелких арендаторов она может стать агентом по закупке коммунальных благ. Подобная ситуация возникла в ходе рассмотрения дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 23 января 2004 г. № А58-1458/ 2003-Ф02-4943/03-С1.

Заключая договор агентирования, необходимо помнить, что энергоносители продаются по государственным тарифам, завышать которые не имеет права ни один посредник.

ООО «Снеговик» сдает в аренду ООО «Подсолнух» складское помещение. Арендная плата составляет 5900 руб. в месяц, включая НДС – 900 руб. ООО «Снеговик» является агентом ГУП «Свет» и выполняет его поручение – предоставлять электроэнергию ООО «Подсолнух» с участием в расчетах. Агентское вознаграждение составляет 10 процентов от стоимости электроэнергии, потребленной ООО «Подсолнух». За отчетный месяц стоимость электроэнергии потребленной арендатором составила 1180 руб., включая НДС 180 руб. Агентское вознаграждение ООО «Снеговик» составляет 118 руб., включая НДС 18 руб.

Учет у арендодателя (агента):

Дебет 62 Кредит 90-1

– 5900 руб. – отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 900 руб.– начислен НДС со стоимости оказываемых услуг по аренде;

Дебет 51 Кредит 62

– 5900 руб.– поступил на расчетный счет платеж за аренду;

Читайте также:  Транзитная виза в Лондон для граждан России: зачем нужна и как ее получить

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

– 1180 руб.– поступил на расчетный счет платеж за электроэнергию;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 76 субсчет «Расчеты с принципалом»

– 1180 руб.– отражена задолженность перед принципалом;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 90-1

– 118 руб.– начислено агентское вознаграждение;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 18 руб.– начислен НДС с агентского вознаграждения;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 51

– 1062 руб.– (1180 – 118) – перечислен принципалу платеж за электроэнергию, потребленную ООО «Снеговик» за вычетом агентского вознаграждения.

Учет у арендатора

Дебет 60 субсчет «Расчеты по арендной плате» Кредит 51

– 5900 руб. – перечислена арендная плата;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»

– 5000 руб. – отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»

– 900 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);

Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом» Кредит 19

– 900 руб. – произведен налоговый вычет по НДС с суммы арендной платы;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 1180 руб. – перечислено за потребленную электроэнергию;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1000 руб. – отражена стоимость потребленной электроэнергии по акту арендодателя (агента) и его счет-фактуре;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 180 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 180 руб.- произведен налоговый вычет по НДС.

Арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения. Практика показывает, что это наиболее распространенный вариант. До недавнего времени он был довольно-таки безобидным для всех сторон – участников процесса. Спокойную жизнь хозяйствующих субъектов нарушило письмо Минфина от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234.

В нем финансисты указали, что если арендатор компенсирует расходы арендодателя по оплате электроэнергии, то счета-фактуры арендодатель арендатору выставлять не должен.

Следовательно, когда арендодатель получает счет-фактуру от энергоснабжающей организации, то в книге покупок его надо зарегистрировать без учета стоимости электроэнергии, потребленной арендатором.

Несмотря на то, что в вышеуказанном письме речь шла о компенсации расходов на электроэнергию, выводы финансистов можно распространить и на компенсацию других видов коммунальных расходов. Это следует из статьи 548 Гражданского кодекса. В ней указано, что правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям снабжения тепловой энергией, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими аналогичными товарами.

Те же самые указания по учету НДС с сумм перевыставляемых арендатору коммунальных платежей были даны и в письме Минфина от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52. Арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Приводя этот довод, чиновники Минфина считают, что компенсацию затрат арендодателя нельзя относить к операциям по реализации товаров для целей НДС. Это значит, что данные операции объектом налогообложения НДС не являются. Суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Их необходимо учитывать в стоимости этих товаров (п. 2 ст. 170 НК РФ).

В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. При распределении данных затрат было установлено, что их часть в размере 1180 руб., в том числе НДС 180 руб. необходимо перевыставить арендатору ООО «Подсолнух».

Учет у арендодателя:

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 11 800 руб. – перечислено за электроэнергию энергетической компании;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 9000 руб. (10 000 – 1000) – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии, полученной для собственных нужд;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1620 руб.– (1800 – 180) – отражен предъявленный поставщиком НДС;

В этот же момент счет-фактуру поставщика необходимо зарегистрировать в журнале учета полученных счетов-фактур.

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 1620 руб. (1800 – 180) – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, эта сумма НДС отражена в книге покупок;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1180 руб. – отражена задолженность арендатора за потребленную электроэнергию;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

–1180 руб.– поступили деньги в возмещение расходов арендодателя на оплату электроэнергии, потребленной арендатором.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1180 руб. – отражена задолженность перед арендодателем по компенсации затрат на электроэнергию;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 1180 руб. – перечислено за электроэнергию.

«Коммуналка» в составе арендной платы

Это самый простой и не вызывающий на практике споров с налоговыми инспекциями вариант. Все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы. Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе операционных расходов или расходов по обычным видам деятельности. Выбор статьи зависит от специализации арендодателя. Если сдача в аренду это основной профиль организации, значит, расходы будут «обычными». Компенсация этих затрат произойдет не явно, а через арендные платежи. Цена аренды в этом случае складывается из фиксированной части (собственно арендная плата) и из переменной части (плата за «коммуналку»).

ООО «Снеговик» сдает помещение в аренду (это основной вид деятельности ООО «Снеговик») ООО «Подсолнух» за 5900 руб. в месяц, в том числе НДС 18 процентов – 900 руб. Затраты на электроэнергию включаются в стоимость арендной платы. В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. Из этой суммы на долю ООО «Подсолнух» приходится 1180 руб., включая НДС 180 руб.

Учет у арендодателя:

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 10 000 руб. – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1800 руб. – отражен предъявленный поставщиком НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 1800 руб. – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, вся сумма входящего НДС отражена в книге покупок;

Дебет 62 Кредит 90-1

– 7080 руб. – (5900 + 1180) отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 1080 руб. начислен НДС с выручки от сдачи помещения в аренду;

Дебет 51 Кредит 62

–7080 руб.– поступила выручка от сдачи помещения в аренду.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»

– 6000 руб. (5000 + 1000)– отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;

Дебет 19 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»

– 1080 руб. – (900 + 180) – отражен НДС по арендной плате на основании счет-фактуры арендодателя;

Дебет 68 «Расчеты с бюджетом» Кредит 19

– 1080 руб.– поставлен к вычету НДС с суммы арендной платы;

Дебет 60 Кредит 51

– 7080 руб.– перечислена арендная плата арендодателю.

, в том числе НДС 180 руб.

Оплата коммунальных платеже при сдаче в аренду нежилого помещения

Добрый день! Я, арендадатель, сдаю помещение арендатору (оба – ИП 6% УСН). Вопрос по возмещению коммунальных платежей. Если комм услуги являются переменной частью по договору аренды, то я с них должен оплачивать налог. При этом, Арендатор готов напрямую платить управляющей компании за ком услуги и управляющая компания также подтвердила, что им для отправки счетов напрямую арендатору необходимы только договор аренды и мое заявление. Но при этом я прочитал, что не все комм услуги может оплачивать арендатор (только электричество, остальные услуги напрямую обязан платить арендадатель, то есть я). Вопрос: как правильно оформить наши взаимоотношения с учетом законодательства?

Ответы юристов ( 3 )

  • 9,3 рейтинг
  • 6565 отзывов эксперт

Вопрос: как правильно оформить наши взаимоотношения с учетом законодательства?

Вам следует изменить договор аренды, исключив из арендной платы переменную составляющую, и прописав, что данные расходы несет арендатор, а далее у Вас 2 варианта:

первый — арендатор напрямую заключает договора с РСО и платит им,

второй — Вы заключаете с ним агентский договор, по которому выступаете агентом и за небольшое вознаграждение перечисляя полученные от арендатора средства РСО (письма Минфина России от 25.12.2017 N 03-11-11/86266″Об учете арендодателем, применяющим УСН, доходов в виде возмещения стоимости коммунальных расходов, а также доходов по агентскому договору» и от 1 апреля 2019 г. N 03-11-06/2/22193 “Об учете доходов в целях УСН при получении сумм возмещения стоимости коммунальных услуг, а также доходов, поступивших агенту по агентскому договору”.

в итоге нет ограничений на услуги, которые напрямую может оплачивать арендатор? Я читал, что, например, водоснабжение оплачивает только собственник, а арендатор может оплачивать напрямую только электричество

все что по счетчикам (вода, отопление, э/э) может платить арендатор, т.к. это именно он их использует в своей деятельности.

Вот что прочитал в одном из источников (и таких мнений много)

к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

В связи с этим есть сомнение насколько легитимным является ваше предложение оплате напрямую арендатором коммунальных платежей (помимо электроэнергии). Можете дать четкую формулировку для вписки в договор?

п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167

1 — 8. Утратили силу. — Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 N 644.

Понятно, спасибо. Можете скорректировать 3,4 главу в соответствии с тем, что арендатор напрямую должен платить коммунальные платежи. Нужна четкая формулировка в юридической плоскости.

заказать внесение изменений в договор аренды Вы можете в разделе «Документы»

  • 10,0 рейтинг
  • 10072 отзыва эксперт

Вопрос: как правильно оформить наши взаимоотношения с учетом законодательства?

Здравствуйте. Поддержу коллегу Чернобавского в том, что агентский договор (ст. 1005 ГК РФ) является в данном случае наиболее предпочтительным, поскольку позволяет легко пояснить инспекции причины, по которым, Вы не включаете в свою налогооблагаемую базу платежи, которые арендатор платит за потребляемые им коммунальные услуги. В ныне действующем варианте, переменная часть будет включаться в Ваш налогооблагаемый доход, т.к. на УСН 6% Вы не вправе ничего вычитать из полученной выручки.

Ссылки в других источниках на законодательство следует проверять на время их размещения, т.к. нередко они уже являются устаревшими.

мне хотелось бы не агентский договор, а вообще, чтобы он напрямую платил за комм услуги. Я и пытаюсь понять рабочий ли именно этот вариант

Он рабочий но только в том случае, если у арендатора будет прямой договор с ЭСО. Если нет то это может быть расценено как платежи в пользу третьего лица, т.е. за арендодателя и Вы столкнётесь с той же проблемой включения указанных платежей в Ваш налогооблагаемый доход. А не включите — занизите его.

счета мне выставляет управляющая компания ЖК, если арендатор заключит с ними договор, то будет ли это являться легитимным?

Да, это вполне будет нормально.

  • 310 ответов
  • 81 отзыв

Вы должны дополнить договор аренды обязанностью арендатора заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. После их заключения арендатор будет платить за потреблённые ресурсы напрямую. Это относится не только к электричеству, но также к воде, канализации.

Пример из судебной практики.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.09.2016 N Ф04-3452/2016 по делу N А03-16138/2015
Требование: О взыскании задолженности за потребленную электроэнергию.
Обстоятельства: Нежилые помещения, находящиеся в подвале многоквартирного дома, муниципалитет как собственник передал по договору аренды в пользование общественной организации, с которой энергоснабжающей организацией (ЭСО) заключен договор энергоснабжения. ЭСО указала на неисполнение собственником помещения обязанности по оплате электроэнергии, поставленной в места общего пользования многоквартирного дома.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку обязанность по оплате ресурса лежит на общественной организации, которая, являясь арендатором, заключила с ЭСО самостоятельный договор энергоснабжения и фактически потребляла электроэнергию.

Постановление Правительства РФ от 29.

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем – собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

“… В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Читайте также:  Продолжительность отпуска при неполной рабочей неделе – сколько дней положено по закону?

Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в адрес исполнителя.

  • До выхода в свет вышеуказанных Постановлений Президиума ВАС РФ суды придерживались абсолютно противоположной позиции, считая, что плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками.(Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 № Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3273/2011 по делу N А51-15108/2010).

Таким образом, Президиумом ВАС РФ, а в дальнейшем и Верховным судом РФ была поставлена окончательная точка во взаимоотношениях УО – Собственник – Арендатор.

2011 Ф09-5983 11 по делу N А50-25363 10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам. В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

  • сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;
  • сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Как включить коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения? Объясняем подробно

Арендные правоотношения становятся все более и более распространенными в сфере эксплуатации зданий. По статистике, в нашей стране арендованными помещениями так или иначе в настоящее время пользуются до 60 процентов юридических лиц и до 30 процентов — физических.

Арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного помещения. Без потребления коммунальных услуг использование помещения по назначению подчас невозможно. По этой причине, между арендаторами и арендодателями возникают споры по поводу внесения платы за «коммуналку», поскольку такие платежи как раз подходят под «плату за содержание».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

“Коммуналка” у арендатора и арендодателя: варианты бухучета

Принято считать, что чем меньше бизнес, тем меньше и затраты на него. Отчасти это верное утверждение, но только до того момента, пока речь не заходит о коммунальных платежах. «Коммуналка» платится директором организации или владельцем коммерческих помещений в счет пользования такими ресурсами, как отопление, вода, электричество и т.д. В зависимости от условий договора аренды, обязанность по уплате счетов лежит или на арендаторе, или на арендодателе, что предполагает различные между собой варианты бухгалтерского учета. Сегодня мы как раз и расскажем нашим клиентам по услуге «1С Предприятие в облаке» о том, чем они отличаются друг от друга, а также выскажем несколько скромных предположений насчет того, кому более выгодно платить за эти хозяйственные услуги.

Коммуналка платится директором организации или владельцем коммерческих помещений в счет пользования такими ресурсами, как отопление, вода, электричество и т.

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: _________________________, (далее по тексту – “Объект недвижимости”, “Объект”).

1.2. Технические характеристики Объекта (назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики).

1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости – _________________________.

1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.

1.5. На момент заключения настоящего договора сдаваемый в аренду Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается (указать документ, подтверждающий право собственности).

1.6. Переход права собственности на указанный Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта.

Коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения

Вопрос

Наша ООО на УСН (доходы-расходы) арендует у ИП нежилое помещение.

У ИП нет возможности в «белую» принимать платежи за саму аренду. Поэтому мы не имеем права включать данные расходы в базу по УСН.

НО, мы хотим, хотя бы, если это возможно, в данной ситуации, включить коммунальные платежи (свет, вода и т.д.) в расходы по УСН.

У нас нет прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг. Данные расходы по ЖКХ выставляются на ИП, а ИП пересылает нам квитанции, по которым мы уже оплачиваем ЖКХ.

Что нужно в данной ситуации сделать (что прописать в договоре аренды между ООО и ИП, кому именно платить непосредственно за ЖКХ), чтобы включить данные расходы в базу по УСН у ООО?

Ответ

  • В п. 2 ст. 616 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому арендатор обязан нести расходы на содержание имущества. А поскольку покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, арендатор должен компенсировать ему соответствующие затраты. Каких-либо ограничений по способу возмещения таких затрат в законе нет. Поэтому стороны могут договориться о том, что стоимость коммунальных услуг компенсируется арендодателю сверх арендной платы. Сумму выплачиваемой арендодателю компенсации арендатор может учитывать в составе материальных расходов или как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
  • Или по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие.
  • Стоимость коммунальных услуг (электроэнергии, тепла, воды и т.п.), потребленных арендатором, может возмещаться арендодателю сверх арендной платы на основании отдельного договора.
  • Иногда договор аренды помещения заключается с условием, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги непосредственно поставщикам этих услуг — различным коммунальным службам. В таком случае все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому у него данные операции в налоговом и бухгалтерском учете не отражаются.

Что касается арендатора, то он включает затраты на оплату «коммуналки» в состав своих материальных расходов на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ (Письма Минфина России от 15.01.2009 N 03-11-06/2/01, от 28.12.2005 N 03-11-04/2/163 (п. 3)).

При этом суммы НДС, выделенные поставщиками в стоимости коммунальных услуг, необходимо отражать в расходах отдельно на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Под грубым нарушением, согласно абз. 3 п. 3 ст. 120 НК РФ, понимаются отсутствие первичных документов, или счетов-фактур, или регистров бухгалтерского или налогового учета, систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета, в регистрах налогового учета и отчетности хозяйственных операций, денежных средств, материальных ценностей, нематериальных активов и финансовых вложений.

Под грубым нарушением в абз. 3 п. 3 ст. 120 НК РФ понимается в том числе систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета, в регистрах налогового учета и в отчетности хозяйственных операций, денежных средств, материальных ценностей, нематериальных активов и финансовых вложений.

Все эти грубые нарушения привели занижению налогооблагаемой базы по НДС и налогу на прибыль, а это влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы неуплаченных налогов, но не менее 40 000 руб. (п. 3 ст. 120 НК РФ).

Таким образом, ИП может быть привлечен к ответственности за не отражение дохода от сдачи в аренду нежилого помещения, т.е. занижение налогооблагаемой базы по УСН.. Т.к. налоговая база была занижена, необходимо подать уточненные налоговые декларации и уплатить недоимку и пеню (пп. 1 п. 4 ст. 81 НК РФ). Если недоимку и пеню не уплатить, на ИП будет наложен штраф в размере 20% от суммы налога, не уплаченного в срок (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Сумму выплачиваемой арендодателю компенсации арендатор может учитывать в составе материальных расходов или как прочие расходы, связанные с производством и реализацией пп.

Коммунальные платежи при аренде

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на “коммуналку”. Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее – коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений. Таким образом, арендодатель “передает” арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст.614 ГК РФ).

Рассмотрим несколько способов такого включения:

12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.

Оплата коммунальных услуг в счет арендной платы

Стоимость возмещенных арендодателю (наймодателю) — физическому лицу расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, является доходом налогоплательщика и подлежит обложению НДФЛ на общих основаниях.

В отношении расходов арендатора (нанимателя) на оплату коммунальных услуг, стоимость которых зависит от их фактического потребления, при наличии подтверждающих документов, дохода, подлежащего обложению НДФЛ, у арендодателя (наймодателя) не возникает.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из содержания приведенной нормы следует, что арендодатель предоставляет принадлежащее ему имущество арендатору во временное владение и пользование, получая при этом доход в виде платы за него.

По вопросу о налогообложении коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором (нанимателем) помещения, у контролирующих органов в последнее время сложилась следующая позиция. Они считают доходом владельца квартиры оплату только той части коммунальных услуг, которая не зависит от их фактического потребления, и соответственно настаивают на включении суммы оплаты в налоговую базу по НДФЛ.

В основе этой позиции лежит определение понятия дохода, сформулированное в ст. 41 НК РФ как экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить в соответствии с главой 23 НК РФ.

Оплата коммунальных услуг складывается из двух составляющих: зависящих от факта и объема их использования (электроснабжение, водоснабжение) и не зависящих от использования жилого помещения (отопление, теплоснабжение, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, вывоз мусора, услуги домофона и др.).

На основании этого постоянную часть коммунальных и эксплуатационных затрат (стоимость которых не зависит от фактического потребления) собственник должен оплачивать в любом случае (независимо от того, сдает он помещение в аренду или нет).

Читайте также:  Кому дают ипотеку: идеальный ипотечный заемщик в 2020 году

По общему правилу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Таким образом, организация-арендатор возмещает постоянную часть коммунальных и эксплуатационных услуг, то физическое лицо фактически получает экономическую выгоду, то есть доход, который подлежит обложению НДФЛ. Оснований для исключения этой части из налогооблагаемого дохода физического лица нет.

Что касается возмещаемой части коммунальных услуг: при аренде жилого помещения арендатор фактически пользуется услугами, связанными с потреблением. Кроме того, такие расходы подтверждаются документально (квитанцией на оплату электроэнергии и т.д.).

Соответственно, стоимость возмещенных организацией (арендатором) физическому лицу (арендодателю) расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования (например, отопление, теплоснабжение), является доходом налогоплательщика, подлежащим обложению НДФЛ на общих основаниях.

Доходом физического лица (арендодателя), подлежащим обложению НДФЛ, также является оплата организацией (арендатором) содержания, ремонта жилого помещения и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Оплата арендатором расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления, фиксируется на основании показаний счетчиков и возмещается на основании подтверждающих документов (водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение), не образует экономической выгоды у физического лица (арендодателя), поскольку арендатор возмещает арендодателю стоимость расходов, произведенных арендатором исключительно в своих интересах.

Таким образом, в отношении таких сумм возмещения у арендодателя не возникает дохода, подлежащего обложению НДФЛ. Аналогичная позиция изложена в письмах Минфина России от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272, от 05.08.2011 № 03-04-06/3-179, от 09.07.2007 № 03-04-06-01/220. Кроме того, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2008 № Ф04-4639/ 2008(10778-А81-40) также отмечено, что возмещение расходов на коммунальные платежи арендодателю не облагается НДФЛ.

По вопросу о налогообложении коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором нанимателем помещения, у контролирующих органов в последнее время сложилась следующая позиция.

Коммунальные платежи у арендодателя, при разных типах договора

Коммунальные платежи у арендодателя, при разных типах договора

Коммунальные платежи – платежи арендаторов за пользование коммунальными услугами (теплоснабжение, энергоснабжение, газоснабжение, водоснабжение) и услугами связи. При заключении договоров аренды зданий, сооружений, отдельных в них помещений, необходимо оговорить условия оплаты коммунальных услуг.

Договором аренды может быть предусмотрена фиксированная сумма арендной платы с включением в нее коммунальных услуг, либо соглашением может быть предусмотрена оплата коммунальных услуг отдельно на основании дополнительного счета от арендодателя, или напрямую от коммунальщиков (данный вариант не рассматривается), то есть без включения в состав арендной платы.

В данной статье поговорим об особенностях учета коммунальных платежей арендодателем.

Коммунальные платежи при посреднической квалификации договоров с арендаторами.

При заключении договора аренды оплата коммунальных услуг может осуществляться следующим образом: оплата коммунальных услуг включается в состав арендной платы, либо коммунальные услуги оплачиваются арендодателю отдельно.

При втором варианте коммунальные услуги по поручению арендатора оплачивает арендодатель, арендатор возмещает арендодателю суммы коммунальных платежей, уплаченных им за него, основываясь на оговоренную в договоре аренды квалификацию услуги по оплате коммунальных услуг, как посредническую. В данном случае арендодатель услуги не оказывает, он просто является посредником в обеспечении арендатора необходимыми услугами.

В связи с тем, что коммунальные службы не желают знать, в чьих интересах действует арендодатель, он должен заключать агентский договор, по которому одна сторона (агент – арендодатель) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала – арендатора) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала. Возможно применение и договора комиссии, в соответствии с которым одна сторона (комиссионер – арендодатель) обязуется по поручению другой стороны (комитента – арендатора) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. При этом данный договор должен быть возмездным и, либо договор аренды становится смешанным с договором агентирования (что более желательно) с совокупным не обособленным вознаграждением, либо возмездный посреднический договор заключается отдельно.

Пунктом 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н (далее – ПБУ 9/99) установлено, что доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

В соответствии с пунктом 3 ПБУ 9/99 суммы, поступившие от других юридических и физических лиц по договорам комиссии, агентским договорам и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобного не признаются доходами организации.

Иными словами, сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение, которое становится доходом от обычных видов деятельности.

При перепредъявлении коммунальных услуг, у арендодателя снимаются риски, связанные и с налогом на прибыль и с налогом на добавленную стоимость, а также связанные с возможным признанием сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 ГК РФ, а так же риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство».

Однако при такой схеме у арендодателя помимо обязанности начисления НДС с суммы арендной платы возникает обязанность по начислению налога с суммы своего посреднического вознаграждения.

Коммунальные платежи при отсутствии посреднической квалификации договоров с арендаторами.

Условиями договора аренды может быть предусмотрено, что оплата за услуги по предоставлению в аренду помещений производится в виде арендной платы, состоящей из основной части арендной платы и дополнительной части эквивалентной стоимости коммунальных платежей. В данном случае возникает два вида деятельности, один из которых является лицензируемым (услуги связи), и возникают риски признания сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одновременно, согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2000 года № 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации и относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках вышеназванных договоров, к операциям по реализации товаров, оснований не имеется. Также существуют риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство», где сказано, что осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение (лицензия) обязательно, если это деяние сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, наказывается, в том числе лишением свободы на срок до пяти лет. Часто данной статьей Уголовного кодекса Российской Федерации пользуются рейдеры при захвате недвижимости.

Если сдача помещений в аренду является основным видом деятельности организации, то поступающая от арендатора сумма арендной платы, с учетом коммунальных платежей в учете отражается как доходы от обычных видов деятельности (пункт 5 ПБУ 9/99, статья 249 НК РФ).

Расходы по оплате коммунальных платежей, в этом случае, считаются расходами, связанными с этой деятельностью (пункт 5 ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99), абзац 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Если у арендодателя доходы от сдачи помещения в аренду не определяются им как доходы от реализации, то сумма арендной платы с учетом коммунальных платежей признается в бухгалтерском учете как прочие доходы (пункт 7 ПБУ 9/99), в налоговом учете – как внереализационные доходы (пункт 4 статьи 250 НК РФ).

Соответственно, расходы на содержание переданного в аренду помещения признаются в бухгалтерском учете как прочие расходы (пункт 11 ПБУ 10/99), в налоговом учете – внереализационными расходами (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Затраты арендодателя по оплате коммунальных услуг будут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль при выполнении условий, перечисленных в статье 252 НК РФ, то есть при наличии соответствующей лицензии.

Фискальные органы в Письме Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9, указали на то, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, то арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены на основе счетов, выставленных арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающих фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Но ведь без посреднической квалификации договора передать данные первичные документы арендодатель не сможет, что подвергает арендатора дополнительным рискам по налогу на прибыль.

Налогоплательщик-арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги и суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 03-11-09/42, от 17 ноября 2008 года № 03-11-05/274, от 7 апреля 2008 года № 03-11-04/2/67, от 5 сентября 2007 года № 03-11-05/215 и от 4 декабря 2006 года № 03-11-04/2/254. Аналогичные выводы делают и судебные органы: Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 года по делу №А57-9388/06.

По НДС, в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится.

Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта налогообложения налогом на добавленную стоимость не возникает. По договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы налога на добавленную стоимость по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором. Данное положение распространяется на случаи, когда в качестве абонента ФГУП получает энергию для снабжения здания, которое находится у него на праве хозяйственного ведения. В связи с отсутствием соответствующих счетов-фактур суммы налога по вышеуказанным услугам к вычету у арендатора не принимаются.

Такая точка зрения изложена в Письмах ФНС Российской Федерации от 23 апреля 2007 года №ШТ-6-03/340@ и от 27 октября 2006 года №ШТ-6-03/1040@, Минфина Российской Федерации от 14 мая 2008 года № 03-03-06/2/51, от 24 марта 2007 года № 03-07-15/39, от 17 июля 2007 года № 03-03-06/4/95, УФНС Российской Федерации по МО от 28 февраля 2007 года № 23–26/0288, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 8 июня 2009 года № 16–15/58069 и от 20 апреля 2007 года № 19–11/036483.

Опыт подсказывает, что налоговые органы могут в любой момент передумать, признать перепредъявление коммунальных платежей арендной платой с переменной частью и начислить НДС арендодателю, а арендаторы все равно будут терять вычет по НДС.

Если же арендодатель оказывает арендатору услугу по предоставлению в аренду нежилых помещений и при этом условиями договора определено, что оплата данной услуги производится в виде арендной платы, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы, эквивалентной сумме коммунальных платежей, то вся сумма арендной платы, как постоянная часть, так и переменная, эквивалентная сумме коммунальных платежей, является оплатой арендодателю услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений. Арендодатель имущества обязан составить и выставить арендатору имущества счет-фактуру, в котором стоимость оказанной услуги должна включать сумму коммунальных платежей. При этом вычет сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных арендатору, производится в общеустановленном порядке (Письмо УФНС Российской Федерации по МО от 13 ноября 2006 года № 21-25-И/1372).

С точки зрения автора, наиболее целесообразным является определение гражданско-правовой квалификации возмещения коммунальных услуг как посреднического договора и закрепление этого либо в договоре аренды, либо в отдельном договоре, например, арендодатель становится агентом, действующим от своего имени в интересах арендатора – принципала, который поручает закупить в его интересах коммунальные услуги.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Возможно применение и договора комиссии, в соответствии с которым одна сторона комиссионер арендодатель обязуется по поручению другой стороны комитента арендатора за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

Виды договоров

Исходя из условий соглашения, платежи могут осуществляться как самим арендатором, с последующим предоставлением владельцу платежных квитанций, либо предусматривается возмещение проведенных расходов собственником помещения.

На этом основании могут заключаться договора:

  • С заранее оговоренной суммой компенсации. Исчисления проводятся по размеру занимаемой арендатором площади умноженной на стандартные ставки коммунальных тарифов.
  • Оплата осуществляется из расчетов потребления по приборам учета.
  • Комбинированные платежи: некая часть, например, за обслуживание и предоставление услуг по вывозу мусора или использование лифтового хозяйства и теплоснабжения по фиксированной ставке, а за потребление электроэнергии и воды по приборам учета.

Как написать заявление на рассрочку задолженности по коммунальным платежам? Образец здесь.

Как осуществляется взыскание коммунальных платежей по судебному приказу? Подробности в этой статье.

Договор должен содержать основные положения, принятые в делопроизводстве:

  • О предмете договоренностей, с перечислением потребляемых услуг и сроков оплаты.
  • Права и обязанности сторон соглашения.
  • Ссылки на ценообразование, порядок расчетов.
  • Конечные сроки внесения платежей (ежемесячные или ежеквартальные поступления).
  • Ответственность при несоблюдении условий договоренностей и сроков оплаты, в том числе досрочное расторжение контракта за неоднократно допущенные нанимателем нарушения.
  • Способы расчетов: наличными, перечисление на банковский счет и др. виды.
  • Разрешение спорных ситуаций, в том числе право обращения в судебный орган при неисполнении взятых на себя обязательств.

Так должен выглядеть типичный договор, но стороны могут предусмотреть и другие условия соглашения – их право не ограничивается стандартными рамками деловых документов.

Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Добавить комментарий